울산지방법원 2025타경974. 울주군 범서읍 척과리 759-1, 척과로 89에 위치한 토지와 지상 건물의 일괄매각 물건입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층으로, 감정 당시 1층은 제1종근린생활시설인 점포로서 공실, 2층은 방 3·거실·주방 겸 식당·드레스룸·욕실 2를 갖춘 단독주택으로 이용되고 있습니다. 등기사항증명서상 건물 용도와 일반건축물대장·현황 용도가 다르고, 2층에는 발코니 확장 부분과 다락층이 확인됩니다.
등기 권리관계의 기준은 2023년 2월 15일 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이 근저당권 이후의 임의경매개시결정과 울산신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 부산은행이 배당받지 못하는 금액이 발생하더라도 해당 채무가 매수인에게 승계되는 구조는 아니므로, 현재 배당 계산상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경974 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 범서읍 척과리 759-1 · 울산광역시 울주군 범서읍 척과로 89 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 제1종근린생활시설(점포·공실) · 2층 단독주택 |
| 토지 | 대 480.0㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층 · 건물사용승인일자 2020.05.15 |
| 소유자 | 오정희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 789,792,540원 / 386,999,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 426,790,535원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기상 핵심 권리는 2023.02.15 부산은행 근저당권 462,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며 2025.03.11 임의경매개시결정과 2025.03.26 울산신용보증재단 가압류 26,250,000원은 매각으로 소멸합니다. 국민은행·중소기업은행·강남새마을금고의 과거 근저당권과 국세 압류는 이미 등기부에서 말소된 상태입니다.
② 점유·건물 현황 — 권리보다 현장 확인이 중요
임차인 내역은 확인되지 않았지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 따라서 별도 임차인이 없다고 단정하기보다는 1층 점포와 2층 주택의 실제 점유자, 전입세대, 사업자등록, 보증금 약정 여부를 매각 전 다시 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 현장조사 전에는 점유 리스크가 남습니다.
| 확인 항목 | 공부·감정 내용 | 권리분석 의미 |
|---|---|---|
| 1층 | 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 공실 | 공실 유지 여부와 사업자 점유 재확인 |
| 2층 | 단독주택 · 방 3·거실·주방 겸 식당·드레스룸·욕실 2 | 실제 거주자와 전입관계 확인 |
| 발코니 확장 | 공부상 77.77㎡ · 28.96㎡ 확장 · 현황 106.73㎡ | 대장·현황 면적 차이와 금융·매각성 검토 |
| 다락층 | 2층 단독주택에 약 84㎡ 다락층 소재 | 제시외 포함 범위와 이용상태 확인 |
| 임대관계 | 미상 | 점유·전입·사업자등록 현장 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 49%는 시세가 아니라 감정가 대비 수치
현재 최저매각가는 386,999,000원으로 감정가 789,792,540원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래가 자료가 없어, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다. 특히 점포와 단독주택이 결합된 주상용 건물, 발코니 확장 부분, 다락층, 일괄매각 조건은 일반적인 주택 실거래와 단순 비교하기 어렵게 만듭니다.
④ 예상배당표 (매각가 386,999,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,217,986원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 462,000,000원 | 380,781,014원 |
| 2. 가압류 · 울산신용보증재단 | 26,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 총 미배당 | 488,250,000원 | 107,468,986원 |
부산은행 근저당권은 채권최고액 기준으로 일부 미배당되고 울산신용보증재단 가압류는 배당받지 못하는 계산입니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 386,999,000원 | 380,781,014원 | 107,468,986원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 270,899,300원 | 266,306,710원 | 221,943,290원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 189,629,510원 | 186,174,697원 | 302,075,303원 | 0원 |
신청채권자인 부산은행의 청구액은 426,790,535원입니다. 현재 회차에서도 예상배당액은 380,781,014원으로 청구액 전액을 충족하지 못하며, 추가 유찰 시 부족액은 더 커집니다. 다만 이 수치는 채권자의 회수 구조를 보여주는 것이며 매수인의 실질취득액은 각 회차 매각가와 계산상 인수액 0원의 합계입니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 척과초등학교 서측 인근이며 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남동측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 480.0㎡이며 주상용·평지·사다리형·소로한면 조건입니다.
- 용도지역. 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(척과지구)에 해당합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역과 교육환경보호구역에 포함되며, 일부 토지는 건축법상 도로 일부를 포함합니다.
- 공시지가. 406,100원/㎡입니다.
- 환금성. 점포와 단독주택이 결합된 주상용 물건으로, 일반 주택이나 단일 상가보다 매수 목적과 금융 조건이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 1층 사업자 점유와 2층 전입·거주자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 확장 면적 확인. 2층 공부상 면적 77.77㎡와 현황 면적 106.73㎡의 차이, 28.96㎡ 발코니 확장 부분을 건축물대장과 대조해야 합니다.
- 다락층 확인. 약 84㎡ 다락층의 구조·사용상태와 제시외 건물 포함 범위를 매각서류에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 부분이 어떤 목록으로 함께 매각되는지 원본 매각물건명세서와 감정평가서를 대조해야 합니다.
- 시세 별도 산정. 감정가 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 토지와 점포·주택의 개별 가치를 따로 검토해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 당해세, 체납 공과금, 명도비용, 확장·다락층 관련 정비비용은 배당 계산과 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형”과 “좋은 매수가”는 별개
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 분명합니다. 부산은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸해 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 난점은 등기보다 점유·건축 현황과 가격 검증에 있습니다. 1층 점포와 2층 단독주택이 결합돼 있고, 공부 면적과 현황 면적의 차이, 발코니 확장, 약 84㎡ 다락층, 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남습니다.
최저가 386,999,000원은 감정가의 49%이지만 비교 실거래가가 없으므로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 소멸형, 점유와 건물 현황은 확인형, 가격은 별도 검증형. 감정가 대비 할인율보다 현장 점유, 일괄매각 범위, 확장·다락층의 적법성과 실제 시장가를 확인하는 것이 입찰 여부를 결정할 핵심입니다.
