울산지방법원 2025타경350. 양산 물금읍 플러스존 제1층 제103호 근린시설입니다. 감정가는 802,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 66,048,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차인 권리의 미확정성입니다. 매각물건명세서상 이형신이 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않아, 말소기준권리보다 앞선 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없습니다.
등기 자체는 비교적 명확합니다. 2015년 하나은행 근저당은 2018년 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2018.03.09 우리은행 근저당 415,200,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 우리은행 근저당 144,000,000원과 이후 가압류 2건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수가 0원으로 계산돼 있지만, 임차인의 보증금 자체가 확인되지 않은 만큼 실제 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경350 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 야리로 127, 1층103호 (플러스존) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물의 1층 103호 · 전용 60.06㎡ |
| 현황 이용상태 | 공부상 1개호이나 판넬 벽체로 2개 호실로 구분하여 근린생활시설로 이용 중 |
| 현황 상호 | THE DROP COSMETIC, 행복공인중개사사무소 / 수월신당 타로 |
| 소유자 | 최미화 |
| 감정가 / 최저가 | 802,000,000원 / 66,048,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 478,491,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 미확정
말소기준은 2018.03.09 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 같은 은행의 추가 근저당, 경남신용보증재단·신용보증기금 가압류, 그리고 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기부만 놓고 보면 후순위 권리를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이형신 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.03.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도 보증금 중복 합산 문제는 없습니다. 다만 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액은 현재 최저가만으로 계산할 수 없습니다.
② 가격 해석 — 8.24%라는 숫자만 보면 안 된다
현재 최저가는 감정가 802,000,000원의 8.24%인 66,048,000원입니다. 8회 유찰 시 시나리오는 46,233,600원, 9회 유찰 시에는 32,363,519원까지 내려갑니다. 그러나 감정가 대비 하락률은 곧 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 특히 이 사건은 7회 유찰됐다는 사실 자체가 시장이 감정가와 이전 최저가 수준에서 반복적으로 매수 결정을 내리지 않았다는 신호입니다.
또한 현황은 공부상 하나의 103호를 두 개의 호실로 나누어 사용하고 있습니다. 판넬 벽체는 약 10㎝ 두께이고 복원에 과다한 비용이 들지는 않을 것으로 감정됐으며, 감정평가는 전체 전용면적 60.06㎡를 기준으로 이뤄졌습니다. 따라서 입찰 전에는 두 호실 각각의 실제 점유자와 임대관계를 현장에서 다시 맞춰보는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,048,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,588,864원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 (을구 3번) | 415,200,000원 | 64,459,136원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 (을구 4번) | 144,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 38,750,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 7,916,678원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 605,866,678원 중 예상배당은 64,459,136원, 미배당은 541,407,542원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 계산만으로 이형신의 미확인 보증금 승계 여부까지 0원으로 확정할 수는 없습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 1개호인 103호를 판넬 벽체로 2개 호실로 구분해 근린생활시설로 이용 중입니다. 감정평가는 전체 전용면적 60.06㎡를 기준으로 이뤄졌습니다.
- 점유 확인. 현황 상호는 THE DROP COSMETIC, 행복공인중개사사무소 / 수월신당 타로이며, 임차인 이형신과 각 호실의 실제 점유관계는 입찰 전 대조가 필요합니다.
- 입지. 증산역(부산 도시철도 2호선) 북서측 인근으로, 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설, 증산역, 동측 물류센터 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 증산역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·주차. 남측·서측 약 20미터 내외 도로, 북측 약 15미터 내외 도로에 접하며 지하 1층에 주차시설이 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,195,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 신호. 현재까지 7회 유찰됐습니다. 근린시설이라는 용도와 반복 유찰이라는 결과를 함께 놓고 실제 매수수요·임대수요를 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입일 확인. 이형신의 전입신고일이 2018.03.09 말소기준보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다. 현재는 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 미배당 보증금 및 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 임대차계약서와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 성립 여부도 미상입니다.
- 배당요구 확인. 이형신은 2025.03.24 배당요구를 했습니다. 실제 배당순위와 배당가능액은 전입·확정일자·보증금 확인 후 다시 계산해야 합니다.
- 2개 호실 점유자 대조. 공부상 1개호이나 현황은 2개 호실입니다. 현황 상호와 실제 계약당사자·점유자가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가 착시 경계. 감정가 대비 8.24%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 7회 유찰된 이유와 실제 임차·영업·공실 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서와 현장점유를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “8.24% 할인”보다 먼저 풀어야 할 문제
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 802,000,000원이 7회 유찰돼 최저가 66,048,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 ‘저가 매수 기회’가 아닙니다. 말소기준 이후 등기권리는 정리되지만, 실제 임차인 이형신의 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력 및 보증금 승계 가능성을 아직 닫을 수 없습니다.
더구나 공부상 1개호를 현황상 2개 호실로 사용하고 있고, 현재까지 이미 7회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 “최저가는 매우 낮지만 실질취득액은 아직 확정되지 않은 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 임차인의 대항요건과 보증금이 확인돼 인수 위험이 해소되기 전까지는, 낮은 최저가 자체를 투자 메리트로 평가하지 않는 것이 권리분석상 안전합니다.
