춘천지방법원 2025타경30630. 동해시 발한동 삼화아파트 1층 111호입니다. 감정 이용상태는 방2·거실 및 주방·화장실·창고 등을 갖춘 아파트이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 1층입니다. 현재 소유자는 최승찬이고, 말소기준권리는 2024.10.17. 설정된 문구의 근저당권 20,000,000원입니다. 이후 제이비우리캐피탈의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 권리보다 조금 더 신중하게 봐야 합니다. 감정가 46,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 32,200,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 동일 면적대 평균은 33,000,000원, 최신 거래는 34,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 97.6%로 근소하게 낮은 수준이고, 최근 거래 흐름은 이전보다 -4.8% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 매력이 크다고 판단하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30630 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 발한동 516-1 삼화아파트 1층 111호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방2·거실 및 주방·화장실·창고 등 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 중 1층 |
| 소유자 | 최승찬 (2013.03.15. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 32,200,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 10,312,466원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 확인되지 않고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 1993년 설정된 한국주택은행 근저당은 2013.03.18. 말소됐고, 2008년 한마음금융주식회사 관련 가압류도 2019.01.30. 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2024.10.17. 문구의 근저당권 20,000,000원이며, 그 뒤의 제이비우리캐피탈 가압류와 2025.07.09. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰됐지만 최근 시세와 거의 붙어 있다
삼화아파트 동일 면적대 거래는 총 6건이 확인되며, 이 가운데 최근 12개월 거래는 3건입니다. 전체 평균은 33,833,333원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 평균 33,000,000원과 최신 거래 34,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.22㎡ | 6 | 34,000,000원 |
| 2026.05 | 59.22㎡ | 6 | 34,000,000원 |
| 2026.03 | 59.1㎡ | 5 | 31,000,000원 |
| 2022.12 | 59.1㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 2022.08 | 54.24㎡ | 5 | 42,000,000원 |
| 2021.11 | 59.1㎡ | 6 | 32,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.095㎡ | 3건 | 33,000,000원 |
현재 최저가 32,200,000원은 최근 12개월 평균의 97.6%입니다. 최신 거래 역시 2026.05. 34,000,000원으로 현재 최저가와 큰 간격이 없습니다. 더 중요한 점은 최근 12개월 가격 수준이 이전 거래 대비 -4.8%라는 점입니다. 즉 시장이 상승 중인 상태에서 시세 아래로 크게 내려온 물건이 아니라, 하락 흐름 속 최근 시세에 근접한 가격으로 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 979,600원 |
| 2. 근저당권 · 문구 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 9,752,640원 | 9,752,640원 |
| 4. 강제경매개시결정 관련 · 제이비우리캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,467,760원 |
현재 회차 배당 추정에서는 집행비용 979,600원, 문구 근저당 20,000,000원, 제이비우리캐피탈 가압류 9,752,640원이 반영되고 소유자 잔여는 1,467,760원입니다. 강제경매개시결정 관련 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동호동 행정복지센터 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도를 고려한 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 1층 111호이며, 기본 위생설비·소방설비·가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 8미터 도로와 접하고 단지 내 도로로 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 소로1류 및 지구단위계획구역과 접합니다. 공시지가는 123,000원/㎡입니다.
- 단지. 삼화아파트는 99세대이며 준공일은 1991.02.12.입니다. 확인된 동일 면적대 거래는 6건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 33,833,333원보다 최근 12개월 평균 33,000,000원과 최신 거래 34,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.8%이므로 현재 최저가가 최근 평균보다 조금 낮다는 이유만으로 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
- 회차별 가격 확인. 현재는 32,200,000원, 2회 유찰 시 시나리오는 22,540,000원, 3회 유찰 시 15,777,999원입니다.
- 배당 원문 대조. 강제경매개시결정 관련 채권액은 미상으로 현재 배당 계산에서 제외되어 있으므로 배당요구·채권계산 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 임차인은 없고 인수액은 0원으로 계산됐지만, 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 내용을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 최근 시세와 비교”
이 물건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 임차인이 없고, 말소기준인 2024.10.17. 문구 근저당권 이후의 가압류와 경매개시결정도 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격에서는 감정가 대비 할인율보다 최근 시장을 봐야 합니다. 현재 최저가 32,200,000원은 최근 12개월 평균 33,000,000원의 97.6%이고, 최신 거래도 34,000,000원입니다. 여기에 최근 가격 추세가 -4.8%라는 점까지 감안하면, 권리상 안전성은 장점이지만 현재 회차 가격 메리트는 크지 않은 물건으로 정리됩니다.
