춘천지방법원 2024타경406036. 원주시 태장동 1375-1 소재 부동산으로, 감정평가상 병원 및 근린생활시설로서 원주 H병원으로 이용 중입니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 소유자는 의료법인신창의료재단, 경매신청 채권자는 농협은행 주식회사입니다. 권리분석의 기준점은 2017.11.30 설정된 농협은행 근저당권 4,680,000,000원이고, 이후 남아 있는 압류·가압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
임차관계도 핵심은 단순합니다. 1층 카페 부분의 강여진 임차인은 2019.10.22 전입으로 말소기준일인 2017.11.30보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 700,000원이며 2024.11.13 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보되, 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경406036 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1375-1 · 북원상가길 49 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 병원 및 근린생활시설 · 원주 H병원으로 이용 중 |
| 토지 | 1,535.9㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 의료법인신창의료재단 |
| 감정가 / 최저가 | 7,278,925,900원 / 2,496,672,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 3,718,634,794원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 재매각 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2017.11.30 농협은행 근저당권입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 차감돼 후순위 채권자의 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 / 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강여진 | 1층 카페 부분 | 20,000,000원 | 700,000원 | 2019.10.22 / 2024.11.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 34%만으로 ‘싸다’고 결론낼 수 없다
이 사건의 가격 판단에서 확인되는 핵심은 3회 유찰과 특수용도입니다. 현재 최저매각가는 2,496,672,000원으로 감정가의 34% 회차이며, 다음 시나리오는 4회 유찰 시 1,747,670,400원, 5회 유찰 시 1,223,369,280원입니다. 그러나 이 물건은 일반 공동주택이 아니라 병원 및 근린생활시설로 이용 중이므로 감정가 대비 낙폭 자체를 시세 메리트로 바꾸어 해석하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 2,496,672,000원 | 2,469,305,280원 | 3,964,384,514원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 1,747,670,400원 | 1,727,793,696원 | 4,705,896,098원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 감정가 17% | 1,223,369,280원 | 1,208,735,587원 | 5,224,954,207원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,496,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,366,720원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 4,680,000,000원 | 2,469,305,280원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 129,499,770원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 재단법인씨젠의료재단 | 6,360,666원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박현진 | 10,555,690원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 최원호 | 14,167,406원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 오하영 | 7,610,792원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용운 | 167,320,547원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 297,744,629원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 최세림 | 5,961,644원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 한국전력공사 | 24,903,880원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 박선근 | 80,989,630원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 유고은 | 337,220,998원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 석대현 | 11,847,677원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 민정애 | 103,248,604원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 김은경 | 4,164,154원 | 0원 |
| 17. 가압류 · 신민규 | 217,258,118원 | 0원 |
| 18. 가압류 · 조상봉 | 74,507,123원 | 0원 |
| 19. 가압류 · 이선미 | 10,329,038원 | 0원 |
| 20. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 249,999,428원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,433,689,794원 가운데 채권자 예상배당은 2,469,305,280원이고, 미배당은 3,964,384,514원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태장2동행정복지센터 북서측 근거리와 북원중학교 남측 근거리에 위치하며, 주위는 주상혼용지대로 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 병원 및 근린생활시설로서 원주 H병원으로 이용 중입니다. 급배수·전기·냉난방·위생·소방·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 1,535.9㎡, 공시지가 725,200원/㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되고, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 구조 확인. 감정요항표에는 일반철골구조 스라브지붕 4층 건물이 기재돼 있고, 매각물건명세서 비고에는 목록2가 등기사항증명서상 철골구조이나 건축물대장 및 현황은 철근콘크리트구조라고 기재돼 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만 보지 않기. 3회 유찰·감정가 34%라는 숫자만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 병원 및 근린생활시설의 활용성과 향후 매각 가능성을 먼저 점검해야 합니다.
- 재매각 보증금. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 임차인. 강여진은 대항력 없음으로 분석되지만, 2024.11.13 배당요구를 했고 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있으므로 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 구조 차이. 목록2의 등기상 구조와 건축물대장·현황상 구조가 다르게 기재돼 있으므로 매각대상과 공부·현황을 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 평가 범위를 확인해야 합니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 토지이용 제한을 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 사건은 권리 인수만 보면 비교적 명확합니다. 2017.11.30 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 남은 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 강여진도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 물건은 병원 및 근린생활시설로 이용 중이고 이미 3회 유찰돼 최저매각가가 2,496,672,000원까지 내려왔습니다. 여기에 재매각 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 정리되어 있지만, 특수용도·반복 유찰·재매각 조건을 감당할 수 있는가”가 핵심입니다. 감정가의 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기보다 실제 활용성과 환금성을 중심으로 판단하는 편이 데이터에 부합합니다.
