수원지방법원 2025타경42666. 평택시 신장동 627-14, 그린빌라 1층 102호의 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방 3, 거실, 주방·식당, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성된 단위세대이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 1층입니다. 대상 면적은 53.94㎡, 사용승인일은 2001.01.16입니다.
현재 소유자는 김은정으로, 2018.11.27 매매를 원인으로 거래가액 70,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매이고 청구금액은 72,387,670원입니다. 현재 회차는 2회 유찰 뒤 감정가의 49%인 40,670,000원이 최저매각가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42666 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 627-14 1층102호 · 도로명 경기도 평택시 남산로25번길 42 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 53.94㎡ · 4층 중 1층 · 방3·거실·주방/식당·욕실·발코니·현관 |
| 소유자 | 김은정 (2018.11.27 매매, 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 40,670,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 72,387,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
이 사건의 말소기준은 2025.09.18 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 보증금 70,000,000원, 전입 2017.11.28, 점유개시 2017.12.01, 확정일자 2017.11.13으로 기재되어 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 권리입니다. 등기상 임차권 설정일은 2024.05.16입니다.
임차권·보증기관 신고
실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 성격으로 분류되어 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 권리신고자 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 전유전부 · 주거(임차권등기) | 70,000,000원 | 2017.11.28 / 2017.11.13 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 확약 후 인수 0 |
확약은 이 보증금 권리신고 건에 한정해 적용합니다. 이 사건에 별도로 신고된 다른 임차인은 없습니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 40,670,000원으로 감정가 83,000,000원의 49%입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 물건은 그린빌라 8세대 규모의 다세대주택이고, 동일 면적 실거래 가격으로 비교할 수 있는 수치가 없어 최저가가 최근 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.
실질취득 관점에서는 확약이 중요합니다. 확약을 적용하지 않는 룰 계산에서는 현재 회차의 30,462,060원을 비롯해 유찰이 거듭될수록 미배당 보증금이 증가하지만, 확약을 적용하는 본건의 실질 인수는 어느 회차든 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 40,670,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,132,060원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 70,000,000원 | 39,537,940원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 72,387,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 30,462,060원이지만, 매각물건명세서 비고의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액은 커지지만, 본건은 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 40,670,000원 | 30,462,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 28,469,000원 | 42,443,442원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 19,928,300원 | 50,830,409원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신장1동 행정복지센터 서측 근거리에 위치하며 주위는 다세대주택 등 공동주택, 일부 근린생활시설 및 공원이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 1층 제102호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 새시 창호이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 내외, 동측으로 폭 약 3m 정도의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 신장동 627-14 토지는 제1종일반주거지역이고 공시지가는 899,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역이 기재되어 있습니다. 감정 요항에는 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있습니다.
- 대지권 표기. 등기사항전부증명서상 소유권대지권은 신장동 627-4, 1,025㎡ 중 1,025분의 128.125로 기재되어 있으나, 실제로는 2002.06.22 신장동 627-4 410㎡와 신장동 627-14 615㎡로 분할됐습니다.
- 환금성. 그린빌라는 총 8세대이고 사용승인일은 2001.01.16입니다. 현재 물건도 2회 유찰됐으며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 2026.01.27 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약에 크게 좌우됩니다. 매각물건명세서와 확약 내용의 적용 대상을 반드시 원문에서 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 회차 배당 계산에는 30,462,060원의 미배당 보증금이 남지만, 확약을 적용하면 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 보증기관 승계 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 성격으로 분류되어 실제 임차인 보증금과 별도로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 봅니다.
- 감정가 할인율만으로 시세 판단 금지. 40,670,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 최근 시장가보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 대지권 지번 분할 확인. 등기상 대지권 표기와 실제 분할 지번이 다르므로 신장동 627-4와 627-14의 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대·2001년 사용승인·현재 2회 유찰이라는 특성을 감안해 낙찰 이후 매도 기간과 매수층을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 건 확약의 실제 효력
등기만 보면 이 물건은 보증금 70,000,000원의 선순위 임차권이 있어 상당히 까다로운 인수형처럼 보입니다. 현재 최저가 40,670,000원에서 배당 계산상 미배당 보증금도 30,462,060원이나 남습니다. 그러나 이 사건에는 대항력을 포기하고, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 제출되어 있습니다. 그 확약을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 40,670,000원입니다.
다만 여기서 곧바로 ‘싸다’는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 그린빌라는 8세대의 소규모 다세대이고, 사용승인일은 2001.01.16이며 이미 2회 유찰됐습니다. 실거래 비교 수치도 없어 감정가 49%라는 할인율만으로 시장가 대비 가격 메리트를 입증할 수 없습니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 판단과 환금성은 별도로 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
