수원지방법원 2025타경42745. 안성시 원곡면 반제리 산수화아파트 103동 19층 1901호입니다. 감정가 120,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 84,000,000원입니다. 현 소유자 김준호는 2021.05.24 거래가 105,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 해 2021.08.26 현대캐피탈이 채권최고액 72,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

그 뒤 2022.04.26 상상인저축은행 근저당 60,000,000원, 2025.10.13 다올저축은행 가압류 33,121,720원이 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리입니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계 확인은 입찰 전 별도로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

과거 우리은행 근저당 32,400,000원과 임청의 전세권 50,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2021.08.26 현대캐피탈 근저당 72,000,000원입니다. 2022.04.26 상상인저축은행 근저당, 2025년의 경매개시결정과 다올저축은행 가압류는 모두 그 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 할 근거는 없다

현재 최저매각가는 84,000,000원으로 감정가 120,000,000원의 70%입니다. 배당 계산상 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 84,000,000원입니다.

다만 이 사건에는 현재 가격과 직접 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 동일 조건 거래가 확인되지 않습니다. 단지 참고정보에는 산수화 394세대, 2003.09.01 준공으로 나타나고 경매 참고치의 평균 유찰 횟수는 1.0회이지만, 이것만으로 84,000,000원이 현재 시세보다 낮다고 판단할 수는 없습니다. 소유자의 2021년 취득가 105,000,000원 역시 과거 거래이므로 현재 시세의 대체값으로 사용하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

채권 총액 165,121,720원 중 채권자 배당액은 82,088,000원, 미배당은 83,033,720원입니다. 이 미배당액과 매수인 인수액은 별개이며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용머리초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지·전·답·근린시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 노선버스 운행빈도와 버스정류장까지의 거리 등을 감안한 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하1층·지상20층 건물의 19층이며, 전반적인 관리상태는 보통입니다. 통상적인 전기·위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 남측으로 폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 동측은 지적상 도로와 접하지만 고저차로 진·출입이 불가능한 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 도시지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 715,600원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 저촉도 표시되어 있어 입찰 전 적용 여부와 절차를 확인할 필요가 있습니다.
• 공부 표시. 등기사항전부증명서에는 원곡면 반제리 743 단일 지상으로 표시되지만, 집합건축물대장과 대지권 목적 토지에는 공도읍 용두리 753과 원곡면 반제리 743 양 지상이 표시되어 있어 감정평가는 현황과 일치하는 집합건축물대장을 기준으로 진행됐습니다.
• 단지 참고. 산수화는 394세대, 준공일 2003.09.01로 확인됩니다. 최근 동일 조건 실거래 비교값은 확인되지 않아 환금성을 가격 수치로 단정하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2021.08.26 현대캐피탈 근저당이 말소기준이며 이후 근저당·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 매각기일 직전 등기부에서 다시 확인하세요.
• 실제 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가되어 있으므로 현황조사·전입·실점유 상태를 입찰 전 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가 120,000,000원 대비 최저가 84,000,000원이라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 현재 동일 단지·유사 면적 실거래를 먼저 확인하세요.
• 대지 표시 확인. 반제리 743 단일 지상으로 보이는 등기 표시와 용두리 753·반제리 743 양 지상으로 표시된 집합건축물대장 내용을 원본으로 대조하세요.
• 토지거래허가 관련 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 저촉 표시가 있으므로 경매취득에 대한 실제 적용관계와 필요한 절차를 사전에 확인하세요.
• 관리비·인도비용. 체납 관리비와 실제 인도에 필요한 비용·기간을 확인해 낙찰가 외 비용을 반영하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확인”

이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.08.26 현대캐피탈 근저당이 말소기준이고, 그 이후 상상인저축은행 근저당과 다올저축은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 84,000,000원 시나리오에서 채권 미배당은 83,033,720원이지만 매수인 인수는 0원입니다.

반면 가격은 다릅니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 없어 현재 최저가를 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 실제 점유관계, 대지 표시의 차이, 토지거래계약 허가구역 저촉 표시도 입찰 전 확인해야 합니다. 결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격과 현장 확인을 마친 뒤 접근할 물건입니다.