춘천지방법원 2025타경30670. 강릉시 회산동 ‘힐스테이트강릉’ 107동 3층 302호 아파트입니다. 소유자 박상규는 2020.09.04 소유권이전을 마쳤고 등기부 거래가액은 290,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2025.05.26 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 황재기 가압류·강제경매개시결정과 이정희 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인이 떠안을 금액은 배당 시나리오상 0원입니다.
가격 쪽은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가는 354,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 247,800,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 345,500,000원, 가장 최근 2026.07 거래는 350,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 최근 시세보다 명확히 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30670 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 회산동 130 힐스테이트강릉 107동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9925㎡ · 3층 · 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 17층 건물 |
| 소유자 | 박상규 (2020.09.04 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 247,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 황재기 / 38,099,645원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 없습니다. 과거 농협은행주식회사 근저당권 187,200,000원과 강원양돈축산업협동조합 근저당권 180,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남은 말소기준권리는 2025.05.26 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권이며, 그 이후의 황재기 가압류, 강제경매개시결정, 이정희 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 감정가보다 ‘현재 실질취득액’을 봐야 한다
힐스테이트강릉은 555세대, 사용승인일은 2018.10.26입니다. 비교 대상 면적은 84.9925㎡이며 실거래 면적이 일치합니다. 전체 실거래 평균은 345,166,666원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 평균 345,500,000원과 최신 거래 350,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 369,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 14 | 325,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 14 | 347,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 2 | 338,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 1 | 340,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 15 | 365,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 14 | 330,000,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 18 | 376,000,000원 |
| 2025.04 | 84.99㎡ | 17 | 300,000,000원 |
| 2025.04 | 84.99㎡ | 7 | 357,000,000원 |
| 2025.04 | 84.99㎡ | 11 | 345,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 8건 | 345,500,000원 |
현재 최저가 247,800,000원은 최근 12개월 평균의 71.7%입니다. 최신 거래 350,000,000원과 비교해도 약 70.8% 수준입니다. 반면 감정가 354,000,000원은 최근 12개월 평균을 웃돕니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 감정가 자체가 아니라 1회 유찰 후 형성된 현재 최저가에서 발생합니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,269,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 가압류 · 황재기 | 38,099,645원 | 38,099,645원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 황재기 | - | 0원 |
| 5. 가압류 · 이정희 | 35,224,200원 | 25,431,155원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 253,323,845원, 총 배당액은 243,530,800원이며 미배당은 9,793,045원입니다. 이정희 가압류에서 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 247,800,000원 | 243,530,800원 | 9,793,045원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 173,460,000원 | 170,231,560원 | 83,092,285원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 121,421,999원 | 118,922,091원 | 134,401,754원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수가 계속 0원입니다. 즉 채권자 손실 증가와 매수인 인수 위험은 별개로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 단지는 힐스테이트강릉입니다.
- 입지. 강릉시 내곡동 소재 가톨릭관동대학교 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지대로 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통은 보통입니다. 단지 정문 동측은 왕복 4차선 도로, 후문 서측은 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 지목은 대, 형상은 사다리형, 지형은 평지입니다. 공시지가는 452,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 기반. 동일 면적 실거래 12건이 확인되고, 최근 12개월 거래는 8건입니다. 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 +0.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 임차인 인수가 없으므로 현재 회차에서는 최저가 247,800,000원이 실질취득액의 기준입니다.
- 최근 실거래와 비교. 최근 12개월 평균 345,500,000원, 최신 거래 350,000,000원과 응찰가를 직접 비교해야 합니다.
- 저층 차이 반영. 대상은 3층이고 실거래 표본은 여러 층에 걸쳐 있으므로 개별 호수의 층과 상태 차이는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 미달과 인수 구분. 현재 회차에서 9,793,045원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.13입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 현재 변동 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 현재 할인폭
이 사건은 임차인 없음·매수인 인수 0원이라는 점에서 권리 구조가 단순합니다. 말소기준인 2025.05.26 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 이후의 가압류와 강제경매 관련 등기도 매각으로 소멸합니다. 가격에서는 감정가 354,000,000원보다 1회 유찰 후 최저가 247,800,000원이 핵심입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 345,500,000원, 최신 거래는 350,000,000원이고 가격 추세도 +0.3%입니다. 현재 최저가 기준 실질취득액은 최근 12개월 평균의 71.7%로 내려와 있습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담이 없고, 현재 회차에서 최근 시세 대비 할인폭도 확인되는 구조로 정리할 수 있습니다.
