수원지방법원 2025타경42822. 평택시 포승읍 내기리 24를 중심으로 내기리 23-5, 20-4, 20-7, 24가 등기 대상에 포함된 기타 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태는 건물 1층이 일반음식점·사무소, 2층이 학원이고, 건물은 일반철골구조·경량철골구조의 지상 2층입니다. 소유자는 이재석입니다.
권리의 중심은 2008.07.29 설정된 안중농업협동조합의 채권최고액 364,000,000원 근저당입니다. 이것이 말소기준권리이고, 현재 등기상 뒤에 남은 2021년 전세권, 2022년·2023년 근저당, 2025년 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42822 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 내기리 24 |
| 등기 대상 | 경기도 평택시 포승읍 내기리 23-5, 20-4, 20-7, 24 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 일반음식점·사무소 · 2층 학원 |
| 건물 구조 | 일반철골구조, 경량철골구조 · 지상 2층 |
| 소유자 | 이재석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 901,494,240원 / 441,732,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 436,194,634원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2008년 근저당
말소기준권리는 2008.07.29 안중농업협동조합 근저당권 364,000,000원입니다. 이후 설정된 2021.06.04 전세권 90,000,000원, 2022.12.12 근저당 39,000,000원, 2023.08.02 근저당 130,000,000원, 2025.04.28 가압류 20,131,333원 및 2025.10.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최영두 | 2025.01.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전용숙 | 2025.01.20 | 5,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람의 전입일은 각각 2025.01.13, 2025.01.20으로 말소기준권리인 2008.07.29보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 최영두의 보증금은 미상이고, 전용숙은 보증금 5,000,000원·월세 400,000원으로 조사되어 있습니다. 우선변제 여부는 확정할 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가는 901,494,240원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 441,732,000원으로 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준액도 441,732,000원입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 바로 대입할 수 있는 구조가 아니라, 토지 여러 필지와 2층 상업·교육시설 성격이 결합된 물건입니다. 따라서 감정가 대비 할인율 49%만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 충분하다고 단정하면 안 됩니다. 토지와 건물의 실제 이용상태·임대수익·현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 441,732,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,817,320원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 안중농업협동조합 | 364,000,000원 | 364,000,000원 |
| 3. 을구 8번 전세권 · 안상호 | 90,000,000원 | 70,914,680원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 안중농업협동조합 | 39,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 10번 근저당권 · 안중농업협동조합 | 130,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 안중농업협동조합 | 20,131,333원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 643,131,333원 중 예상배당은 434,914,680원, 미배당은 208,216,653원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 441,732,000원 | 208,216,653원 | 364,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 309,212,400원 | 339,047,907원 | 304,083,426원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 216,448,680원 | 430,512,935원 | 212,618,398원 | 0원 |
⑥ 토지·건물 현황 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 내기초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트·근린시설·다세대·다가구주택·전·답 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장 거리 및 운행 빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조·경량철골구조 평스라브지붕·트러스지붕 지상 2층으로, 전반적인 관리상태는 보통입니다.
- 이용. 1층 공부상 일반음식점·사무소, 2층 공부상 학원입니다.
- 토지. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역에 속하며, 토지 면적은 620.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 976,300원/㎡입니다.
- 도로. 토지는 평지·사다리형·소로각지로 기재되어 있고, 중로3류 폭 12m~15m에 접합니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(2)는 공부상 지목이 전이나 현황 도로, 기호(3)은 공부상 지목이 답이나 현황 도로로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 지구단위계획구역, 주거개발진흥지구 등이 기재되어 있으며, 감정요항에는 토지거래계약에 관한 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계. 최영두·전용숙 모두 대항력은 없지만, 최영두의 보증금과 두 임차인의 우선변제 여부는 원문 확인이 필요합니다.
- 전세권. 2021.06.04 전세권 90,000,000원은 현재 회차에서 일부만 배당되지만 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 토지 현황. 내기리 여러 필지가 함께 등기 대상에 포함되므로 각 필지의 경계·도로 이용·현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 공부 차이. 전·답으로 등재된 필지 일부가 실제 도로로 사용되고 있으므로 면적과 이용가치 판단에 반드시 반영해야 합니다.
- 가격. 최저가 441,732,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 토지·건물 가치와 임대현황을 별도로 검증해야 합니다.
- 배당. 현재 채권 미배당 208,216,653원은 매수인 인수액이 아니며, 당해세·임차인 최우선변제 반영 여부는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 확인해야 한다”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2008.07.29 안중농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 현존하는 주요 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 2명도 2025년 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 901,494,240원에서 2회 유찰돼 최저가가 441,732,000원, 즉 49%까지 낮아졌다는 이유만으로 가격이 좋다고 결론 내리기는 어렵습니다. 이 물건은 여러 토지와 일반음식점·사무소·학원 용도의 2층 건물이 결합된 형태이고, 일부 필지는 공부상 전·답이면서 현황 도로입니다. 권리는 비교적 정리형, 가격은 검증형. 현재 회차의 승부처는 할인율 자체가 아니라 토지·건물의 실제 가치와 이용수익을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
