춘천지방법원 2025타경1964. 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 소재 부동산이 경매에 나왔습니다. 물건의 용도 표기는 연립/다세대이며 감정상 기호(3)은 주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외건물 포함이라고 기재되어 있습니다. 등기상 말소기준은 2024년 12월 30일 설정된 원주중앙새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 338,000,000원입니다. 이후 순흥안씨석기공파종중의 고액 근저당권과 소유권이전청구권가등기, 신용보증기금의 가압류·가처분 등이 이어집니다.
이 물건은 일반적인 주거용 부동산과 달리 건물뿐 아니라 농지취득자격증명이 필요한 토지, 매각 제외 지상물, 하천구역과의 경계 문제를 함께 검토해야 합니다. 따라서 권리가 매각으로 소멸한다는 분석만으로 입찰 준비가 끝나지 않습니다. 특히 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 입찰보증금이 몰수될 수 있다는 명세서 기재는 입찰 전 해결해야 할 핵심 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1964 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 1638-3 |
| 등기상 소재 | 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 1638-2 도로명주소: 강원특별자치도 원주시 판부면 용수골길 308-16 |
| 물건종류 | 연립/다세대 · 감정상 기호(3) 주택 이용 · 일괄매각 |
| 소유자 | 안현구 (소유자 표시 및 등기 말소 여부 원본 대조 필요) |
| 감정가 | 962,811,300원 |
| 최저매각가 | 330,245,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 원주중앙새마을금고 |
| 청구금액 | 262,087,960원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정상 임대관계 미상 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (배당모형 기준) |
| 특별매각조건 | 농지취득자격증명 필요 · 미제출 시 입찰보증금 몰수 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 가등기 확인 필요
말소기준권리는 2024.12.30 원주중앙새마을금고 근저당권(채권최고액 338,000,000원)입니다. 이후 설정된 순흥안씨석기공파종중의 근저당권 1,161,252,435원, 정재우 가압류 5,000,000원, 신용보증기금 가압류 121,057,886원 및 관련 가처분은 제공된 권리분류상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
을구 2번 근저당권에도 신용보증기금의 가처분이 설정되어 있습니다. 해당 가처분의 피보전권리는 사해행위취소로 인한 근저당권말소등기청구권입니다. 일반적인 후순위 근저당권만 있는 사건보다 권리관계가 복잡하므로, 매각 후 소멸 여부 외에도 관련 분쟁과 등기처리 사항을 검토할 필요가 있습니다.
임차인: 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상으로 표시되어 있으므로 무조건 소유자 점유라고 단정할 수는 없습니다. 현황조사서와 실제 점유자를 대조하고, 점유자가 확인되면 전입 및 임대차 관계를 조사해야 합니다. 현재 매수인 인수액 0원은 이와 같은 추가 확인을 전제로 한 추정치입니다.
② 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 시세와는 별개
감정가 962,811,300원인 물건이 3회 유찰되면서 현재 최저매각가 330,245,000원까지 내려왔습니다. 감정가 기준으로는 큰 폭의 하락이지만, 실제 인근 매매 거래금액을 확인하지 않은 상태에서 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 330,245,000원 | 34.3% | 1,300,488,751원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 231,171,500원 | 24% | 1,398,175,222원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 161,820,050원 | 17% | 1,466,555,752원 | 0원 |
각 회차는 제시된 예상 매각가 기준의 시나리오입니다. 채권 미배당은 채권자 측 배당 부족액으로, 매수인 인수액과 다릅니다. 추가 권리나 점유관계가 확인되지 않는다는 전제에서 인수액은 0원으로 계산되었습니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,245,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,423,430원 |
| 1. 근저당 · 원주중앙새마을금고 | 338,000,000원 | 324,821,570원 |
| 2. 근저당 · 순흥안씨석기공파종중 | 1,161,252,435원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 정재우 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 121,057,886원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 5,423,430원을 제외한 324,821,570원이 원주중앙새마을금고에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없는 구조입니다.
배당모형에서 계산된 전체 채권 부족액은 1,300,488,751원입니다. 다만 후순위 채권액 중 근저당권 금액은 실제 피담보채무액이 아니라 채권최고액 기준이므로, 이 부족액을 확정 채무 잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 신청채권자의 청구금액은 262,087,960원으로, 예상배당액과 다르며 실제 배당은 채권계산서 및 배당순위에 따라 달라집니다.
④ 토지·건물 현황 — 입찰 전 가장 중요한 검증
- 농지취득자격증명. 매각목록 2번은 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수된다는 명시적 조건이 있습니다. 입찰기일 전에 해당 관서에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 전, 토지면적은 2,705.0㎡이며, 계획관리지역으로 표시됩니다. 공시지가는 57,800원/㎡입니다. 토지이용상황은 전, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 하천·경계. 매각목록 2번 일부는 도로 및 하천구역과 인접하며 정확한 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다. 하천구역·하천 및 성장관리계획구역 관련 저촉사항도 검토해야 합니다.
- 매각 제외 지상물. 목록 2번 지상에는 매각에서 제외되는 비닐하우스와 컨테이너 1동이 존재합니다. 소유 및 점유관계, 토지 이용에 미치는 영향과 철거 가능성 등을 별도 확인해야 합니다.
- 건물 현황. 기호(3)은 주택으로 이용 중이며 조적조 일부 판넬조 강판지붕 건물입니다. 외벽은 적벽돌쌓기 및 판넬 마감, 창호는 PVC 샷시창호 등으로 확인됩니다.
- 공부와 실제 현황 차이. 공부상 기호(3)은 조적조 기와지붕으로 기재되었으나, 현황은 주택 및 조적조·판넬조 강판·판넬지붕 형태입니다. 창고 11.04㎡ 부분은 소재불명으로 기재되어 있습니다.
- 설비. LPG가스 난방설비와 위생설비 등이 설치되어 있습니다.
- 이용 규제. 계획관리지역 외에도 하천구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역 등의 영향을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 우선 확인. 목록 2번 토지에 대해 입찰 전에 발급 가능 여부를 담당 관서에 문의하고, 입찰보증금 몰수 위험을 먼저 해소하세요.
- 매각목록별 범위 확인. 서곡리 1638-2와 1638-3의 관계, 토지·건물 일괄매각 범위, 제시외건물 포함 범위를 매각목록 원본으로 확인하세요.
- 가등기 및 가처분 원본 대조. 순흥안씨석기공파종중의 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지, 후순위 권리의 매각 소멸 효과와 신용보증기금 가처분의 영향을 검증하세요.
- 등기 소유관계 확인. 안현구 명의 소유권이전 등기에는 말소 표시가 존재합니다. 소유자 요약과 현재 등기상 권리 상태가 일치하는지 원본 대조가 필요합니다.
- 현황·명도 조사. 감정상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자와 점유권원을 확인하고, 임대차관계가 있다면 별도로 대항력·인수 여부를 분석하세요.
- 토지 측량 및 지상물 조사. 하천·도로와의 경계를 확인하고, 매각 제외 비닐하우스 및 컨테이너의 사용관계와 처리 가능성을 점검하세요.
- 건축물대장과 실제 건물 대조. 지붕·구조 차이와 소재불명 창고 11.04㎡ 부분을 확인하고 실제 사용 및 공부 정리에 필요한 절차를 살펴보세요.
- 가격 적정성 별도 검증. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 말고, 토지 및 건물의 현황과 실제 이용 가능성을 반영한 가격을 비교하세요.
- 매각기일 및 조건 재확인. 2026.11.02 매각기일에 앞서 변경·정지 여부와 특별매각조건, 보증금 기준 및 제출서류를 법원 공고로 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 입찰 난도는 낮지 않다”
이 사건의 최저매각가는 감정가의 34.3%입니다. 3회 유찰로 가격이 상당히 내려왔고, 제시된 배당모형에서 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 두 사실만으로 안전하고 저렴한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다.
특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 후순위 소유권이전청구권가등기의 성격, 매각 제외 지상물, 토지 경계, 건물 현황과 공부의 불일치가 이 사건의 핵심 위험입니다. 실제 점유 및 임대관계도 추가 확인이 필요합니다.
권리상 인수는 0원으로 추정되지만, 입찰 적격성과 현황 검증은 보류 상태입니다. 현 단계에서는 감정가 대비 할인폭에 의미를 두기보다 농취증 발급 가능 여부와 취득 가능한 부동산의 정확한 범위를 먼저 확정하는 접근이 적절합니다. 가격 메리트 역시 객관적인 시세 검증을 거친 후 판단해야 합니다.
