울산지방법원 2025타경1059. 울산광역시 동구 동부동 현대하이야트맨션 201동 13층 1301호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 우광웅이며, 2016년 4월 29일 경북대구낙농협동조합이 설정한 채권최고액 113,400,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 농협은행의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 없고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 최저가 44,835,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액 역시 44,835,000원입니다. 근저당권자와 가압류권자가 배당받지 못하는 금액은 채무자 측에 남는 채권일 뿐, 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1059 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 동부동 남목지구일단의주택지조성사업지구5블럭1롯트 현대하이야트맨션 201동 13층 1301호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 동구 옥류로 65 |
| 물건종류 | 아파트 · 현대하이야트맨션 201동 13층 1301호 |
| 소유자 | 우광웅 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 91,500,000원 / 44,835,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 경매신청 채권자 | 경북대구낙농협동조합 |
| 청구액 | 98,009,676원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
실제 임차인 0명. 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 경북대구낙농협동조합 근저당권 이후의 농협은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 시세 확인이 먼저
감정가는 91,500,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 44,835,000원입니다. 감정가 대비 49%이며, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 31,384,499원과 21,969,149원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 44,835,000원 | 85,953,188원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 31,384,499원 | 99,161,580원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 21,969,149원 | 108,407,454원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 낙찰자의 취득금액은 낮아지고 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 미배당액이 커져도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 이 물건에서 회차별 미배당은 권리 인수 위험이 아니라 채권 회수 부족을 나타냅니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,835,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,207,030원 | - |
| 1. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 113,400,000원 | 43,627,970원 | 69,772,030원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 16,181,158원 | 0원 | 16,181,158원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 129,581,158원 중 채권자 예상배당은 43,627,970원이며, 총 미배당은 85,953,188원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 물건·환금성 메모
- 용도. 울산광역시 동구 동부동 현대하이야트맨션 201동 13층 1301호 아파트입니다.
- 소유관계. 우광웅 단독소유이며, 2003년 5월 2일 소유권이전 등기가 접수됐습니다.
- 도로명주소. 울산광역시 동구 옥류로 65입니다.
- 건축물 표시. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 가격 판단. 감정가 91,500,000원과 최저가 44,835,000원만으로 환금성이나 적정가를 확정하지 말고 동일 단지의 현재 매물·최근 거래·내부 상태를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유 상태와 인도 대상은 현황조사서·매각물건명세서 원본 및 현장 방문으로 다시 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2016.04.29. 경북대구낙농협동조합 근저당권이 말소기준인지 등기부 최신본에서 대조하세요.
- 가압류 처리. 2024.11.26. 농협은행 가압류가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가의 49%라는 할인율보다 동일 단지의 최근 거래가와 현재 매도호가를 기준으로 입찰가를 정하세요.
- 배당 변동 요인. 당해세·집행비용·최우선변제 여부에 따라 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 관리비·시설 상태. 미납 관리비와 전유부분 내부 상태, 수리비를 관리주체와 현장에서 확인해 총 취득비용에 반영하세요.
- 매각기일 원본 확인. 매각기일 2026.07.21의 진행 결과와 변경·취하·정지 여부는 법원 공고 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 검증”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 말소기준은 2016년 경북대구낙농협동조합 근저당권이고, 이후의 농협은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이라 현재 최저가 44,835,000원이 곧 실질취득액입니다.
다만 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 비교 가능한 실제 거래가격을 먼저 확인하고, 관리비·수리비·명도비용을 더한 총비용이 현장 시세보다 낮을 때에만 가격 메리트가 성립합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 현장 검증 후 결정입니다.
