수원지방법원 2025타경42773. 평택시 독곡동 동부아파트 104동 1층 102호, 전용 99.63㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방4·욕실2·거실·주방/식당·발코니·현관 등으로 이용 중이며, 1993.12.20. 사용승인된 철근콘크리트조 12층 건물의 1층입니다. 현재 소유자는 홍상의이고, 2011.03.17. 거래가액 159,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
현재 경매에서 보는 말소기준권리는 2016.03.25. 중소기업은행 근저당권, 채권최고액 176,400,000원입니다. 이후의 가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건은 최저가와 실질취득가격이 같은 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42773 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 독곡동 475 제104동 제1층 제102호 · 도로명 경기도 평택시 지산3로 75 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 99.63㎡ · 방4·욕실2·거실·주방/식당·발코니·현관 등 · 12층 중 1층 |
| 소유자 | 홍상의 (2011.03.17. 거래가액 159,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 118,090,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 130,093,089원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인 신고가 없고 배당 계산상 매수인이 떠안을 임차보증금도 없습니다. 2016.03.25. 중소기업은행 근저당이 말소기준이며, 2020.10.21. 예스자산대부주식회사 가압류와 2025.10.15. 중소기업은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 우선
동부아파트 동일 면적 99.63㎡의 거래 자료는 총 12건입니다. 전체 평균은 282,916,666원이지만, 2023~2024년의 3억원 안팎 고가 거래가 다수 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2건으로, 평균 233,500,000원, 최신 거래는 2026.07의 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 99.63㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 99.63㎡ | 7 | 227,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 99.63㎡ | 2건 | 233,500,000원 |
| 전체 평균 | 99.63㎡ | 12건 | 282,916,666원 |
현재 최저가이자 실질취득가격인 118,090,000원은 최근 12개월 평균 233,500,000원의 50.6%입니다. 최신 2026.07 거래 240,000,000원과 비교해도 약 절반입니다. 현재 가격대에는 분명한 할인폭이 존재합니다.
거래 흐름도 2023년 300,000,000원~313,000,000원대에서 2024년 258,000,000원~305,000,000원, 2025년 260,000,000원·280,000,000원, 2026년 227,000,000원·240,000,000원으로 내려온 모습입니다. 따라서 현 최저가가 최근 시세보다 낮다는 점과 별개로, 가격 하락 추세가 이미 확인된 단지라는 점은 입찰가 결정에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,453,260원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 176,400,000원 | 115,636,740원 |
| 2. 가압류 · 예스자산대부주식회사 | 10,171,160원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 채권자 총 청구 186,571,160원 중 115,636,740원이 배당되고, 70,934,420원의 미배당이 발생합니다. 신청채권자 청구액 130,093,089원도 전액 충족되지 않습니다. 이 미배당은 채권자 측 손실 영역이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 118,090,000원 | 115,636,740원 | 70,934,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 82,663,000원 | 80,775,066원 | 105,796,094원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 57,864,100원 | 56,422,546원 | 130,148,614원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니므로 유찰로 낙찰가가 낮아져도 매수인 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 3회 유찰 시 82,663,000원, 4회 유찰 시 57,864,100원으로 내려가며 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 대신 매각대금 감소만큼 채권자의 미배당 규모가 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 지산동 송북초등학교 북서측 인근으로, 아파트 단지를 중심으로 근린생활시설 및 공공시설이 형성된 아파트지대이며 제반 여건은 보통입니다.
- 교통. 대상 동까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 1993.12.20. 사용승인된 철근콘크리트조 12층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이새시입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·승강기·화재탐지 및 경보·실내소화전·CCTV 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 남서하향 완경사지에 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 아파트 부지이며, 단지 내 도로가 동측 왕복2차선 아스콘포장도로에 연계됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(지산2지구), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·거래. 동부아파트는 336세대이며 동일 99.63㎡ 거래 표본은 12건입니다. 최근 가격은 과거보다 낮아지는 흐름이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 전체 거래 평균 282,916,666원보다 최근 12개월 평균 233,500,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선해 입찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전보다 20.3% 낮습니다. 낙찰 후 추가 가격 조정 가능성까지 감안해 안전마진을 두는 접근이 필요합니다.
- 1층 특성 확인. 대상은 12층 중 1층입니다. 동일 면적이라도 층별 거래가격 차이가 있으므로 현장 채광·사생활·소음·동선 상태를 확인해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사와 실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택의 공용부분 관리비 체납 여부와 금액은 관리사무소에서 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 강한 할인, 시장은 하락 중”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.03.25. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인 신고도 없습니다. 현재 가정에서 매수인 인수액은 0원이므로 최저가 118,090,000원이 곧 실질취득가격입니다.
가격 면에서는 최근 12개월 동일 면적 평균 233,500,000원의 50.6%, 최신 거래 240,000,000원의 약 절반이라는 큰 격차가 있습니다. 다만 이 단지는 최근 거래가 이전 구간보다 20.3% 낮아진 하락 추세이고, 대상도 1993년 사용승인·1층이라는 조건이 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 현재 가격 메리트는 크지만, 하락장과 개별 호수 조건을 보수적으로 반영해야 하는 물건입니다.
