49,000,000원
수원지방법원 2025타경42721. 평택시 합정동 975-12, 6층 602호입니다. 감정평가상 이용상태는 집합건물(도시형생활주택)이고 사건 용도 표기는 근린시설입니다. 현재 소유자는 박영준이며 2022.12.14. 매매를 원인으로 2023.01.12. 105,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 49%”라는 숫자가 아닙니다. 임차인 김선왕은 2022.12.12. 전입·점유했고 확정일자는 2022.12.02.로, 말소기준인 2023.08.07. 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 즉 확약이 없다면 대항력 있는 보증금 102,000,000원의 미배당분을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 위험을 뒤집는 확약서가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42721 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 975-12 6층 602호 · 경기도 평택시 평택5로34번길 57-6 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건물(도시형생활주택)로 이용중 |
| 전용 / 층 | 23.56㎡ · 지상7층 중 6층 |
| 소유자 | 박영준 · 2023.01.12. 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 102,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 말소기준권리는 2023.08.07. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 2025.01.10. 등기된 김선왕의 주택임차권과 2025.09.29. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 주민등록·점유는 2022.12.12.로 말소기준보다 빠르므로, 단순히 “임차권등기가 후순위라 소멸한다”만 보고 끝낼 사건은 아닙니다.
② 임차인 — 대항력 有, 우선변제 有, 그러나 확약 적용
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선왕 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.12 | 2022.12.02 | 102,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 49,000,000원은 실거래 105,000,000원의 46.7%
비교 대상은 신평벨로체아파트 전용 23.56㎡이며 면적이 일치합니다. 실거래 표본은 2건으로, 2022.11.과 2022.12. 모두 105,000,000원에 거래됐습니다. 따라서 데이터상 최근 평균·최신 거래·최저·최고가가 모두 105,000,000원이고, 현재 최저매각가 49,000,000원은 그 46.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 23.56㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2022.11 | 23.56㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 평균 | 23.56㎡ | 2건 | 105,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 임차인 김선왕 보증금(우선변제) | 102,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 102,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 임차보증금 부족분 54,282,000원이 발생하지만, 2026.06.09. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 49,000,000원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 효과가 핵심
| 회차 | 매각가 | 확약 없을 때 인수계산 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 49,000,000원 | 54,282,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,300,000원 | 68,717,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 24,010,000원 | 78,822,180원 | 0원 |
대항력 인수형 사건의 일반 구조라면 유찰로 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수가 커져 실질취득액이 크게 내려가지 않습니다. 이 사건은 그 일반 구조에 확약이라는 예외가 적용되어, 해당 임차인에 대해서는 회차가 내려가도 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시청 남동측 인근. 다세대주택·오피스텔·근린생활시설과 평택시청·평택문화예술회관·소방서 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 주변에 버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다. 북측 약 7~8m 도로를 통해 주간선도로와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상7층 중 6층 602호, 사용승인일 2016.08.22. 위생 급·배수, 엘리베이터, 화재경보설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(배미지구), 완충녹지 저촉, 중로3류 접합. 공시지가 1,658,000원/㎡, 토지면적 566.6㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시는 2025.08.26.~2026.08.25. 기간으로 기재되어 있으며 외국인이 주택을 취득하는 경우에 관한 내용입니다.
- 환금성. 신평벨로체아파트는 35세대이며 비교 실거래는 2건입니다. 가격 할인과 별개로 소규모 단지의 매수층은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 주체와 적용 범위를 매각기일 전 원본으로 대조하세요.
- 임차권 말소 조건 확인. 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이 실제 집행 단계에서도 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 현재 임차관계 확인. 김선왕의 임차권등기와 주택도시보증공사의 권리 주장 관계를 매각물건명세서와 등기부 최신본으로 재확인하세요.
- 환금성 점검. 35세대 소규모 단지이고 실거래 표본이 2건이므로, 105,000,000원을 현재 매도 가능가격으로 단정하지 말고 실제 매물·거래 체결 가능성을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 집합건물(도시형생활주택)입니다. 공부상 용도와 실제 사용상태를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 확약의 효력
처음 권리관계만 보면 보증금 102,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어, 최저가 49,000,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 전형적인 인수형 사건입니다. 배당표상으로도 현재 회차 미배당분이 54,282,000원 발생합니다. 그러나 2026.06.09. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했기 때문에, 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
결과적으로 현재 회차 실질취득은 49,000,000원이고, 데이터상 실거래 평균·최신 거래 105,000,000원의 46.7% 수준입니다. 다만 거래 표본 2건, 35세대, 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%라는 환금성 지표를 함께 보면 권리 위험은 확약으로 크게 해소됐지만 가격 할인만으로 최상급으로 평가하기는 어려운 물건입니다. 이 사건의 최종 확인 포인트는 가격보다도 확약서 원본과 그 적용 범위입니다.
