수원지방법원 2025타경42636. 평택 포승읍 더스위트하버 7층 725호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택[원룸형]아파트, 임차인 이용은 주거로 확인됩니다. 이 사건의 핵심은 감정가 96,000,000원이 한 차례 유찰돼 최저가가 67,200,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 이장희가 2022.04.14 주민등록, 2022.04.15 확정일자를 갖추고 있고, 말소기준인 2022.08.11 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 분석되어 있다는 점이 핵심입니다.
매각물건명세서에는 을구 1번 임차권등기에 관해 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 최저가 67,200,000원을 전제로 한 예상배당은 임차인에게 65,590,400원이고, 부족한 39,409,600원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 이 물건은 최저매각가가 내려갈수록 단순히 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금 인수가 커지는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42636 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 만호리 574-7 더스위트하버 7층 725호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택[원룸형]아파트로 이용 |
| 전용면적 / 층 | 41.2㎡ · 지하 1층 지상 18층 건물 중 7층 725호 |
| 소유자 | 윤경석 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이장희 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2022.08.11 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원입니다. 이후의 임차권등기, 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인의 대항력 판단은 등기일인 2024.05.16이 아니라 그보다 앞선 주민등록·점유 관계를 함께 봐야 합니다. 이장희는 주민등록일 2022.04.14, 확정일자 2022.04.15, 점유개시일 2022.04.29로 기재되어 있으며, 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이장희 | 부동산 725호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.14 | 2022.04.15 | 105,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
이장희는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 회차 배당 예상액은 65,590,400원으로 보증금 105,000,000원을 다 받지 못합니다. 부족분 39,409,600원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 약 105,000,000원 부근
대항력 인수형에서 봐야 할 숫자는 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 보증금입니다. 현재 회차는 67,200,000원에 낙찰된다고 가정해도 인수액이 39,409,600원 발생해 실질취득은 106,609,600원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 67,200,000원 | 39,409,600원 | 106,609,600원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 47,040,000원 | 59,206,720원 | 106,246,720원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 32,927,999원 | 73,064,705원 | 105,992,704원 |
낙찰가가 67,200,000원에서 47,040,000원, 다시 32,927,999원으로 내려가도 인수액은 39,409,600원 → 59,206,720원 → 73,064,705원으로 커집니다. 그래서 총 취득부담은 106,609,600원 → 106,246,720원 → 105,992,704원으로 보증금 105,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 각 회차의 차이는 예상 집행비용이 배당에서 먼저 빠지는 구조가 반영된 결과입니다.
④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세보다 높다
더스위트하버의 대상 면적은 41.2㎡로 매칭됩니다. 전체 12건 평균은 90,316,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 96,000,000원(2건), 최신 거래는 2025.12 · 92,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 +7.6% 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 41.2㎡ | 13 | 92,000,000원 |
| 2025.03 | 41.2㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2024.04 | 39.42㎡ | 17 | 85,000,000원 |
| 2023.10 | 41.2㎡ | 11 | 115,000,000원 |
| 2022.10 | 41.2㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2022.10 | 39.42㎡ | 17 | 81,000,000원 |
| 2022.10 | 39.42㎡ | 17 | 81,000,000원 |
| 2022.10 | 41.2㎡ | 13 | 88,000,000원 |
| 2022.10 | 41.2㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2022.05 | 39.42㎡ | 17 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 41.2㎡ | 10 | 86,900,000원 |
| 2022.05 | 41.2㎡ | 6 | 86,900,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 96,000,000원 |
표면 최저가 67,200,000원은 최근 12개월 평균 96,000,000원의 70.0%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 인수액을 빼고 본 숫자입니다. 현재 회차의 실질취득 106,609,600원은 최근 12개월 평균의 111.1%이고, 최신 거래 92,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건을 “시세보다 30% 싸다”고 평가하면 권리분석상 핵심 비용을 누락하는 셈입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,609,600원 |
| 1. 임차인 이장희 보증금 | 105,000,000원 | 65,590,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이장희 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 67,200,000원 가정에서는 집행비용 1,609,600원을 제외한 65,590,400원이 임차보증금에 배당되고, 임차보증금 부족분 39,409,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다. 강제경매 신청채권자 이장희와 임차권자 이장희가 동일인으로 표시되어 있으므로 청구의 관계는 원본 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신흥근린공원 북서측 인근이며, 주위에 오피스텔·숙박시설·근린생활시설·공장 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택[원룸형]아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 18층입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역, 국가산업단지(포승지구), 지원시설구역이며 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 2025.08.26~2026.08.25 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있으며, 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한하는 조건이 표시되어 있습니다.
- 규모·거래. 더스위트하버는 299세대, 2017.04.05 준공이며 대상 면적 41.2㎡의 실거래가 확인됩니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 7.0회, 매각률 8.0%로 나타나 경매시장 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 67,200,000원에 인수 예상 39,409,600원을 합친 106,609,600원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 각각 106,246,720원·105,992,704원으로 보증금 105,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 임차권 원본 확인. 2022.04.14 주민등록, 2022.04.15 확정일자, 2022.04.29 점유개시와 2024.05.16 임차권등기 내용을 매각물건명세서·등기부 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 이장희로 표시되어 있으므로 청구의 법적 관계와 중복 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택[원룸형]아파트, 임차인 이용은 주거로 기재되어 있어 관련 공부와 실제 현황을 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과에 따라 임차인 미배당액과 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “67,200,000원 낙찰”이 아니라 “약 105,000,000원대 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 숫자는 표면과 실질이 크게 다릅니다. 감정가 96,000,000원이 한 차례 유찰돼 최저가가 67,200,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 105,000,000원 보증금이 경매대금에서 전액 변제되지 않습니다. 현재 회차 기준 미배당 39,409,600원을 매수인이 인수하면 실질취득은 106,609,600원입니다.
더 유찰되어도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 47,040,000원에 낙찰되면 인수액이 59,206,720원, 32,927,999원에 낙찰되면 인수액이 73,064,705원으로 늘어 실질취득은 계속 105,000,000원 부근에 머뭅니다. 반면 최근 12개월 실거래 평균은 96,000,000원, 최신 거래는 92,000,000원입니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 7.0회·매각률 8.0%까지 겹칩니다.
결론은 권리와 가격 모두 보수적 접근입니다. 최저가 67,200,000원만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대항력 임차보증금 인수를 반영한 실질취득은 최근 시세보다 높습니다. 이 사건의 승부처는 “몇 회 유찰됐는가”가 아니라, 임차인의 실제 미배당액을 확정하고 그 금액까지 포함한 총 취득비용이 시장가격 안으로 들어오는가입니다.
