수원지방법원 2025타경42754. 평택시 죽백동 평택소사벌중흥에스-클래스에코시티 112동 16층 1602호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태는 방3, 주방1, 거실·응접실1, 욕실2, 드레스룸1, 파우더룸1, 발코니2, 대피공간1, 펜트리1, 현관1의 아파트이며, 지상 25층 중 16층입니다. 소유자는 김혜선이고, 2017.12.08. 소유권이전 당시 거래가액은 315,000,000원입니다.

현재 살아 있는 권리만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2023.10.30. 주식회사경남은행 근저당권 220,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤 2023.11.03. 설정된 같은 은행의 근저당권 132,000,000원과 2025.10.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·박진숙 근저당권과 유솔정보통신 가압류는 이미 등기부상 말소돼 있습니다.

가격 측면에서는 감정가 412,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 288,400,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 거래 12건 평균 376,458,333원 대비 76.6%이고, 최신 거래 382,500,000원보다도 낮습니다. 따라서 제공된 최근 실거래만 기준으로 보면 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2023.10.30. 경남은행 근저당이 기준

현재 말소기준은 을구 6번 주식회사경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 220,000,000원이고 채무자는 김혜선입니다. 이후 설정된 을구 8번 경남은행 근저당권 132,000,000원과 갑구 6번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 76.6%

같은 단지 평택소사벌중흥에스-클래스에코시티의 동일면적 전용 84.99㎡ 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 376,458,333원, 최신 거래는 2026.08. 382,500,000원입니다.

최근 거래 범위는 355,000,000원~395,000,000원이고 평균은 376,458,333원입니다. 현재 최저매각가 288,400,000원은 최근 12개월 평균의 76.6%입니다. 최신 거래 382,500,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 따라서 감정가 412,000,000원 자체는 최근 거래 상단보다 높지만, 한 차례 유찰된 현재 회차는 최근 실거래 가격대 아래에 자리합니다.

③ 예상배당표 (매각가 288,400,000원 가정)

현재 최저가 288,400,000원 가정 시 총 채권액 352,000,000원 중 283,562,400원이 배당되고 68,437,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

제공된 배당 시나리오에서는 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 후순위 근저당권의 미배당액이 증가하지만, 이 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 비전동 소사벌중학교 북측 인근으로 대규모 아파트단지, 단독·다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 제반 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 자유롭고 인근 노선버스정류장의 거리와 운행 빈도 등을 고려한 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
• 규모·연식. 1,190세대 단지이며 사용승인일은 2017.07.10.입니다. 대상 호는 철근콘크리트구조 지상 25층 중 16층입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 지역열병합발전 난방, 화재탐지·소화설비와 승강기를 갖췄습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)·택지개발지구이며, 공시지가는 1,386,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 임차인 신고내역은 없지만 임대관계가 미상으로 조사됐습니다. 전입세대·점유현황·실제 거주자를 입찰 전에 확인하는 것이 핵심입니다.
• 말소기준 재확인. 2023.10.30. 경남은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하는지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
• 현재 가격의 기준. 최저가 288,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 376,458,333원의 76.6%입니다. 응찰가를 정할 때는 평균뿐 아니라 최신 거래 382,500,000원과 최근 거래 범위 355,000,000원~395,000,000원을 함께 보세요.
• 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부구조 및 이용상태가 현황도·탐문·외부관찰을 통해 파악됐으므로 실제 내부상태와 차이가 있는지 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비 체납과 세금 관련 사항도 별도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격 메리트는 보이지만 점유 확인이 마지막 관문”

이 물건의 등기상 핵심은 명료합니다. 2023.10.30. 경남은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 경남은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰 후 288,400,000원으로 내려와 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 376,458,333원의 76.6% 수준입니다.

다만 이 사건은 임차인 신고내역이 없다는 사실만으로 점유 문제가 완전히 끝난 것은 아닙니다. 감정평가 현장조사에서 이해관계인 부재·폐문으로 임대관계가 미상으로 확인됐기 때문입니다. 따라서 등기상 권리는 단순하고 가격 차이는 확인되지만, 실제 점유관계 확인을 마친 뒤 응찰가를 결정하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.