춘천지방법원 2025타경2558. 춘천시 남산면 광판리 587-3의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 현재 이용은 제1종근린생활시설(소매점) 및 관리사이며 토지는 660.0㎡, 지목은 대입니다. 현 소유자 안영수는 2021.06.21 소유권을 취득했고, 같은 해 2021.08.02 남산농업협동조합이 채권최고액 118,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년 신한카드주식회사 가압류 7,555,857원, 한국캐피탈 주식회사 가압류 10,996,888원이 순서대로 들어왔고, 2025.10.22 남산농업협동조합 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있어 권리인수 자체는 단순한 편입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2558 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 남산면 광판리 587-3 · 강원특별자치도 춘천시 남산면 김유정로 90 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제1종근린생활시설(소매점) 및 관리사 |
| 건물구조 | 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 · 부속건물 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 |
| 토지 | 660.0㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 안영수 (2021.06.21 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 231,207,340원 / 161,845,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남산농업협동조합 / 102,043,155원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없으며, 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2021.08.02 남산농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 하여 2025년 신한카드주식회사·한국캐피탈 주식회사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2004년 가압류, 2005년 가등기 및 과거 근저당권·압류 등은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세 70%’는 다르다
현재 회차의 최저매각가는 161,845,000원으로 감정가 231,207,340원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가에서 30% 내려왔다는 사실 자체를 ‘시세보다 30% 싸다’는 의미로 바꿔 읽을 수 없습니다.
권리인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리분석상 실질취득 기준금액은 161,845,000원입니다. 다만 소매점·관리사로 이용되는 기타 건물과 토지의 가격은 아파트처럼 단순 비교하기 어렵고, 농림지역·개발행위허가제한지역·토지거래계약 허가구역 등의 이용 제한도 함께 반영해야 합니다. 가격 메리트는 현장성과 용도 적합성을 확인한 뒤 판단할 사안입니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,845,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,065,830원 |
| 2. 근저당 · 남산농업협동조합 | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 7,555,857원 | 7,555,857원 |
| 4. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 10,996,888원 | 10,996,888원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,426,425원 |
현재 회차 배당모형은 근저당권 채권최고액 118,800,000원을 기준으로 계산되어 있으며, 신청채권자의 경매 청구금액은 102,043,155원입니다. 현재 회차에서는 배당모형상 채권자 미배당액이 0원이고 소유자 잔여가 21,426,425원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모형입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 161,845,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 113,291,500원 | 26,447,326원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 79,304,050원 | 59,876,168원 | 0원 |
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광판중학교 북동측 인근에 위치하고, 인근은 학교와 농경지 등이 소재하는 농경지대입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 제1종근린생활시설(소매점) 및 관리사로 이용 중입니다. 난방설비와 기본적인 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지 형상. 지목 대, 면적 660.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 소로한면입니다. 공시지가는 113,100원/㎡입니다.
- 이용 제한. 농림지역이며 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 등기사항증명서상 “농기계수리시설(작업장)”이나 일반건축물대장상 “마을공동구판장”, “소매점”으로 용도변경된 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 조경수. 토지 지상 조경수 등은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가됐습니다.
⑤ 일괄매각·제시외 물건 체크
- 일괄매각. 설치 및 이동 등이 어려운 제시외 물건 ㉠~㉥을 포함하여 매각됩니다.
- 매각 제외 물건. 타인 소유 제시외물건인 경량철골조 버스정류장 ㉦은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 용도 확인. 등기사항증명서와 일반건축물대장에 표시된 과거·변경 용도가 다르게 나타나므로 실제 허가·신고 내용과 현 사용상태를 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다.
- 토지이용 제한 확인. 농림지역, 개발행위허가제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 매수 목적에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 시세로 착각하지 말 것. 161,845,000원은 감정가의 70%이지 확인된 최근 시세의 70%가 아닙니다. 실거래 근거 없이 “싸다”는 전제를 두지 마세요.
- 용도변경 이력 확인. 농기계수리시설(작업장), 마을공동구판장, 소매점 관련 용도변경 사항을 건축물대장과 인허가 서류에서 직접 대조해야 합니다.
- 토지거래·개발 제한 확인. 토지거래계약에관한허가구역과 개발행위허가제한지역 등은 매수 목적과 향후 이용계획에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 물건 ㉠~㉥은 포함되고 타인 소유 버스정류장 ㉦은 제외되므로 현장에서 경계와 소유관계를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 향후 유찰로 채권자 미배당액이 생기는 시나리오에서도 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액 자체를 매수인 승계액으로 오해하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 감정평가 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 이용은 별도 검증”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명료합니다. 2021.08.02 남산농업협동조합 근저당을 기준으로 그 뒤의 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 임차인과 명시 인수권리가 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 실질취득 기준금액도 최저매각가와 같은 161,845,000원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 것과 가격이 싸다는 것은 다른 문제입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 이를 비교할 최근 실거래 근거가 없습니다. 더구나 물건은 소매점 및 관리사로 이용되는 기타 건물과 토지이고, 농림지역·개발행위허가제한지역·토지거래계약 허가구역 등 여러 이용 제한이 확인됩니다. 건축물의 용도변경 사항과 일괄매각·매각 제외 제시외 물건도 확인해야 합니다. 권리인수는 낮지만 가격·용도·환금성 검증이 핵심인 사건입니다.
