춘천지방법원 2025타경250. 강릉시 포남동 조성아파트 5층 510호입니다. 1986년 준공된 50세대 규모 단지의 아파트로, 2022년 소유자 안상호 씨가 거래가 80,000,000원에 취득한 물건입니다. 겉으로 드러나는 숫자는 매력적입니다. 감정가 109,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 37,387,000원까지 내려왔습니다.

하지만 권리관계를 확인하면 이야기가 달라집니다. 김율이 씨가 2022.12.16. 전입·점유를 시작했고, 2023.10.11. 확정일자를 받았으며, 2024.12.30. 임차보증금 80,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 이후 2025.08.20. 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

매각물건명세서에는 해당 임차권에 관해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다. 즉, 경매가가 낮아진 만큼 매수인이 떠안을 보증금이 늘어나는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권

이 사건에서 가장 중요한 순서는 임차인의 전입·점유 → 확정일자 → 임차권등기 → 강제경매개시결정입니다. 제시된 말소기준은 2025.08.20. 강제경매개시결정이며, 임차권은 이보다 앞서 설정됐습니다. 전입과 점유도 그보다 이전에 이루어졌습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김율이 씨는 전입·점유와 확정일자를 갖추었고, 배당요구도 이루어진 것으로 확인됩니다. 따라서 배당에 참여하되 보증금 전액을 받지 못하면 남은 금액을 매수인에게 청구할 수 있는 구조입니다.

을구 1-2번은 기존 주택임차권의 경정등기로 기재되어 있으며, 이를 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 다만 경정의 구체적인 내용과 권리관계는 원본 확인이 필요합니다.

③ 배당과 실질취득 — 왜 최저가가 착시인가

현재 최저매각가 37,387,000원에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 나머지가 임차보증금에 배당됩니다.

매각대금 37,387,000원은 예상 집행비용 1,072,966원과 임차인 배당 36,314,034원으로 배분됩니다. 매수인 인수액은 매각대금 배분 항목이 아니라 배당 후 남는 보증금 채무입니다. 신청채권 관련 실제 배당과 권리관계는 최종 배당표 및 채권 원인에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총액은 비슷하다

대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액은 줄고 매수인 인수액은 늘어납니다. 따라서 실질취득은 보증금 80,000,000원 부근에서 사실상 고정되는 구조입니다.

각 회차는 해당 매각가와 추정 집행비용에 따른 시뮬레이션입니다. 실제 배당액·인수액·실질취득액은 최종 배당 및 임차보증금 채무의 확정 내용에 따라 변동할 수 있습니다.

⑤ 시세 비교 — 최근 거래와 하락 추세를 먼저 봐야 한다

조성빌라로 집계된 실거래 12건의 전체 평균은 96,375,000원입니다. 그러나 과거 거래가 섞인 평균만을 시세로 삼으면 가격 메리트가 과대평가될 수 있습니다. 더 중요한 비교 기준은 최근 12개월 평균 84,750,000원(4건)과 최신 거래 66,000,000원(2026.05.)입니다.

전체 12건 평균인 96,375,000원과 비교하면 실질취득 81,072,966원이 저렴해 보일 수 있습니다. 하지만 최근 12개월 평균 84,750,000원과 비교하면 차이는 3,677,034원, 약 4.3%에 불과합니다.

더 주의할 점은 최근 가격 추세가 -17.1%라는 사실입니다. 최신 거래 66,000,000원과 비교하면 실질취득 81,072,966원은 오히려 15,072,966원 높습니다. 이 조건에서 실질취득액이 최근 시세보다 확실히 싸다고 평가할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강릉시 포남동 포남대교 서측 인근에 위치합니다. 주변 주거환경과 도로 접근성을 고려해 평가된 아파트입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도 등을 종합하면 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 5층 건물 내 5층 세대입니다. 위생·급배수·난방설비가 있으며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등입니다.
• 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지입니다. 북서측·남서측·북동측으로 약 8~10m 내외 도로와 접합니다.
• 규제. 준주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술) 등으로 기재되어 있습니다. 공시지가 기준은 467,600원/㎡입니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 1986년 준공된 50세대 규모의 노후 단지입니다. 대규모 신축 단지와 달리 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다. 최근 거래가격 하락 추세도 주의해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 최우선 확인. 을구 1번 김율이 임차권등기의 보증금 80,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 금액을 매수인이 부담합니다. 예상 인수액 43,685,966원을 자금계획에 반드시 포함하세요.
• 실질취득 기준으로 입찰. 현재 최저가 37,387,000원이 아니라 예상 실질취득 81,072,966원을 최근 실거래 및 예상 매각가와 비교해야 합니다.
• 임차권과 신청채권의 관계 확인. 김율이 씨가 경매신청채권자와 임차권자로 모두 기재되어 있습니다. 청구원인·집행권원·배당요구 내용과 임차보증금 채권의 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 실제 점유 및 명도 확인. 임차권등기와 별개로 현재 점유자, 인도 가능성, 보증금 정산과 임차권 말소에 필요한 절차를 직접 확인해야 합니다.
• 회차가 내려가도 총액 계산. 4회·5회 유찰 시에도 보증금 인수액이 증가하므로 총취득비용은 80,000,000원 부근에 머뭅니다. 단순히 유찰을 기다리는 전략만으로는 큰 할인 효과를 기대하기 어렵습니다.
• 최신 시세와 하락 추세 점검. 최근 12개월 평균 84,750,000원, 최신 거래 66,000,000원, 가격 추세 -17.1%를 함께 검토해야 합니다. 과거 전체 평균만으로 안전마진을 계산하지 마세요.
• 호수·단지명 원본 대조. 등기상 물건은 조성아파트 5층 510호이나 감정요항표의 위치 설명에는 501호가 등장합니다. 실거래 단지명은 조성빌라로 집계되어 있어 정확한 호수와 동일 단지 여부를 원본 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금·원본 서류. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제, 등기부 원본, 매각물건명세서, 현황조사서, 최종 배당관계를 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “최저가가 아니라 보증금이 가격을 결정한다”

강릉 조성아파트 510호는 감정가 109,000,000원 대비 최저가 37,387,000원이라는 숫자만 보면 큰 폭의 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 80,000,000원이고, 배당 후 미변제액이 매수인에게 넘어가는 구조라는 점에서 일반적인 저가 경매와 다릅니다.

현재 최저가 기준 실질취득은 81,072,966원으로 추정됩니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 84,750,000원과 차이가 작고, 최신 거래 66,000,000원보다 높습니다. 게다가 최근 실거래 추세는 -17.1%로 하락 중이며, 이미 3회 유찰된 노후 소규모 단지라는 점도 부담입니다.

다음 회차로 넘어가더라도 인수액이 늘어 총취득액은 보증금 80,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 가격 메리트를 기대하려면 단순 유찰이 아니라 임차보증금 채무의 정리 가능성, 실제 배당관계, 최신 시세의 회복 여부 등을 확인해야 합니다.

결론은 명확합니다. 명목 최저가는 낮지만, 실질취득 기준의 가격 매력은 제한적이고 권리 인수 부담은 큽니다. 현재 조건에서는 보수적으로 접근하고 권리관계 확인 전 응찰은 유보하는 편이 타당합니다.