춘천지방법원 2024타경1636. 강릉시 연곡면 동덕리 일대의 토지와 건물, 제시외 건물 및 기계기구를 포함해 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 LPG 충전소, 창고시설, 근린생활시설이고, 건물에는 위험물저장 및 처리시설도 포함됩니다. 소유자는 주식회사다원입니다. 등기상 말소기준은 2021.04.15. 강릉농업협동조합 근저당권이며, 그 뒤 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 1,695,177,000원으로 감정가 대비 49%입니다. 다만 이 사건은 일반 주거용 부동산처럼 “유찰돼 싸졌다”는 한 문장으로 판단하기 어렵습니다. 농지취득자격증명 제출이 필요한 토지, 위험물저장 및 처리시설 관련 인허가, 위반건축물, 매각 제외 구조물, 일부 제시외 건물의 경계 문제와 맹지 조사 내용까지 동시에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경1636 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 616-6 · 동해대로 4069 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · LPG 충전소 · 창고시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사다원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,459,544,160원 / 1,695,177,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구금액 | 797,271,490원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 주요 토지 | 주유소용지 · 765㎡ · 계획관리지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 공시지가 | 290,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2010년과 2015년에 설정됐던 기존 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 분석의 말소기준은 2021.04.15. 강릉농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 288,000,000원이며 2021.08.24. 변경등기에 채권최고액 948,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 강릉시 압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교 자료는 없다
현재 최저가 1,695,177,000원은 감정가 3,459,544,160원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 1,186,623,900원, 4회 유찰 시는 830,636,730원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 단정할 수 없습니다. LPG 충전소·창고·근린생활시설·토지가 결합된 복합 자산이고, 인허가와 토지별 이용상태가 가치에 직접 영향을 주므로 가격 판단은 현장 조사와 개별 수익성 검토가 선행되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,695,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,351,770원 |
| 을구 4번 근저당권 · 강릉농업협동조합 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,387,825,230원 |
현재 회차 가정에서는 배당표상 채권총액 288,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 변동될 수 있습니다.
④ 매각조건 — 이 사건의 실제 난도
- 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 목록을 포함해 일괄매각하는 조건입니다.
- 위험물 인허가. 위험물저장 및 처리시설 관련 인허가 사항은 관계기관에 별도 확인이 필요합니다.
- 매각 제외 물건. 이동·철거 가능한 컨테이너, 농막 및 가건물, 비닐하우스, 가건물, 축사, 수목 등 일부 물건은 매각에서 제외됩니다.
- 기계기구. 목록3에는 기계기구가 소재하며 정상작동 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록6과 목록9는 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 매각결정기일까지 미제출하면 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 원상회복 가능성. 목록6과 목록9는 원상회복명령이 발하여질 가능성이 기재돼 있습니다.
- 접근 문제. 목록6과 목록9는 지적도상 맹지이나 인근 주유소 용지를 통해 접근 가능한 것으로 조사됐습니다.
- 현황 차이. 목록6은 지목이 전이나 현황은 축사이고, 목록9는 지목이 답이나 현황은 전입니다.
- 경계·면적. 목록8 제시외 건물 일부 면적이 동리 616-16에 소재하고 있어 정확한 경계와 면적 확인이 필요합니다.
- 구조 변경 가능성. 목록8-2는 기존 단층 창고를 2개 층으로 나눈 2층 부분으로, 임차인 퇴거 시 구조변경 가능성이 조사됐습니다.
- 위반건축물. 목록12는 건축물대장상 위반건축물(건축신고 미필)로 등재돼 있습니다.
⑤ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 강릉자동차운전전문학원 남서측 인근이며 상업시설, 주유소, 가스충전소, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 또는 인근 토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 대중교통시설 이용 편의도는 보통입니다.
- 이용상태. LPG 충전소, 창고시설, 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이 중심이며, 일부는 중로1류 접합·접도구역에 해당하고 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 대표 토지. 주유소용지 765㎡, 상업용, 평지, 사다리형, 광대로한면이며 공시지가는 290,900원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비, 급수 및 배수시설 등이 있으며, 건물 내 일부 기계·설비는 임차인 설치로 조사돼 감정평가 대상에서 제외됐습니다.
- 측량 필요. 인접 토지와의 경계 및 면적은 측량이 필요할 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록6·9에 대해 사전에 관할 기관에서 농지취득자격증명 발급 가능성을 확인하세요.
- 위험물 인허가 승계. LPG 충전소와 위험물저장 및 처리시설 관련 허가·신고의 현황과 승계 가능 여부를 관계기관에 확인하세요.
- 위반건축물. 목록12의 건축신고 미필 상태와 시정·이행강제금·사용 제한 가능성을 확인하세요.
- 매각 제외 물건. 컨테이너·농막·가건물·비닐하우스·축사·수목 등 제외 대상이 실제 현장에서 어디까지인지 구분하세요.
- 기계기구 작동. 목록3 기계기구와 감정 제외 설비의 소유관계·작동상태·철거 가능성을 확인하세요.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상이고 일부 설비가 임차인 설치로 조사된 만큼 실제 점유자와 명도 조건을 확인하세요.
- 측량·경계. 목록8 제시외 건물의 일부가 616-16에 걸쳐 있는 조사 내용과 전체 토지 경계를 측량으로 대조하세요.
- 진입로. 지적도상 맹지로 조사된 목록6·9의 실제 통행권과 주유소 용지를 통한 접근 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 적정가를 판단하지 마세요.
맺으며 — 권리보다 현장·행정 실사가 먼저다
이 사건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 가격 역시 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 핵심 리스크는 등기부 밖에 있습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 위험물 관련 인허가, 위반건축물, 제외 구조물, 맹지 접근, 경계·면적, 임대관계 미상이 한 사건에 함께 얽혀 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리 깨끗 + 49% 할인”보다 행정요건과 현장 상태를 모두 확인할 수 있는가가 입찰 여부를 가르는 사건입니다.
