69,626,000원
서울동부지방법원 2024타경63660. 천호동 다성이즈빌 제7층 제701호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기부에는 2021.03.09. 강문덕에게 소유권이 이전됐고 거래가액은 291,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기가 설정됐습니다. 이후 2024.02.07. 이송하 명의의 주택임차권등기가 들어왔고, 임차보증금은 281,000,000원, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.03.05.입니다.
말소기준권리는 2024.11.06. 강제경매개시결정입니다. 임차인 이송하의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞서 있으므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 배당요구와 확정일자도 있어 우선변제를 받지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 그 미배당분이 그대로 매수인의 인수 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63660 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 진황도로 45, 7층 701호 (천호동,다성이즈빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방, 욕실, 주방 및 거실, 현관, 발코니 등) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지상11층 지하1층 중 제7층 제701호 · 사용승인일 2020.12.24 |
| 소유자 | 강문덕 · 2021.03.09. 소유권이전 · 거래가액 291,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 69,626,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 281,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.11.06. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 2025.02.10. 국의 압류는 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 반면 이송하의 주택임차권은 2024.02.07. 등기됐고, 주민등록·점유개시는 2021.03.05.로 더 빠릅니다. 이 권리는 매각으로 없어지지 않고 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 구분 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이송하 제7층 제701호 23.69㎡ 전부 | 2021.03.05 | 2021.01.26 | 281,000,000원 | 대항력 有 우선변제 매수인 인수 |
| 시보증 이송하 보증금 대위·승계 | 2021.03.05 | 2021.01.26 | 0원 | 보증기관 승계 중복신고 |
실제 임차인은 이송하 1명입니다. ‘시보증’은 별도의 임차인이 아니라 이송하 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 이송하는 확정일자와 배당요구를 갖췄지만 현재 회차에서는 배당재원이 부족해 보증금 전액을 회수하지 못합니다.
③ 대항력 인수 구조 — 최저가가 내려가도 싸지는 게 아니다
현재 회차 매각가를 69,626,000원으로 가정하면 집행비용 1,653,268원을 먼저 공제하고, 이송하에게 67,972,732원이 배당됩니다. 보증금 281,000,000원에서 배당되지 못한 213,027,268원은 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 69,626,000원 | 213,027,268원 | 282,653,268원 |
| 8회 유찰 시 | 55,700,800원 | 226,701,814원 | 282,402,614원 |
| 9회 유찰 시 | 44,560,640원 | 237,641,452원 | 282,202,092원 |
낙찰가가 69,626,000원 → 55,700,800원 → 44,560,640원으로 내려가도, 인수액은 213,027,268원 → 226,701,814원 → 237,641,452원으로 커집니다. 따라서 외형상 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건의 경제적 기준은 최저가가 아니라 실질취득비용 약 2.82억입니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,626,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,653,268원 |
| 1. 임차인 이송하 보증금 | 281,000,000원 | 67,972,732원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 281,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이송하 보증금 부족분 213,027,268원이 매수인에게 인수됩니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철5호선 강동역 북측 인근으로, 다세대·연립주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 인근에 지하철5호선 강동역 및 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상11층 지하1층 건물의 제7층 제701호이며, 사용승인일은 2020.12.24입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구) 등이며 공시지가는 6,729,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 2-3m 내외의 포장도로가 개설돼 있고 진황도로로 진·출입이 가능합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 69,626,000원보다 중요한 숫자는 매수인 인수 213,027,268원과 실질취득 282,653,268원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 이송하 보증금 281,000,000원은 대항력 있는 선순위 임차보증금으로, 배당되지 않는 부분이 매수인에게 넘어옵니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 이송하 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 281,000,000원 또는 추가 보증금으로 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 회차 하락 착시 경계. 8회·9회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 커져 총부담은 282,402,614원·282,202,092원으로 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.
- 명도·점유관계 확인. 임차권등기 범위는 제7층 제701호 23.69㎡ 전부입니다. 실제 점유와 인도 조건은 입찰 전 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰 = 79% 할인”이 아니다
겉으로만 보면 감정가 332,000,000원이 7회 유찰돼 최저가 69,626,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 본질은 낙찰가가 아닙니다. 선순위 대항력 임차인 이송하의 보증금이 281,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 213,027,268원이 매수인에게 넘어갑니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 282,653,268원입니다. 8회·9회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어 총부담은 계속 약 2.82억 수준에 머뭅니다. 이 물건은 “6,962만원에 사는 다세대”가 아니라 “선순위 임차보증금을 함께 떠안는 다세대”입니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 최저가 할인율이 아니라 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
