춘천지방법원 2025타경2596. 강원특별자치도 홍천군 남면 유치리 소재 토지와 동·식물관련시설을 일괄매각하는 사건입니다. 기호 3~6 건물은 경량철골구조 단층의 동·식물관련시설로 이용 중이며, 토지는 지목 ‘답’, 면적 2,432㎡, 농림지역·농업진흥구역에 해당합니다. 말소기준권리는 2022.04.29. 하나은행 근저당권 300,000,000원이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석이 단순히 “후순위 등기 전부 소멸”로 끝나지는 않습니다. 농업회사법인 주식회사 청아는 2022.02.25. 상가건물임대차 현황에 보증금 5,000,000원·월세 600,000원으로 확인되고, 말소기준권리보다 앞선 점유일이어서 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션은 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 반면 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 ‘해당사항없음’으로 기재돼 있어, 이 5,000,000원은 입찰 전 원본서류로 반드시 재확인할 충돌 지점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2596 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 남면 유치리 1856 · 유치리 1856, 1855-1 주1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(3~6) 동·식물관련시설 |
| 토지 | 지목 답 · 2,432㎡ · 농림지역 · 농업진흥구역 · 공시지가 20,400원/㎡ |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사청아 |
| 감정가 / 최저가 | 849,381,600원 / 416,197,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 231,205,622원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.29. 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각범위 핵심 | 일괄매각 · 제시외 건물(관정) 포함 · 일부 기계시설·저온저장고·컨테이너 평가 및 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도 점검
말소기준은 2022.04.29. 하나은행 근저당권입니다. 2024.08.23. 중소벤처기업진흥공단 가압류 97,468,140원, 2025.07.14. 농림수산업자신용보증기금 관리기관 가압류 91,395,196원, 2025.07.24. 농협은행 가압류 10,155,022원과 2025.10.31. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 2025.03.18. 농협은행 가압류와 2025.03.31. 농림수산업자신용보증기금관리기관 가압류는 2025.04.23. 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차인 — 대항력과 승계 가능성
| 점유자 | 점유부분 / 성격 | 전입·사업자일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 주식회사 청아 | 주1, 1855-1 · 상가건물임대차 현황 | 2022.02.25 | 5,000,000원 / 600,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 5,000,000원 인수 |
| 태형솔라 주식회사 | 주1동 · 상가건물임대차 현황 | 2024.01.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조병휘 | 주민등록등재자 | 2024.03.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 송기근 | 주민등록등재자 | 2024.07.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
태형솔라 주식회사, 조병휘, 송기근은 모두 2022.04.29. 말소기준권리 이후에 점유 또는 주민등록이 시작돼 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반대로 농업회사법인 주식회사 청아는 말소기준보다 먼저인 2022.02.25. 점유가 확인돼 보증금 5,000,000원 승계 가능성을 별도로 반영해야 합니다. 따라서 현재 회차의 경제적 기준금액은 최저가 416,197,000원이 아니라 실질취득 421,197,000원입니다.
③ 가격 판단 — 최저가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 849,381,600원의 49%인 416,197,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 확인된 실거래 비교 근거가 없어 시세 대비 저렴하다는 판단은 하지 않습니다. 여기에 인수 가능 보증금 5,000,000원을 더하면 실제 자금 기준은 421,197,000원이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 416,197,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,561,970원 |
| 인수 · 농업회사법인 주식회사 청아 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 97,468,140원 | 97,468,140원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 91,395,196원 | 12,166,890원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,155,022원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 499,018,358원 중 409,635,030원이 배당되고, 미배당액은 89,383,328원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 농업회사법인 주식회사 청아의 보증금 5,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 500만원은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 416,197,000원 | 409,635,030원 | 89,383,328원 | 5,000,000원 | 421,197,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 291,337,900원 | 286,459,169원 | 212,559,189원 | 5,000,000원 | 296,337,900원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 203,936,530원 | 200,281,419원 | 298,736,939원 | 5,000,000원 | 208,936,530원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 낮아지지만 대항력 임차보증금으로 계산된 5,000,000원 인수액은 각 시나리오에서 동일합니다. 현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 231,205,622원이 충족되는 시나리오로 계산되지만, 4회 유찰 시에는 하나은행 배당액이 200,281,419원으로 줄어 신청채권 청구액을 충족하지 못하는 것으로 나타납니다.
⑥ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(3~6)은 동·식물관련시설로 이용 중이며, 경량철골구조 경량철골구조지붕 단층 건입니다.
- 토지. 지목은 답, 면적은 2,432㎡, 평지·가로장방형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 입지. 홍천군 남면 유치리 매산초등학교 남동측 근거리에 위치하고, 주변에는 농경지·축사·임야가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 용도규제. 농림지역·농업진흥구역이며 다수의 가축사육제한구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 설비. 전기시설이 되어 있습니다.
- 공부와 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아닌 농업진흥구역 내 동·식물관련시설과 농지의 결합 물건으로, 입찰 전 향후 사용 목적과 매수층 범위를 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 매각 포함·제외 — 시설물 경계를 반드시 확인
- 포함. 토지·건물은 일괄매각하며 제시외 건물인 관정도 포함됩니다.
- 제외. 목록 3 내부의 새싹재배기·건조기·보일러실 등과 제시외건물 내부의 기계시설 등은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 제외. 목록 4 내부의 저온저장고는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 제외. 지상 컨테이너구조물은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 실사용 확인. 매각 대상 건물의 활용가치와 제외된 설비의 존재를 혼동하면 실제 인수 후 사용계획에 차질이 생길 수 있으므로 현장에서 물리적 경계를 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 416,197,000원에 보수적 인수액 5,000,000원을 더한 421,197,000원을 기준으로 자금계획을 세우세요.
- 임대차 원본 대조. 농업회사법인 주식회사 청아의 2022.02.25. 점유와 보증금 5,000,000원 기재, 그리고 매각물건명세서의 인수권리 해당사항없음 기재를 함께 확인하세요.
- 농취증 선확인. 목록 1, 2의 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 제외설비 확인. 새싹재배기·건조기·보일러실 관련 설비·저온저장고·컨테이너가 매각 대상에서 제외된다는 점을 현장 상태와 대조하세요.
- 용도제한 확인. 농림지역·농업진흥구역과 가축사육제한구역의 구체적 제한이 계획한 농업·시설 운영에 맞는지 확인하세요.
- 점유관계 확인. 태형솔라 주식회사, 조병휘, 송기근의 현재 점유 여부와 인도 필요성을 현황조사 원문 및 현장에서 확인하세요.
- 시세는 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 싸다고 단정하지 말고, 동일 용도 토지·시설의 실제 거래와 시설 재조달비를 별도로 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 절차·용도·인수액이 먼저다
이 사건의 등기권리 자체는 비교적 정리가 분명합니다. 2022.04.29. 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 그러나 권리가 소멸한다고 곧바로 쉬운 물건은 아닙니다. 말소기준보다 앞선 농업회사법인 주식회사 청아의 보증금 5,000,000원을 보수적으로 인수하면 현재 실질취득액은 421,197,000원이고, 목록 1·2의 농지취득자격증명 미제출 시 입찰보증금 몰수, 다수의 매각 제외 설비, 농업진흥구역과 동·식물관련시설이라는 특수성이 동시에 존재합니다.
또한 확인된 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 우위를 판정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”보다 “실제 무엇을 취득하고, 무엇을 인수하며, 농지와 시설을 목적대로 쓸 수 있는가”입니다. 권리 소멸구조는 양호하지만, 인수·농취증·제외설비·특수용도의 복합 확인이 필요한 사건입니다.
