춘천지방법원 2024타경406036. 원주시 태장동 1375-1 소재 병원 및 근린생활시설과 토지가 경매에 나왔습니다. 현재 원주 H병원으로 이용 중인 건물로, 소유자는 의료법인신창의료재단입니다. 농협은행이 채권자로 임의경매를 신청했고 청구금액은 3,718,634,794원입니다.
감정가 약 72.79억 원의 물건이 최저가 약 24.97억 원까지 내려온 것은 눈길을 끕니다. 다만 일반 아파트나 소형 상가와 달리 병원시설은 시설 상태, 실제 이용관계, 건물 구조, 인허가 관련 사항과 향후 용도 활용 가능성이 가격에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 유찰에 따른 가격 하락과 시장가치 대비 저평가는 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경406036 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1375-1 도로명주소: 강원도 원주시 북원상가길 49 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 병원 및 근린생활시설 |
| 현재 이용 | 원주 H병원으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 감정평가상 일반철골구조 슬래브지붕 4층 건물 |
| 토지 | 지목 대 · 면적 1,535.9㎡ · 상업용 이용 · 제1종일반주거지역 |
| 소유자 | 의료법인신창의료재단 (단독소유) |
| 감정가 | 7,278,925,900원 |
| 최저매각가 | 2,496,672,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 농협은행 주식회사 |
| 청구금액 | 3,718,634,794원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 입찰보증금 | 499,334,400원 (재매각 특별매각조건 · 최저매각가격의 20%) |
① 권리 흐름 — 근저당 후순위 권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리는 2017.11.30 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 4,680,000,000원입니다. 이 근저당권은 원주시 태장동 1375-1 및 1372-14 토지와 공동담보로 설정되어 있습니다. 이후 설정된 다수의 가압류·압류 및 경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 등기부상 이미 말소된 과거 근저당권과 전세권도 현재 인수 대상으로 계산하지 않습니다.
임차인 및 점유관계
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 월세 | 전입 / 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 강여진 1층 카페 부분 |
20,000,000원 | 700,000원 | 전입 2019.10.22 배당요구 2024.11.13 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 조사된 임차인은 1명입니다. 강여진은 1층 카페 부분을 임차하고 있으며 보증금은 20,000,000원, 월세는 700,000원입니다. 2019.10.22 전입신고는 말소기준권리 설정일인 2017.11.30보다 늦어 조사 결과상 대항력이 없는 임차인으로 분류됩니다. 배당요구는 2024.11.13에 이루어졌으나 우선변제권 인정 여부는 확정되지 않았습니다.
따라서 해당 보증금을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조로 보지 않으며 실질취득가에 20,000,000원을 추가하지 않습니다. 다만 카페 운영에 따른 실제 점유 및 인도·명도 문제는 별도로 남을 수 있습니다. 배당요구와 배당순위의 적법성도 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 34%, 그러나 시세 메리트는 미확인
감정가 7,278,925,900원에서 3회 유찰을 거친 현재 최저매각가는 2,496,672,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3%에 해당합니다. 이는 감정가와의 단순 비교이며, 최근 실거래 시세의 34.3%에 살 수 있다는 뜻은 아닙니다.
병원·근린생활시설 및 토지가 결합된 물건은 일반 주택과 달리 거래사례의 적합성, 잔존 설비 가치, 향후 사용 목적에 따른 수선비용과 용도 활용 가능성까지 함께 검토해야 합니다. 현재 확인되는 가격만으로 시장가치 대비 할인 여부를 결론 내리기는 어렵습니다.
| 유찰 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 2,496,672,000원 | 34.3% | 3,964,384,514원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 1,747,670,400원 | 24.01% | 4,705,896,098원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 1,223,369,280원 | 16.81% | 5,224,954,207원 | 0원 |
4회·5회 유찰은 확정된 매각기일이 아닌 가정 시나리오입니다. 채권자 미배당액은 조세 및 기타 우선배당 변동 가능성을 제외한 추정값입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,496,672,000원 가정)
현재 최저매각가격을 낙찰가로 가정할 경우 집행비용을 먼저 공제하고, 남은 매각대금 전액이 농협은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 농협은행의 채권최고액은 4,680,000,000원이며 배당표는 이 금액을 한도로 계산한 추정입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 27,366,720원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 4,680,000,000원 | 2,469,305,280원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 129,499,770원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 재단법인씨젠의료재단 | 6,360,666원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박현진 | 10,555,690원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 최원호 | 14,167,406원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 오하영 | 7,610,792원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용운 | 167,320,547원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 297,744,629원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 최세림 | 5,961,644원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 한국전력공사 | 24,903,880원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 박선근 | 80,989,630원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 유고은 | 337,220,998원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 석대현 | 11,847,677원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 민정애 | 103,248,604원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 김은경 | 4,164,154원 | 0원 |
| 17. 가압류 · 신민규 | 217,258,118원 | 0원 |
| 18. 가압류 · 조상봉 | 74,507,123원 | 0원 |
| 19. 가압류 · 이선미 | 10,329,038원 | 0원 |
| 20. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 249,999,428원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.1%를 적용한 추정액입니다. 본 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 우선순위 변동 사항을 반영하지 않은 것으로, 법원의 확정 배당표가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 기준)
- 입지. 원주시 태장동 소재 태장2동행정복지센터 북서측 근거리 및 북원중학교 남측 근거리와 관련된 지역입니다. 주변은 주상혼용지대로 평가되며 환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 여건은 보통으로 조사되었습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 1,535.9㎡이고 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지·가로장방형이며 도로접면은 세로각지(가)로 기록되어 있습니다. 개별공시지가는 725,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)와 접합니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역에 해당하고, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에도 포함됩니다. 활용계획 수립 시 각 규제의 적용 여부를 검토해야 합니다.
- 시설. 병원 및 근린생활시설로 이용 중이며 급배수·전기·냉난방·위생·소방·승강기 설비가 기재되어 있습니다. 설비의 실제 작동 상태와 유지관리 비용은 별도 확인 대상입니다.
- 구조 확인. 매각물건명세서에 따르면 목록2의 등기사항증명서에는 철골구조로 기재되어 있으나 건축물대장 및 현황은 철근콘크리트구조입니다. 감정평가상 건물 구조도 함께 대조해야 합니다.
- 환금성. 병원 및 근린생활시설은 일반 주택과 비교할 때 매수 목적과 활용계획에 따라 적정가격이 크게 달라질 수 있습니다. 현재 3회 유찰 상태이며, 실거래 비교 없이 환금성이 좋다고 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금 20%. 재매각 특별매각조건에 따라 현재 최저가격의 20%인 499,334,400원을 준비해야 합니다. 10% 기준으로 착오 계산하지 마세요.
- 매각범위 확인. 병원·근린생활시설 및 토지의 일괄매각 대상, 제시외 건물 포함 범위, 공동담보 및 목록별 소유관계를 대조하세요.
- 임차인 점유. 1층 카페 임차인 강여진의 전입·배당요구·보증금 관계와 실제 점유상태를 확인하세요. 대항력 없음 판단과 인도 가능 여부는 구별해야 합니다.
- 건물 전체 인도. 병원 운영 주체, 실제 점유자, 시설 소유관계 및 인도·명도 시 발생할 수 있는 비용과 절차를 확인하세요.
- 의료시설 활용. 병원시설의 기존 사용관계, 건축물 용도, 설비 상태 및 향후 사용 목적에 따른 인허가 가능성을 조사하세요.
- 구조 기재 차이. 등기사항증명서의 철골구조 기재와 건축물대장·현황의 철근콘크리트구조 기재가 다른 사유를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류의 말소 여부, 잔존 채권과 당해세 여부를 확인하고 예상배당 결과를 재검토하세요.
- 시설 유지비. 급배수·전기·냉난방·소방·승강기 설비의 노후도, 관리비·공과금 체납 및 필요한 수선비를 현장에서 점검하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 적정 입찰가를 정하지 말고, 토지·건물의 현황과 실제 활용 가능성을 반영한 별도 가치평가를 진행하세요.
- 원본 및 기일 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부, 건축물대장 및 특별매각조건을 대조하고 2026.11.02 매각 진행 여부를 확인하세요.
맺으며 — “34% 낙찰가 ≠ 시세 대비 66% 할인”
이 사건에서 권리 구조의 출발점은 비교적 명확합니다. 농협은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각 소멸 대상으로 분류되고, 확인된 카페 임차인에게 대항력이 없다는 점은 긍정적입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 병원 및 근린생활시설이라는 특수한 용도, 토지와 제시외 건물의 일괄매각, 건축물 구조 기재 차이, 조세채권 확인, 실제 점유·운영관계, 특별매각보증금 20%는 입찰 판단을 어렵게 만드는 요소입니다.
3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 등기상 인수위험은 낮게 추정되지만 실사 난도와 가격 불확실성은 높은 물건입니다. 단순 할인율에 주목하기보다는 실제 인도 가능성, 시설 활용과 적정 가치가 확인된 뒤에 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.
