217,070,000원
춘천지방법원 2025타경234. 강원특별자치도 동해시 망상동 393-36 제식당동 제지하층으로, 감정평가상 현재 위락시설(노래하는파라오)로 이용 중인 근린시설입니다. 내부는 룸 13개, 주방, 카운터, 화장실 등으로 구성되어 있고, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 중 지하층이며 1985.07.15. 사용승인됐습니다.
가격은 감정가 443,000,000원에서 2회 유찰돼 217,070,000원까지 낮아졌습니다. 다만 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 관광유원지 내 지하 위락시설이고, 실제 임대관계도 재확인이 필요한 물건입니다. 따라서 단순 낙폭 자체를 가격 메리트로 해석하기보다 임차인 대항력·선순위 권리·실제 영업 및 명도 상태를 먼저 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경234 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 망상동 393-36 제식당동 제지하층 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 위락시설(노래하는파라오) · 룸 13개·주방·카운터·화장실 등 |
| 소유자 | 이보람 · 2014.02.24. 매매 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 443,000,000원 / 217,070,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 256,579,261원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 판정부터 다시 대조
과거 1999년·2000년 주식회사한빛은행 근저당, 2006년 동해농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 반면 동해시수산업협동조합의 2012년 근저당은 2014년 채무자가 이보람으로 변경됐고, 같은 해 채권최고액이 300,000,000원으로 변경됐습니다. 2025.07.03.에는 동해시수산업협동조합을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 대항력 ‘있음’이 아니라 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전병일 | 본건 지하층 전부 | 10,000,000원 | 15,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 2025.09.04. | 해당 없음 |
| 정복자 | 미거주 | 10,000,000원 | 1,250,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현철 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차관계로 확인되는 사람은 3명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사례는 없습니다. 전병일은 본건 지하층 전부를 점유하고 보증금 10,000,000원, 차임 15,000,000원으로 조사됐으며 2025.09.04. 배당요구를 했습니다. 정복자는 미거주로 표시되지만 보증금 10,000,000원과 차임 1,250,000원이 기재되어 있습니다. 이현철은 점유부분·보증금·차임이 모두 확인되지 않습니다.
③ 가격·배당 구조 — 낙폭보다 권리확정이 우선
현재 최저매각가는 217,070,000원으로 감정가 443,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 가정가격은 151,949,000원, 그 다음은 106,364,300원입니다. 그러나 이 물건은 임차인의 대항력과 인수 가능 금액이 확정되지 않았기 때문에 최저가 하락이 곧바로 실질취득가 하락을 뜻한다고 단정할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 213,231,020원 |
현재 배당 시뮬레이션은 매각가 217,070,000원을 기준으로 집행비용 3,838,980원과 잔여 213,231,020원만 반영하고 있습니다. 청구액 256,579,261원, 근저당권, 임차인 우선변제, 당해세 등이 실제 배당절차에서 어떻게 반영되는지는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 망상초등학교, 동해보양온천컨벤션호텔, 펜션, 망상해수욕장 등이 인근에 있는 관광유원지입니다.
- 현재 이용. 위락시설인 노래하는파라오로 이용 중이며 룸 13개, 주방, 카운터, 화장실 등이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 중 지하층이며 1985.07.15. 사용승인됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 감안한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 12미터 내외 아스팔트 포장도로를 이용해 접근합니다.
- 토지. 토지면적 3,015.0㎡, 잡종지, 상업용 이용, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 409,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·유원지·관광지·상대보호구역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 지하층 위락시설이라는 용도와 관광유원지 입지 특성상 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있어 실제 영업상태와 용도 활용 가능성을 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2012.02.03. 동해시수산업협동조합 근저당권과 2014.04.29. 채권최고액 300,000,000원 변경등기의 현재 효력을 등기부 원본에서 확인하세요.
- 2021년 압류 확인. 2021.02.18. 동해시 압류가 2021.04.06. 해제로 말소된 이력과 말소기준 판정 사이의 관계를 법원기록과 대조하세요.
- 전병일 점유. 본건 지하층 전부 점유자로 조사된 전병일의 사업자등록·점유개시·확정일자·배당요구 내용을 확인하세요.
- 정복자·이현철 확인. 정복자의 미거주 상태와 이현철의 실제 점유 여부, 보증금, 점유개시 시점을 확인하세요.
- 실질취득가. 대항력 있는 임차인이 확인되면 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 더해 실질취득가를 다시 계산하세요.
- 영업·명도. 현재 위락시설 영업상태, 집기·시설물 귀속, 명도 대상자와 영업종료 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 임대관계. 감정평가에서도 임대관계 재확인이 필요한 것으로 적시돼 있어 임대차 원본 확인이 필수입니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역·유원지·관광지·상대보호구역 등에서 현재 또는 향후 계획한 용도 사용이 가능한지 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
감정가 443,000,000원에서 217,070,000원까지 내려온 숫자만 보면 눈에 띄는 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙폭이 아닙니다. 전입일이 확인되지 않은 임차관계 3명이 있고, 그중 한 명은 보증금까지 확인되지 않습니다. 동시에 등기부에는 2012년 근저당이 존재하는데, 말소기준 자료는 2021년 압류를 지목하고 있어 권리판단을 그대로 받아들이기 어렵습니다.
가격은 낮아졌지만 권리는 아직 닫히지 않았습니다. 먼저 말소기준권리와 임차인의 대항력·보증금·점유개시 시점을 확정하고, 그 결과에 따라 매수인 인수액을 계산한 뒤에야 217,070,000원이 싼지 비싼지를 판단할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 가격 검토보다 권리 원본 대조가 선행되는 고위험 확인형 물건입니다.
