134,792,000원
울산지방법원 2025타경350. 양산시 물금읍 플러스존 1층 103호, 전용면적 60.06㎡를 기준으로 감정된 근린시설입니다. 소유자는 최미화이며, 우리은행이 청구액 478,491,770원으로 임의경매를 신청했습니다. 말소기준은 2018.03.09. 설정된 우리은행 근저당권 415,200,000원입니다. 같은 날 설정된 후순위 우리은행 근저당권 144,000,000원, 경남신용보증재단·신용보증기금의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 매수인이 승계할 권리는 없습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기부 바깥에 있습니다. 이형신이 배당요구를 했으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았고, 감정평가 당시에는 2개의 근린생활시설로 이용 중이었습니다. 따라서 등기상 인수 0원과 실제 점유·임차관계가 완전히 정리됐다는 결론은 서로 다른 판단입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경350 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 야리로 127, 플러스존 제1층 제103호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린시설 · 전용면적 60.06㎡ · 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물의 1층 |
| 현황 이용 | 공부상 1개호이나 판넬 벽체로 구분해 2개의 근린생활시설로 이용 |
| 현황 상호 | THE DROP COSMETIC·행복공인중개사사무소 / 수월신당 타로 |
| 소유자 | 최미화 |
| 감정가 / 최저가 | 802,000,000원 / 134,792,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 478,491,770원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸한다
2015.11.24. 설정됐던 하나은행 근저당권 432,000,000원은 2018.03.09. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 우리은행 근저당권 415,200,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 후순위 우리은행 근저당권 144,000,000원과 두 건의 가압류는 배당 여부와 관계없이 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 미상
| 성명 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이형신 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.03.24. 접수 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 기재된 인원은 1명입니다. 다만 감정평가서상 현황 이용은 화장품·공인중개사사무소와 타로 영업장인데, 점유자 자료에는 사용 용도가 주거로 기재되어 있습니다. 현황 이용과 점유 신고가 서로 일치하지 않으므로 매각물건명세서 보완 내용과 현장 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 802,000,000원에서 134,792,000원까지
이 물건은 5회 유찰돼 감정가 802,000,000원의 17% 수준인 134,792,000원까지 내려왔습니다. 가격 하락 폭은 크지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 낮은지, 적정한지, 여전히 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 134,792,000원 | 132,104,912원 | 473,761,766원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 94,354,400원 | 92,256,021원 | 513,610,657원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 66,048,079원 | 64,459,214원 | 541,407,464원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 채권자의 미배당액만 커지고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 신청채권자인 우리은행의 청구액은 478,491,770원인데, 현재 회차 예상배당은 132,104,912원으로 청구액을 충족하지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,792,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,687,088원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 415,200,000원 | 132,104,912원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 경남신용보증재단 | 38,750,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 7,916,678원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 605,866,678원 중 채권자 예상배당은 132,104,912원이며, 미배당액은 473,761,766원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당과 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 이용. 공부상 1개호이나 판넬 벽체로 나눠 2개의 근린생활시설로 이용 중입니다. 벽체 두께는 약 10㎝이며 전체 전용면적 60.06㎡를 기준으로 감정됐습니다.
- 복원 가능성. 물건 위치가 건축물현황도에 의해 명확하고 벽체 재질상 복원에 과다한 비용이 들지 않을 것으로 판단됐습니다.
- 주위환경. 증산역 북서측 인근으로 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 증산역, 동측 물류센터 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산 도시철도 2호선 증산역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·주차. 남측·서측 약 20m 내외 도로, 북측 약 15m 내외 도로에 접하고 지하 1층에 주차시설이 있습니다.
- 토지 조건. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 세로장방형 상업용 부지입니다. 공시지가는 2,195,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1층 근린시설이지만 5회 유찰됐고 임대관계가 미상입니다. 상가 수익성과 매수 수요를 확인하지 않은 상태에서는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. 이형신의 전입신고일·확정일자·보증금과 실제 점유 부분을 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 자료로 확인해야 합니다.
- 현장 이용 대조. THE DROP COSMETIC·행복공인중개사사무소와 수월신당 타로의 실제 영업 여부, 각 점유자, 임대차계약 당사자를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되면 최저가에 미배당 보증금을 더해 실제 부담액을 계산해야 합니다.
- 벽체·복원 확인. 판넬 벽체 위치와 철거·복원 범위, 원상복구 책임을 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 수익성 확인. 실거래 자료가 없으므로 주변 1층 근린시설의 매매가·임대료·공실률을 별도로 조사한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비, 부가가치세 처리, 당해세와 최우선변제 가능성을 관리사무소와 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가가 곧 낮은 총비용은 아니다”
이 물건은 감정가 802,000,000원에서 5회 유찰돼 134,792,000원까지 내려왔고, 등기부상 인수권리도 없습니다. 표면만 보면 가격과 권리가 모두 단순해 보입니다. 하지만 배당요구 점유자의 보증금·전입일이 미상이고, 공부상 1개호를 현황상 2개 영업장으로 이용하고 있으며, 비교할 실거래 자료도 없습니다.
따라서 결론은 등기권리는 소멸하지만 실질취득액은 아직 확정할 수 없는 물건입니다. 점유자에게 대항력이 없고 추가 인수액도 없다는 사실이 확인된 뒤에야 최저가를 기준으로 가격을 평가할 수 있습니다. 그 전에는 감정가 대비 17%라는 숫자보다, 미상인 점유관계와 5회 유찰의 원인을 먼저 확인해야 합니다.
