→ 32,284,000원
울산지방법원 2025타경11826. 울산 남구 무거동 1229-5의 토지와 주택 관련 물건입니다. 토지는 228.4㎡의 대지이며, 감정 이용상태는 주택과 화장실·창고입니다. 주택은 벽돌조 슬래브지붕 2층 구조이고, 토지와 건물은 일괄매각됩니다. 화단과 조경수인 무화과 1주·두릅 1주, 옥상 및 2층의 태양광 패널 1식과 다락방 2식도 부합물 또는 종물로 평가돼 매각에 포함됩니다.
등기상 소유관계는 단순하지 않습니다. 2022년 12월 27일 상속을 원인으로 2025년 3월 21일 김모연·김용환·김기호·김민철·김미숙·김미자 등 공유자 6명에게 소유권이 이전됐습니다. 건물 등기상 김모연은 13분의 3, 나머지 5명은 각각 13분의 2 지분입니다. 현재 사건의 경매개시결정은 이 가운데 김용환 지분에 기입돼 있으므로, 입찰 전 매각대상 목록을 통해 토지와 건물의 정확한 매각 지분과 범위를 먼저 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11826 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 무거동 1229-5 · 울산광역시 남구 눌재로4번길 10 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 토지와 건물 일괄매각 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 228.4㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) · 공시지가 915,300원/㎡ |
| 건물 이용상태 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 · 화장실 및 창고 |
| 공유자 | 김기호·김모연·김미숙·김미자·김민철·김용환 |
| 현재 사건 등기 | 김용환 지분 강제경매개시결정 · 김용환 지분 13분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 94,122,640원 / 32,284,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한빛자산관리대부 / 5,805,719원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 핵심은 공유지분
등기 분석상 2023년 6월 7일 남구(울산광역시)의 압류가 말소기준으로 산정됩니다. 이후 기입된 주식회사한빛자산관리대부의 강제경매개시결정, 주식회사디케이마린의 가압류·경매개시결정, 남구의 추가 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 확인되지 않습니다. 2017년 5월 24일 압류는 2017년 5월 30일 해제로 이미 말소됐습니다.
임차인 신고내역은 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 따라서 대항력 임차인의 승계액이 배당 계산에 반영된 상태는 아니며, 배당 모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 거주자와 점유 원인, 전입세대, 사업자등록, 보증금 관계는 현장조사와 원본 서류로 별도 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 34.3%여도 시세 메리트는 미확정
감정가는 94,122,640원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 32,284,000원입니다. 현재 가격은 감정가의 34.3%입니다. 배당상 인수액이 0원이므로 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액도 32,284,000원으로 계산됩니다.
그러나 동일 입지·유사 주택의 실거래 표본이 확인되지 않아 감정가와 최저가만으로 시세 우위를 판단할 수 없습니다. 특히 등기상 공유지분 경매이고 임대관계가 미상인 만큼, 감정가 대비 할인율을 일반적인 단독주택 전체 매각의 할인율처럼 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 32,284,000원 | 31,302,888원 | 1,379,584원 | 5,805,719원 전액 |
| 4회 유찰 시 | 22,598,800원 | 21,792,022원 | 10,890,450원 | 5,805,719원 전액 |
| 5회 유찰 시 | 15,819,159원 | 15,134,414원 | 17,548,058원 | 5,805,719원 전액 |
③ 예상배당표 (매각가 32,284,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 981,112원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사한빛자산관리대부 | 5,805,719원 | 5,805,719원 |
| 2. 가압류 · 주식회사디케이마린 | 21,071,034원 | 21,071,034원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사디케이마린 | 5,805,719원 | 4,426,135원 |
| 4. 가압류 · 주식회사디케이마린 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 32,682,472원 중 31,302,888원이 배당되고 1,379,584원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 집행비용 981,112원을 포함하면 매각대금 32,284,000원이 전액 소진됩니다. 소유자 잔여금은 0원이며 배당 모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 실제 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·물건 구성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥현초등학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택과 다세대주택이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 주 건물은 주택, 부속 부분은 화장실 및 창고로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·상하수도·전기설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 228.4㎡ 대지로 평지의 세로장방형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·삼호1택지지구 지구단위계획구역이며 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 옥현초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 부합물. 화단·무화과 1주·두릅 1주, 태양광 패널 1식, 다락방 2식이 감정평가와 매각에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 확인. 건물 등기상 현재 사건은 김용환 지분에 대한 경매입니다. 토지와 건물 각각의 매각 지분 및 일괄매각 범위를 원본 매각목록과 등기부로 대조해야 합니다.
- 공유관계 확인. 공유자 6명의 지분 구조와 실제 사용 구역, 비용 부담, 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 점유 조사. 임차인 신고내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·사업자등록·현장 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고, 무거동 인근 단독주택·토지와 지분 거래 사례를 별도로 조사해야 합니다.
- 제시외 시설 확인. 화단·조경수·태양광 패널·다락방이 매각에 포함되므로 현황과 유지·철거 필요성을 확인해야 합니다.
- 추가 권리 확인. 김용환과 김기호 지분에 별도 경매개시결정과 압류·가압류가 기입돼 있으므로 최신 등기 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 당해세와 실제 임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 가격보다 취득 범위가 먼저”
현재 최저가는 32,284,000원으로 감정가 94,122,640원의 34.3%까지 내려왔습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 예상 인수액도 0원이어서 표면적인 권리부담은 낮습니다. 그러나 건물 등기상 현재 사건은 김용환의 13분의 2 지분 강제경매로 표시돼 있고, 나머지 공유자 5명이 존재합니다. 여기에 임대관계가 미상이고 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 권리의 소멸 여부보다 실제로 무엇을 얼마나 취득하는지가 더 중요한 물건입니다. 매각 지분과 점유관계를 명확히 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만 보고 응찰해서는 안 됩니다.
