춘천지방법원 2025타경1964. 사건 용도는 연립/다세대이고, 감정평가상 기호(3)는 현재 주택으로 이용 중입니다. 등기부상 현재 소유자는 안현구이며, 2024년 12월 30일 원주중앙새마을금고가 채권최고액 338,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 순흥안씨석기공파종중의 근저당권과 소유권이전청구권가등기, 정재우·신용보증기금의 가압류, 신용보증기금의 가처분 및 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 순위만 보면 매수인이 떠안는 금액은 배당 추정상 0원입니다. 그러나 이 사건은 권리등기만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 매각물건명세상 농지취득자격증명이 필요한 토지가 포함되고, 증명서를 제출하지 않으면 보증금이 몰수됩니다. 또한 매각에서 제외되는 비닐하우스와 컨테이너가 있고, 일부 도로 및 하천구역과 인접해 정확한 경계는 측량을 요구합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1964 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 1638-3 |
| 등기 건물 표시 | 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 1638-2 · 도로명주소 강원특별자치도 원주시 판부면 용수골길 308-16 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 · 기호(3) 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 안현구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 962,811,300원 / 471,778,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주중앙새마을금고 / 262,087,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 2,705㎡ · 지목 전 · 토지이용상황 전 · 계획관리지역 · 공시지가 57,800원/㎡ |
| 건물 설비 | LPG가스 난방설비 · 위생설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
말소기준은 2024.12.30. 원주중앙새마을금고 근저당권 338,000,000원입니다. 같은 날의 추가설정계약으로 서곡리 1638-2와 1638-3 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 그 뒤 2025.03.18. 설정된 순흥안씨석기공파종중 근저당권 1,161,252,435원과 같은 날의 소유권이전청구권가등기, 이후 가압류·가처분·경매개시결정은 모두 매각 소멸로 분류됩니다.
② 임차·점유 — 인수 0원이나 임대관계는 확인 필요
별도의 임차인 신고 내역은 확인되지 않았고 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자가 누구인지, 실제 임대차가 존재하는지는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔어도 시세 판단은 별개
감정가 962,811,300원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 471,778,000원, 시나리오상 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건에서 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 현재 실질취득액은 배당 추정상 인수 0원을 더한 471,778,000원이며, 실제 시장가치와 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 471,778,000원 | 1,160,650,101원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 330,244,600원 | 1,300,489,145원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 231,171,220원 | 1,398,175,498원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자들의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 다만 4회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권자의 배당액이 227,134,823원으로 청구액 262,087,960원에 미치지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 471,778,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,117,780원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 원주중앙새마을금고 | 338,000,000원 | 338,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 순흥안씨석기공파종중 | 1,161,252,435원 | 126,660,220원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 정재우 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 121,057,886원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,625,310,321원 중 채권자 예상배당은 464,660,220원, 미배당은 1,160,650,101원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 현황·토지 — 이 사건의 실질적 핵심
- 농지취득자격증명. 목록 2는 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 입찰기일 전 해당 관서에 발급 가능 여부를 미리 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 목록 2 지상에 비닐하우스와 컨테이너 1동이 있으나 매각에서 제외됩니다.
- 경계. 목록 2는 일부 도로 및 하천구역과 인접하며 정확한 경계는 측량을 요구합니다.
- 건물 현황 차이. 목록 3의 창고 11.04㎡ 부분은 소재불명이며, 공부상 “조적조 기와지붕”이나 현황은 “주택”, “조적조, 판넬조 강판, 판넬지붕”입니다.
- 토지. 지목 전, 면적 2,705㎡, 토지이용상황 전, 평지·부정형·세로한면(가), 계획관리지역입니다.
- 토지이용 규제. 하천구역·성장관리계획구역·하천에 저촉되고, 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 준보전산지·보전관리지역과는 접합니다.
- 건물 설비. 기호(3)는 주택으로 이용 중이며 LPG가스 난방설비와 위생설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 목록 2의 증명서 발급 가능 여부를 입찰 전에 해당 관서에서 확인해야 합니다.
- 가등기 원문 확인. 순흥안씨석기공파종중의 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후이지만 담보가등기 여부 등 성격 확인이 필요합니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 측량·경계 확인. 일부 도로 및 하천구역과 인접하고 정확한 경계는 측량을 요구합니다.
- 제외물건 확인. 비닐하우스와 컨테이너 1동은 매각에서 제외되므로 낙찰 후 사용·철거·점유관계를 확인해야 합니다.
- 공부·현황 대조. 창고 11.04㎡ 소재불명과 건물 구조·용도 차이를 등기·건축물 관련 원문 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실과 실제 시세가 저렴하다는 판단은 별개입니다. 주변 거래와 토지·건물 현황을 따로 검증해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 조건 확인이 먼저
이 사건은 숫자만 보면 감정가 962,811,300원에서 최저가 471,778,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 권리도 말소기준 이후의 근저당·가등기·가압류·가처분이 매각으로 소멸하고, 배당 추정상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 결론은 “싸다”가 아닙니다. 시세 비교 자료 없이 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 매각 제외 비닐하우스·컨테이너, 하천구역과 경계 측량, 창고 소재불명 및 공부·현황 차이, 가등기 성격 확인이라는 실행 리스크가 겹쳐 있습니다. 등기상 인수는 0원, 입찰 난도는 높다. 이 사건은 할인율보다 사전 확인 절차를 얼마나 정확히 끝내느냐가 승부처입니다.
