울산지방법원 2024타경120301. 양산시 물금읍 라피에스타양산 1층 1-152호로, 감정평가상 이용상태는 판매시설인 의류판매점 ‘PLAC’입니다. 소유자 박종환은 2024년 2월 7일 이 부동산을 거래가액 821,989,000원에 취득했고, 같은 날 동창원농업협동조합이 채권최고액 620,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 서울보증보험 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 낙찰자가 승계할 등기상 부담은 없습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부보다 현황과 환금성입니다. 매각물건명세서에는 1-152호와 1-153호 사이에 경계벽면이나 바닥 경계선 없이 하나의 의류매장으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정평가서상 임대관계도 미상이므로, 실제 점유자·사용계약·두 호실의 설비와 동선·경계 복원 가능성을 현장에서 확인하기 전에는 명도와 독립 사용 난도를 낮게 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경120301 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층 1-152호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(의류판매점, 상호 PLAC) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층~지상 7층 건물 내 1층 1-152호 |
| 소유자 | 박종환 (2024.02.07. 거래가액 821,989,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 822,000,000원 / 138,153,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 529,013,319원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2024년 2월 7일 설정된 동창원농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 등기된 서울보증보험 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025년 3월 7일 신한카드 가압류는 2025년 4월 7일 이미 말소됐습니다. 배당 부족액이 크더라도 이는 채권자 측 미회수액이며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 16.81%만 보고 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가 822,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 138,153,000원, 감정가의 16.81%입니다. 하락 폭만 보면 매우 커 보이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 근거는 제시되지 않았습니다.
특히 이 물건은 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 판매시설입니다. 개별 호실의 위치, 상가 집객력, 점포 가시성, 공실 가능성, 관리비, 업종 적합성에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다. 여기에 1-153호와 무경계로 통합 사용 중인 현황까지 겹쳐, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,153,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,734,142원 |
| 2. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 620,400,000원 | 135,418,858원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 16,343,580원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 32,292,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 669,036,380원, 예상 배당액은 135,418,858원, 미배당액은 533,617,522원입니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 138,153,000원 | 135,418,858원 | 533,617,522원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 96,707,100원 | 94,566,372원 | 574,470,008원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 67,694,970원 | 66,076,461원 | 602,959,919원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 증산리 증산고등학교 남서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·판매시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소와 부산도시철도 증산역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 남동측·남서측 폭 약 35미터, 북동측 폭 약 20미터, 북서측 폭 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 판매시설·문화 및 집회시설·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 승강기, 에스컬레이터 설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이와 위반 사항은 없습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 판매시설로, 현재 가격 수준과 별개로 시장 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1-153호와의 경계 확인. 현장 실측을 통해 벽체·바닥 경계, 독립 출입구, 전기·소방·냉난방·수도 설비의 분리 여부를 확인하세요.
- 점유자 확인. 의류판매점 PLAC의 운영 주체, 소유자와의 관계, 임대차계약 및 실제 점유 권원을 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없으므로 인근 동일 건물 또는 유사 판매시설의 매매가·임대료·공실률을 별도로 조사해야 합니다.
- 관리 부담. 집합상가의 관리비 체납, 공용부분 부담, 냉난방 및 시설 운영비를 관리주체에 확인하세요.
- 업종·영업성. 점포 가시성, 유동인구, 상가 내 공실, 동일 업종 경쟁과 실제 임대수익을 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준 근저당과 후순위 권리의 변동 여부를 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 매각서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서에서 점유 및 통합사용 관련 문구가 변경됐는지 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 물건은 실사형
이 물건의 등기상 결론은 단순합니다. 동창원농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 입찰 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 822,000,000원에서 5회 유찰돼 138,153,000원까지 내려왔지만, 이를 시장가보다 낮은 가격이라고 증명할 실거래 자료가 없습니다.
더 중요한 것은 1-153호와 경계 없이 한 점포로 사용 중인 현황과 임대관계 미상이라는 점입니다. 독립 사용 가능성, 점유자 지위, 경계 복원, 관리비와 상권 수요가 확인되지 않으면 낮은 최저가가 곧바로 투자수익으로 이어지지 않습니다. 등기 권리는 소멸형이지만, 현황과 환금성은 실사형. 이 물건은 할인율보다 현장 확인 결과가 응찰 여부를 결정합니다.
