울산지방법원 2025타경10050. 양산시 물금읍 가촌리 플러스존 3층 305호로, 감정 당시 제2종 근린생활시설, 상호명은 주식회사 마루이엔씨로 조사됐습니다. 소유자 신준철은 2014년 11월 10일 매매를 원인으로 2015년 11월 20일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 과거 하나은행·황금숙·홍현석· 미래자산대부의 담보권과 주식회사한샘서비스의 전세권은 이미 해지 또는 말소됐고, 현재 경매와 직접 연결되는 핵심 권리는 2024년 9월 20일 주식회사코리아금융대부의 근저당권입니다.

현재 회차 최저매각가는 83,349,000원으로 감정가 243,000,000원의 34.3%입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 특히 주거용이 아닌 근린생활시설은 실제 임대수익, 공실, 업종 수요, 관리비와 전용면적 등 개별 조건에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 남은 담보권은 매각으로 정리

현재 확인된 임차인은 없습니다. 과거 주식회사한샘서비스 명의의 전세금 15,000,000원 전세권이 있었으나 2022.03.25. 해지로 말소됐습니다. 다만 감정 당시 임대관계가 미상으로 조사됐고, 305호는 주식회사 마루이엔씨 상호로 이용 중이므로 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록 신청일, 보증금과 배당요구 여부는 현장조사와 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가의 34.3%지만 시세 비교는 불가

현재 최저가는 83,349,000원, 감정가는 243,000,000원입니다. 세 차례 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 감정가 자체가 현재 시장가격을 얼마나 정확히 반영하는지 판단할 근거가 부족합니다.

유찰이 이어질수록 낙찰자가 부담할 매각대금은 줄지만, 선순위 근저당권자와 후순위 채권자의 미배당액은 증가합니다. 이 미배당 채권은 원칙적으로 낙찰자의 추가 인수액으로 계산되지 않으므로, 현재 회차의 실질취득액은 예상 인수액 0원을 더한 83,349,000원입니다. 다만 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 별도 임대·매매 사례 없이 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 83,349,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 주식회사코리아금융대부 근저당에 배당되고, 롯데캐피탈 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 전체 채권 미배당액은 78,367,851원이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당절차의 변동 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도시철도 2호선 증산역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·근린생활시설·업무시설이 형성된 상업지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측과 서측으로 폭 약 20m, 북측으로 폭 약 15m 도로에 접한 중로각지입니다.
• 용도·규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 중로1류와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 토지. 전체 토지면적은 1,611.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 2,195,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층 호실로, 외벽은 화강석·복합패널·드라이비트 마감이고 승강기와 소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 상업용 근린생활시설은 아파트보다 매수층이 제한될 수 있고, 실제 임대수익과 공실 여부가 매각가격을 좌우합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최신 등기부 대조. 2023.12.22. 양산시 압류가 2024.03.12. 말소된 경위와 2024.09.20. 근저당권·질권의 현재 상태를 최신 등기사항증명서로 확인하세요.
• 점유자 확인. 주식회사 마루이엔씨의 점유 근거가 소유자 사용인지 임대차인지 확인하고, 사업자등록·보증금·차임·배당요구 여부를 조사하세요.
• 매각물건명세서 확인. 임차인 신고가 없더라도 현황조사서·매각물건명세서·점유관계조사서를 서로 대조해야 합니다.
• 시세 조사. 플러스존 내 동일층·유사용도 호실의 최근 매매사례, 보증금과 월세, 공실기간을 중개업소와 현장에서 확인하세요.
• 수익가치 역산. 감정가 대비 34.3%라는 비율이 아니라 실제 임대수익에서 관리비·공실·취득비용을 뺀 순수익을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
• 관리비·부가비용. 공용부분 관리비 체납, 부가가치세 적용 여부, 내부 원상복구와 명도비용을 별도로 확인하세요.
• 매각 결과 확인. 기재된 매각기일과 실제 진행·변경·취하·낙찰 여부를 법원 공고로 확인하세요.

맺으며 — “34% 낙찰가”보다 중요한 것은 실제 수익과 점유

이 물건은 등기권리만 보면 비교적 정리된 구조입니다. 과거 근저당과 전세권은 이미 말소됐고, 현재의 근저당·질권·가압류는 매각으로 정리돼 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 세 차례 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교가 없고, 감정 당시 임대관계가 미상이며, 주거용보다 환금성이 낮을 수 있는 제2종 근린생활시설이기 때문입니다.

권리는 조건부 합격, 가격은 현장 검증 전 보류. 실제 점유자와 임대차관계를 확인하고, 동일 건물의 매매·임대 사례를 확보한 뒤 수익가치로 응찰가를 역산하는 것이 이 사건의 핵심입니다.