춘천지방법원 2025타경250. 강릉시 포남동 조성아파트 5층 510호입니다. 현재 소유자는 안상호이며 2022년 10월 27일 매매, 거래가액 80,000,000원으로 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 김율이의 주택임차권입니다. 김율이는 2022년 12월 16일 전입·점유를 시작했고, 2023년 10월 11일 확정일자를 받았으며, 보증금은 80,000,000원입니다.
말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2025년 8월 20일입니다. 따라서 그보다 앞선 김율이의 임차권은 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 최저가 53,410,000원만 보면 감정가의 49%라 매우 싸 보이지만, 이 사건은 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경250 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 포남동 1005-246 조성아파트 5층 510호 |
| 이용상태 | 아파트 단위세대 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 내 5층 510호 |
| 실거래 매칭면적 | 82.71㎡ |
| 소유자 | 안상호 · 2022.10.27 매매 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 53,410,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김율이 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 미배당액을 승계
이 사건에서 실제 확인되는 임차인은 김율이 1명입니다. 을구 1-2는 별도의 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 경정등기이므로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 김율이의 보증금은 80,000,000원이며 전입일 2022.12.16, 확정일자 2023.10.11, 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김율이 건물 전부 · 주거 | 2022.12.16 | 2023.10.11 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당액 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘약 8,000만원’을 비교해야 한다
실거래 자료의 전체 12건 평균은 96,375,000원이지만, 과거의 115,000,000원·130,000,000원 같은 고가 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 84,750,000원, 최신 거래 66,000,000원, 그리고 최근과 과거의 추세 차이 -17.1%를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 78.93㎡ | 2 | 66,000,000원 |
| 2026.05 | 74.73㎡ | 2 | 76,000,000원 |
| 2026.02 | 78.93㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.12 | 84.9㎡ | 4 | 122,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 84,750,000원 |
이 사건의 경제적 비교 기준은 53,410,000원이 아니라 임차보증금에 수렴하는 약 80,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 84,750,000원의 약 94.4%이지만, 최신 거래 66,000,000원의 약 121.2%입니다. 특히 최근 거래 흐름이 과거보다 17.1% 낮아진 하락 추세이므로, 최근 평균보다 조금 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,361,380원 |
| 1. 임차인 김율이 보증금 | 80,000,000원 | 52,048,620원 |
| 2. 경매개시결정 · 김율이 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 80,000,000원 중 52,048,620원이 배당되고 27,951,380원이 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용이 먼저 차감되므로 낙찰가와 인수액의 단순 합계는 보증금과 정확히 일치하지 않지만, 유찰이 거듭될수록 경제적 부담이 약 80,000,000원 부근에 수렴하는 구조입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 단순 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 53,410,000원 | 27,951,380원 | 81,361,380원 |
| 3회 유찰 시 | 37,387,000원 | 43,685,966원 | 81,072,966원 |
| 4회 유찰 시 | 26,170,900원 | 54,700,176원 | 80,871,076원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 강릉시 포남동 포남대교 서측 인근에 위치하며, 현황 아파트부지로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도를 종합한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 510호이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)에 포함되고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 467,600원/㎡입니다.
- 규모·연식. 실거래 자료상 50세대, 사용승인일 1986.04.30입니다. 최근 거래는 이어지지만 소규모·노후 단지라는 점은 환금성 판단에 함께 반영할 요소입니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균 84,750,000원, 최신 거래 66,000,000원이며 최근 거래 수준은 과거 대비 17.1% 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 53,410,000원만 기준으로 시세 차익을 계산하지 말고, 임차보증금 미배당 승계까지 포함한 약 80,000,000원 수준을 출발점으로 보세요.
- 배당 부족분 확인. 현재 계산상 매수인 인수는 27,951,380원입니다. 실제 배당표 확정 전 세금·집행비용 등 선순위 항목 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 김율이 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 임차권등기명령 기록을 원본으로 대조하세요.
- 시세는 최신 거래 우선. 전체 평균 96,375,000원보다 최근 12개월 평균 84,750,000원과 최신 66,000,000원을 더 중시해야 합니다. 최근 추세는 -17.1%입니다.
- 추가 유찰의 의미. 3회·4회 유찰 시에도 매수인 인수액이 늘어나는 구조이므로, 단순 최저가 하락만으로 입찰 매력이 커진다고 보기 어렵습니다.
- 현장·원본 대조. 호수 표기, 점유 현황, 임차권등기 상태, 매각물건명세서와 등기부의 최신 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “5,341만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 현재 최저가는 53,410,000원이지만 김율이의 80,000,000원 보증금이 선순위로 대항하고, 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서는 인수액이 27,951,380원이고, 더 유찰되면 43,685,966원, 54,700,176원으로 늘어납니다. 그래서 이 물건의 실질취득 부담은 낙찰가가 내려가도 약 80,000,000원 부근에 머뭅니다.
약 80,000,000원은 최근 12개월 평균 84,750,000원보다는 낮지만, 최신 거래 66,000,000원보다 높습니다. 여기에 최근 거래 추세가 -17.1%이고 이미 2회 유찰됐다는 점까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “최저가는 싸 보이지만 실질취득가는 특별히 싸지 않다”입니다. 이 사건은 입찰가를 낮추는 기술보다, 선순위 임차보증금과 최근 하락 시세를 함께 계산하는 것이 더 중요합니다.
