울산지방법원 2025타경11352. 경남 양산시 어곡동의 어곡사원임대아파트, 현재 어곡성신아파트로 불리는 단지의 202동 9층 908호입니다. 총 6개 동, 474세대 규모의 아파트로, 시세 비교 대상 전용면적은 49.98㎡입니다. 감정가 4,300만원에 출발했지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,474만9천원입니다. 감정가의 약 3분의 1 수준까지 가격이 내려왔습니다.

경매 원인은 소유권 상속과 연결된 채무 문제입니다. 종전 소유자 최준철 명의에서 상속을 원인으로 신옥희에게 소유권이 이전되었고, 상속채무금 관련 확정판결에 근거하여 신한카드가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 17,999,887원입니다. 등기상 현재 살아 있는 근저당권은 없으며, 과거 한국주택은행 근저당은 2012년에 말소되었습니다.

그러나 낮은 가격만으로 입찰을 결정하기에는 확인할 사항이 있습니다. 재매각에 따른 30% 보증금, 체납과 연결된 국세 압류, 명확하지 않은 임대관계, 그리고 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수와 낙찰률입니다. 이 물건은 싸게 나온 이유와 매수 후 처분 가능성을 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국세 압류가 말소기준

권리 흐름의 핵심은 1994년 설정된 근저당권은 이미 말소되었고, 2020년 국세 압류가 말소기준권리로 잡혀 있다는 것입니다. 국(처분청 양산세무서장)의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있으며, 그 이후 신한카드의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리입니다.

종전 소유자 최준철 명의의 한국주택은행 근저당권은 채권최고액 15,600,000원으로 설정되었으나, 국민은행으로 이전된 뒤 2012.10.08 등기말소되었습니다. 따라서 과거 근저당의 채권최고액을 현재 매수인 인수금액에 더해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 — 확인된 임차인은 없지만 명도 확정은 아니다

다만 감정평가서에는 “임대관계: 미상임”으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 점유자와 임대차관계가 확인되었다는 의미가 아닙니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 이유만으로 공실이거나 명도에 문제가 없다고 단정할 수 없습니다.

현재 점유자가 소유자·가족·임차인·기타 점유자 중 누구인지, 임대차계약 및 전입관계가 존재하는지 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자에 대해서는 대항력 유무도 단정할 수 없으므로, 점유관계와 대항력 가능성을 매각물건명세서·현황조사 및 전입자료로 재확인하는 것이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 47.4%

어곡성신아파트의 시세 비교 기준은 전용 49.98㎡이며, 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 31,083,333원입니다. 이 표본에는 전용 49.98㎡ 거래 외에 46.42㎡ 거래 2건도 포함되어 있어, 면적 차이를 함께 고려해야 합니다. 가장 최근 거래는 2026년 9월, 43,500,000원입니다.

최근 실거래 가격 범위는 24,500,000원~43,500,000원입니다. 현재 최저매각가 14,749,000원은 최근 12개월 평균보다 16,334,333원 낮고, 평균의 47.4%에 해당합니다. 최근 실거래 최저가격인 24,500,000원보다도 낮습니다.

감정가 43,000,000원은 최근 평균 31,083,333원보다 높습니다. 따라서 감정가 기준으로 투자성을 평가하면 가격이 매력적이라고 보기 어렵지만, 3회 유찰이 반영된 현 최저가를 기준으로 보면 명확한 가격 차이가 존재합니다. 확인된 인수액이 0원인 배당 모형에서는 실질취득 기준액도 14,749,000원이므로, 최근 실거래 평균과의 비교 결과가 달라지지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 14,749,000원 가정)

현 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 약 665,482원을 차감한 14,083,518원이 신한카드에 배당되는 계산입니다. 신한카드 청구액 17,999,887원 중 3,916,369원이 미배당으로 남고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

집행비용은 매각가의 약 4.5%를 적용한 추정액입니다. 국세 체납액·교부청구·당해세·임차인 최우선변제 등이 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당금과 배당순위는 달라질 수 있습니다. 신한카드의 미배당액은 이 계산에서 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다

현 회차에서 추가 유찰이 발생하면 다음 회차의 최저매각가가 더 낮아지는 시나리오를 검토할 수 있습니다. 다만 매수인 인수가 없다는 계산에서는 가격 인하 효과가 매수인에게 직접 반영되는 반면, 신청채권자의 미배당액은 커집니다.

세 시나리오 모두 배당 모형상 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 미배당액이 증가하더라도 이를 낙찰자가 자동으로 부담하는 구조는 아닙니다. 따라서 권리관계에 변동이 없다는 전제에서는 유찰에 따른 매각가 하락이 실질취득액 감소로 연결됩니다.

다만 현재 최저가부터 최근 시세 대비 상당히 낮은 수준이라는 점이 중요합니다. 추가 유찰만을 기다리는 것이 반드시 유리하다고 단정할 수 없으며, 점유관계, 실제 비용, 매도 가능 가격을 확인해 적정 응찰가를 정하는 편이 합리적입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양산시 어곡동 어곡초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 15층 건물 중 9층입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 단지규모. 1992.10.06 준공된 총 474세대, 6개 동 규모의 아파트입니다. 노후 건물에 해당하므로 내부 수선상태와 설비 교체 필요성을 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 제2종·제3종일반주거지역이 걸쳐 있으며 소로2류 도로 저촉사항과 가축사육제한구역이 있습니다. 공시지가 자료는 435,200원/㎡입니다.
• 공부·위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 12개월 실거래 12건이 확인되어 거래 사례는 존재합니다. 다만 실거래가가 24,500,000원부터 43,500,000원까지 분산되어 있고, 단지 평균 유찰 3.0회와 낙찰률 25.0%가 확인되어 매도가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 재매각 보증금 30%. 입찰보증금은 현재 최저매각가 기준 4,424,700원입니다. 보증금 부족으로 입찰이 무효가 되지 않도록 공고된 금액과 납부 방법을 확인하세요.
• 재매각 사유. 재매각 조건이 적용된 경위와 특별매각조건을 법원 기록에서 확인하세요.
• 국세 압류. 양산세무서장 압류의 체납세액, 법정기일, 교부청구 여부 및 매각 후 말소 처리를 확인하세요.
• 점유·임차관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입자료·매각물건명세서를 대조하고 실제 점유자를 확인하세요.
• 관리비·명도비용. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분과 실제 명도에 필요한 비용을 별도로 확인하세요.
• 내부 상태. 노후 아파트이므로 누수·설비·창호·난방 상태에 따른 수리비를 보수적으로 산정하세요.
• 시세 검증. 최근 12개월 평균 31,083,333원 외에도 최신 거래 43,500,000원, 최저 거래 24,500,000원을 비교하세요. 층·향·수리상태에 따른 개별 가격 차이를 확인해야 합니다.
• 환금성 검증. 단지 경매 평균 유찰 3.0회와 낙찰률 25.0%를 고려하여 실제 매도에 걸리는 기간과 가격 할인 가능성을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매각공고를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “가격은 합격, 실행 위험은 재확인”

이 물건의 가장 큰 장점은 낮아진 매각가격입니다. 감정가 43,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 14,749,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 거래 평균 31,083,333원과 비교해도 의미 있는 가격 차이가 있습니다. 확인된 권리관계만 보면 과거 근저당은 말소되었고, 매수인이 승계하는 금액은 배당 모형상 0원입니다.

하지만 재매각 보증금 30%라는 특수한 조건이 있고, 국세 압류의 실제 배당관계와 점유·임대차 상태가 명확히 확정된 것은 아닙니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 3.0회이고 낙찰률이 25.0%라는 점도 매각 가능성과 환금성을 보수적으로 판단해야 하는 이유입니다.

따라서 종합 판단은 B등급(58점)입니다. 최근 시세 대비 낮은 가격과 현재 확인된 권리인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 반면 반복 유찰, 재매각 조건, 임대관계 미상과 노후 아파트의 처분 위험이 등급을 제한합니다. 권리·점유 및 비용 검증을 마친 뒤에만 현재 가격의 메리트를 실제 투자기회로 평가할 수 있습니다.