춘천지방법원 2025타경30627. 강릉시 교동 ‘교동2차현대아파트’ 204동 6층 602호 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 아파트 단위세대로 확인됩니다. 등기상 현재 소유자는 최석순이며, 권리분석의 기준점은 2015.06.24 설정된 강릉농업협동조합 채권최고액 156,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 한국주택은행·국민은행 관련 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 정순경 가압류·강제경매개시결정과 고덕주 가압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 274,400,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 12건의 평균은 362,416,666원, 최저 거래도 335,000,000원, 최신 2026.07 거래는 390,000,000원입니다. 데이터상 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.7%이므로, 신건 감정가와 달리 1회 유찰된 현재 회차에서는 가격 격차가 분명하게 생긴 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30627 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 교동 1767 교동2차현대아파트 204동 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 · 지하1층/지상15층 중 제6층 제602호 |
| 소유자 | 최석순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 274,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 한국주택은행·국민은행 관련 근저당들은 등기부상 이미 말소되어 현재 경매의 선순위 인수권리로 남아 있지 않습니다. 현재 말소기준은 2015.06.24 강릉농업협동조합 근저당권이며, 이후 2022.11.30 정순경 가압류, 2025.07.07 강제경매개시결정, 2025.10.30 고덕주 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 실거래 아래
‘교동2현대’ 동일 면적 약 99.98㎡의 최근 거래입니다. 최근 12개월 거래는 12건이며 평균 거래금액은 362,416,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 99.98㎡ | 9 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 99.98㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 99.98㎡ | 9 | 346,000,000원 |
| 2026.04 | 99.88㎡ | 7 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 99.98㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 99.98㎡ | 15 | 370,000,000원 |
| 2026.01 | 99.88㎡ | 6 | 335,000,000원 |
| 2026.01 | 99.98㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 2025.12 | 99.98㎡ | 14 | 365,000,000원 |
| 2025.12 | 99.98㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 2025.11 | 99.98㎡ | 10 | 370,000,000원 |
| 2025.09 | 99.98㎡ | 13 | 388,000,000원 |
| 평균 | 99.98㎡ | 12건 | 362,416,666원 |
최근 거래 범위는 335,000,000원~390,000,000원이고, 현재 최저매각가는 274,400,000원입니다. 데이터가 제시한 최저가 ÷ 최근 12개월 평균은 75.7%입니다. 최신 거래인 2026.07의 390,000,000원과 비교해도 현재 회차의 매각기준가는 낮습니다. 따라서 이 사건은 최소한 제공된 동일 면적 실거래 표본 기준으로는 1회 유찰 후 가격 메리트가 나타난 상태로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,641,600원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 강릉농업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 정순경 | 200,000,000원 | 113,758,400원 |
| 4. 갑구 3번 경매개시결정 · 정순경 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 고덕주 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표 집계상 채권액은 736,000,000원, 채권자 배당액은 269,758,400원, 미배당액은 466,241,600원입니다. 미배당이 발생하더라도 제공된 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 교동 율곡초등학교 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지·주상용 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려한 대중교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 교동2현대는 480세대이며 준공일은 1999.10.27입니다.
- 토지·도로. 부정형 토지를 아파트 건부지로 이용 중이며 본건 북측 및 서측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·아파트지구·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 721,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2015.06.24 을구 6번 강릉농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 다시 대조합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 274,400,000원은 최근 12개월 평균 362,416,666원의 75.7%입니다. 동일 면적 최근 거래 범위 335,000,000원~390,000,000원과 함께 응찰가를 검토합니다.
- 임대·점유 확인. 등록 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계 미상이므로 실제 점유자를 현장에서 확인합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 외부 평가만으로 내부 상태를 단정하지 않습니다.
- 회차별 배당 영향. 2회 유찰 시 매각가 192,080,000원, 3회 유찰 시 134,456,000원으로 제시되어 있으나 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현재 가격은 실거래 아래”
이 사건의 장점은 두 가지가 명확합니다. 첫째, 2015년 강릉농업협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 둘째, 1회 유찰된 현재 최저가 274,400,000원이 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 362,416,666원의 75.7%이고, 최신 거래 390,000,000원보다도 낮다는 점입니다.
다만 감정평가 당시 임대관계는 미상이었고, 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리와 가격은 긍정적이지만 현장 확인이 남은 유형입니다. 등기상 인수 위험이 없다는 사실과 실제 점유·내부 상태가 확인됐다는 것은 같은 말이 아닙니다. 현재의 가격 격차를 실제 투자 메리트로 만들려면 마지막 확인 대상은 현장입니다.
