73,728,000원
서울동부지방법원 2024타경63899. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 3층 301호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택/원룸형입니다. 이 사건의 핵심은 다섯 번 유찰돼 73,728,000원까지 낮아진 최저가가 아닙니다. 을구 1번 조민희의 주택임차권은 전입일 2021.07.07, 확정일자 2021.06.16, 보증금 230,000,000원이고, 데이터상 말소기준인 2024.11.08 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.
현재 회차 매각가 73,728,000원을 가정하면 집행비용 1,727,104원을 먼저 제외한 뒤 조민희에게 72,000,896원이 배당되고, 보증금 중 157,999,104원이 남습니다. 이 미배당액이 인수되므로 실질취득 부담은 231,727,104원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조여서, 총 부담은 사실상 보증금 230,000,000원 수준에서 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63899 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 3층 301호 (성내동,에스아이팰리스센트럴성내) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택/원룸형 · 지하2/지상15층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 이행보 · 2021.05.13 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 73,728,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 남는다
말소기준은 데이터상 갑구 5번 2024.11.08 강제경매개시결정입니다. 반면 조민희의 주택임차권등기는 2023.05.24 접수됐고, 임대차계약일 2021.05.22, 확정일자 2021.06.16, 전입·점유개시 2021.07.07로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 을구 1번 주택임차권등기를 인수권리로 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복
| 이름 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 배당·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조민희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2021.07.07 / 2021.06.16 | 대항력 우선변제 | 배당요구 · 현재 회차 미배당 157,999,104원 인수 |
| 시보증 | 조민희 보증금 대위·승계 | 0원 | 2021.07.07 / 2021.06.16 | 승계 우선변제 | 2024.11.07 배당요구 · 별도 보증금 아님 |
실제 임차인은 조민희 1명입니다. 시보증은 조민희 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다. 조민희 보증금 230,000,000원 한 건을 기준으로 권리와 인수액을 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 36.5%지만 실질취득은 114.7%
에스아이팰리스센트럴성내의 비교면적은 14.04㎡대입니다. 최근 확인된 거래는 2025.08의 202,000,000원이며 최근 12개월 평균도 202,000,000원입니다. 과거 거래까지 포함한 12건 전체 평균은 229,083,333원이지만, 최근 가격은 과거보다 -12.8% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 202,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
표면 최저가 73,728,000원은 최근 12개월 평균 202,000,000원의 36.5%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 빼고 계산한 숫자입니다. 현재 회차 실질취득 231,727,104원을 기준으로 보면 최근 시세의 114.7%로 오히려 높습니다. 최근 거래 202,000,000원보다 29,727,104원 높은 부담입니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,727,104원 |
| 1. 임차인 조민희 보증금 | 230,000,000원 | 72,000,896원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 이행보 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 조민희 보증금 중 157,999,104원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 집행비용은 매각가의 약 2.3% 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서울강동경찰서 남측 인근으로 각종 관공서·근린생활시설·도시형생활주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북측 약 25미터·남서측 약 6미터 도로와 접합니다.
- 이용상태. 다세대 물건이며 감정평가상 도시형생활주택/원룸형으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하2층·지상15층입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전 관련 구역 등이 기재돼 있습니다.
- 가격 흐름. 비교 가능한 최신 거래는 2025.08의 202,000,000원이고 최근 12개월 거래도 1건입니다. 최근 가격은 과거 거래 대비 -12.8% 하락했습니다.
- 경매 흐름. 현재 물건은 5회 유찰됐고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해 보지 말 것. 현재 최저가 73,728,000원에 인수 157,999,104원을 더한 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 230,000,000원 확인. 조민희의 전입·점유개시 2021.07.07, 확정일자 2021.06.16, 임차권등기 2023.05.24를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 조민희 보증금의 대위·승계 신고이며 실제 임차인은 1명입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 6회 유찰 시 인수 172,479,283원, 7회 유찰 시 184,063,427원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락 자체가 곧 총비용 하락을 뜻하지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 과거 거래를 포함한 전체 평균 229,083,333원보다 최신·최근 12개월 가격 202,000,000원과 -12.8% 하락 추세를 우선해서 보수적으로 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.25 민간임대주택 등록에 관한 부기 내용이 있으므로 입찰 전 현재 등기 및 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “73,728,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 다섯 번 유찰돼 최저가가 73,728,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 조민희의 보증금 230,000,000원이 그 판단을 뒤집습니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 72,000,896원이고 남는 157,999,104원은 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 231,727,104원입니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 202,000,000원이며 최근 가격 흐름도 -12.8%입니다. 실질취득은 이 최근 시세의 114.7%입니다. 여기에 5회 유찰과 원룸형 이용상태까지 겹칩니다. 표면 가격은 낮지만 실질 가격은 최근 시세 이상이고, 권리도 매수인 인수형입니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 낙찰 뒤 얼마의 임차보증금을 떠안느냐입니다.
