춘천지방법원 2025타경30679. 강릉시 주문진읍 교항리 소훈아파트 4층 402호입니다. 현재 소유자는 권춘동이고, 2010.12.03 매매를 원인으로 2010.12.06 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 34,000,000원입니다. 현 경매의 말소기준권리는 2023.07.28 북강릉농업협동조합 근저당권 52,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 황성호의 근저당권 30,000,000원과 전세권 5,000,000원, 2025년 임의경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리관계에서 주의할 부분은 등기부의 후순위 권리 자체보다 황성호의 임차인 지위입니다. 황성호는 2024.08.08 근저당권자이자 전세권자로 등기되어 있고, 현황조사·매각물건명세서에도 보증금 5,000,000원의 임차인으로 확인됩니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제 여부는 미상입니다. 따라서 등기상 전세권이 후순위라 소멸한다는 사실만으로 임차보증금 승계 위험까지 완전히 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30679 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 44-7 소훈아파트 제라동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 내 4층 402호 |
| 소유자 | 권춘동 (2010.12.03 매매 · 2010.12.06 소유권이전 · 거래가액 34,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 81,100,000원 / 56,770,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 23,407,122원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 말소기준권리 | 2023.07.28 북강릉농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 52,800,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차 대항력은 별도 확인
과거 1995년부터 2019년까지의 근저당권과 2000년대 가압류·압류·경매개시결정은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2023.07.28 설정된 북강릉농업협동조합 근저당입니다. 이후 황성호 근저당 30,000,000원, 황성호 전세권 5,000,000원, 황성호가 채권자로 표시된 2025.08.11 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황성호 | 본건 건물 전유 부분의 전부 | 5,000,000원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
황성호는 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 보증금은 5,000,000원이며, 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 다른 보증금과 중복 합산되는 구조는 아닙니다. 다만 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않았으므로 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,421,860원 |
| 1. 근저당 · 북강릉농업협동조합 | 52,800,000원 | 52,800,000원 |
| 2. 근저당 · 황성호 | 30,000,000원 | 2,548,140원 |
| 3. 전세권 · 황성호 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 56,770,000원 가정 시 채권총액 87,800,000원 중 55,348,140원이 배당되고, 미배당은 32,451,860원입니다. 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있고, 황성호의 임차인 대항력 역시 별도 확인 대상입니다.
④ 회차별 자금·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 56,770,000원 | 55,348,140원 | 32,451,860원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 39,739,000원 | 38,623,698원 | 49,176,302원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 27,817,300원 | 26,916,589원 | 60,883,411원 | 0원 |
현재 회차는 감정가 81,100,000원의 70%인 56,770,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장가보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 주문진중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 아파트 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 아파트 단지 남동측·북측·서측으로 폭 약 8m 내외, 10m 내외, 8m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역입니다. 공시지가는 372,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 임차관계 확인이 특히 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황성호 전입일 확인. 전입신고일이 말소기준일 2023.07.28보다 앞서는지 확인해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이므로 우선변제권 및 미배당 보증금 처리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 동일인 황성호가 임차인·근저당권자·전세권자·경매채권자로 나타나는 구조이므로 임대차의 실질을 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 56,770,000원은 감정가 81,100,000원의 70%이지만 실거래 비교 자료가 없어 ‘저렴하다’고 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 배당 추정이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대확인 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.28 북강릉농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 황성호의 근저당권·전세권과 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 56,770,000원 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 임차인 황성호의 전입신고일과 확정일자가 미상입니다. 동일인이 후순위 근저당권자·전세권자이자 경매채권자로 등장하는 특수한 관계도 있습니다. 따라서 이 물건은 “등기권리는 정리되지만 임차관계는 확인 전까지 열려 있는 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 실거래 비교 자료도 없으므로 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가하지 말고, 먼저 임차인의 대항력 여부를 확정한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
