춘천지방법원 2025타경30695. 강원특별자치도 동해시 동회동 50-7의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층 주택이고, 건물은 일반철골구조 기타지붕의 2층 건물입니다. 토지는 공부상 지목이 전이지만 현황은 대이며, 매각물건명세서상 일괄매각, 제시외 물건 포함, 농지취득자격증명 제출 불필요로 정리되어 있습니다.
권리의 기준점은 2016.12.20. 설정된 동해상인새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 52,000,000원이고 토지 동회동 50-7이 공동담보로 기재되어 있습니다. 과거의 압류·가압류· 이전 경매개시결정 상당수는 이미 말소됐으며, 현재 사건의 2025.08.21. 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30695 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 동회동 50-7 · 강원특별자치도 동해시 효자남1길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설, 2층 주택 |
| 소유자 | 민혜경 · 단독소유 |
| 토지 | 106.0㎡ · 지목 전 · 현황 대 · 제2종일반주거지역 |
| 감정가 / 최저가 | 121,442,500원 / 85,010,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 청구 | 65,392,019원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 기타참고사항에는 “임대관계는 미상”으로 기재되어 있으므로, 이를 곧바로 실제 점유자·임차관계가 전혀 없다는 의미로 확대해서는 안 됩니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있지만, 입찰 전 실제 점유관계와 매각물건명세서 원문을 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 근거는 없다
현재 최저매각가는 85,010,000원으로 감정가 121,442,500원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았기 때문에 “1회 유찰됐으니 시세보다 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 바로 대조할 수 있는 형태가 아니라 1층 근린생활시설·2층 주택, 토지를 함께 평가한 물건이므로 감정가 할인율과 실제 시장가격의 차이는 별개의 문제로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 85,010,000원 | 34,312,199원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 59,506,999원 | 59,356,146원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,654,899원 | 76,886,908원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자에게 돌아가지 못하는 금액은 커지지만, 제공된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 판단은 “채권이 얼마나 미배당되느냐”가 아니라 실제 건물·토지의 가치와 사용성, 점유관계, 환금성을 얼마로 볼 것인지에 달려 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,180원 |
| 2. 근저당권 · 동해상인새마을금고 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이해인 | 65,392,019원 | 31,079,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 117,392,019원 중 83,079,820원이 배당되고 34,312,199원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 토지·건물 특성 — ‘전’이지만 현황은 대지
- 이용상태. 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 2층 건물이며, 외벽 사이딩마감, 내벽 벽지도배·타일·판넬잇기, 바닥 장판·타일, PVC창호입니다.
- 설비. 2층 난방설비, 위생설비, 태양광설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 106.0㎡, 공부상 지목은 전이나 현황은 대이며 평지·부정형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 207,400원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 일괄매각과 제시외 물건
토지와 건물의 처분이 함께 묶여 있다는 점은 권리관계를 단순하게 보는 데는 도움이 되지만, 실제 투자 판단에서는 1층 영업공간과 2층 주거공간의 상태·수요를 각각 살펴야 합니다. 특히 동일 평형 아파트처럼 거래가격을 기계적으로 비교하기 어려워, 현장 가치 확인 없이 유찰률만으로 적정가를 정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동해시 동회동 북삼동행정복지센터 북동측 인근이며 주변은 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 버스노선 및 운행빈도 등을 고려한 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 복합용도. 1층 근린생활시설·2층 주택의 혼합 이용으로 단순 주거용 물건과 수요층이 다를 수 있습니다.
- 시세확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가와 최저가만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 1층과 2층의 실제 점유자를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2016.12.20. 동해상인새마을금고 근저당권과 공동담보 토지 범위를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 물건과 계단·차양 등의 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서에서 확인하세요.
- 지목과 현황 차이. 공부상 전, 현황 대인 토지이므로 실제 이용상태와 관련 공부를 함께 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 70%이지만 비교 실거래가 없으므로 유찰률 자체를 시세 할인율로 해석하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 34,312,199원은 채권자 측 부족액이며 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 현장 확인형
이 사건의 등기상 구조는 복잡하지 않습니다. 말소기준은 동해상인새마을금고의 2016.12.20. 근저당권이고, 현재 강제경매개시결정은 후순위로 소멸하며 제공된 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 1층 근린생활시설·2층 주택, 토지 일괄매각, 공부상 전·현황 대, 임대관계 미상이라는 요소가 동시에 있습니다.
현재 최저가 85,010,000원은 감정가의 70%지만, 실거래 자료가 없는 상태에서는 이를 곧바로 가격 메리트로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 적정 입찰가는 실제 점유·임대관계와 건물 상태, 근린생활시설의 이용성, 토지 가치까지 확인한 뒤 정해야 하는 물건입니다.
