춘천지방법원 2026타경50092. 춘천시 후평동 석사2아파트 201동 7층 706호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트로, 방2·화장실1·주방 및 거실1·발코니 등으로 이용 중입니다. 소유자 장춘식은 2024.06.27. 매매를 원인으로 107,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준권리는 2025.09.26. 설정된 주식회사베스트인베스트대부의 채권최고액 97,500,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권과 2026.02.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
눈여겨볼 과거 권리는 2025.08.22. 부천시 압류입니다. 날짜만 보면 말소기준권리보다 앞서지만, 이 압류는 2025.09.26. 해제되었고 2025.09.29. 압류등기말소가 완료되어 현재 인수할 선순위 압류로 남아 있지 않습니다. 앞선 국민은행·윤인철·장영길 관련 근저당 역시 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50092 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 후평동 899 석사2아파트 201동 7층 706호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방2·화장실1·주방 및 거실1·발코니 등 · 제15층 건 중 제7층 |
| 소유자 | 장춘식 · 2024.06.27 매매 · 거래가액 107,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 72,051,983원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기부 발행 | 2026.08.19 · 춘천지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 별도로 조사된 임차인은 없지만, 감정평가서의 임대관계 기재는 미상입니다. 따라서 임차인의 대항력을 임의로 단정할 사안은 아니며, 입찰 전 실제 점유자와 전입관계를 확인하는 것이 안전합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’ 단정은 금물
현재 최저매각가는 75,600,000원으로 감정가 108,000,000원의 70%입니다. 소유자 장춘식의 등기상 매매 거래가액은 2024.06.27. 107,000,000원이었습니다. 다만 이 한 건의 과거 취득가격은 현재 동일 단지·동일 조건의 시장가격을 대신할 수 없습니다.
| 비교 항목 | 기준 | 금액 |
|---|---|---|
| 등기상 매매 거래가 | 2024.06.27 매매 | 107,000,000원 |
| 감정가 | 본건 감정 | 108,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 1회 유찰 · 감정가 70% | 75,600,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사베스트인베스트대부 | 97,500,000원 | 73,839,200원 |
| 을구 12번 전세권 · 주식회사베스트인베스트대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 배당 추정으로 총 채권액 102,500,000원 중 73,839,200원이 배당되고 28,660,800원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 전세권 예상배당과 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘천시 후평동 소재 동부초등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과의 거리·운행횟수 등을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 제15층 건 중 제7층이며, 승강기·위생·급배수·도시가스 보일러 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 단지. 석사2 단지는 1,309세대이며 준공일은 1994.05.31.입니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 831,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가서의 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·전입관계를 확인한 뒤 응찰하세요.
- 말소기준 확인. 2025.09.26. 을구 11번 베스트인베스트대부 근저당권이 말소기준이며, 같은 날 전세권은 접수번호상 그 뒤입니다.
- 선순위 압류 확인. 2025.08.22. 부천시 압류는 2025.09.26. 해제 후 2025.09.29. 말소된 상태입니다.
- 가격 검증. 감정가 108,000,000원에서 75,600,000원까지 내려왔지만 최신 동일평형 거래가격을 확인하기 전에는 시세 메리트를 확정하지 마세요.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 기준 채권최고액 합계보다 매각대금이 작아 28,660,800원의 미배당이 발생하지만, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 최종 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 후”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 근저당권·전세권·경매개시결정은 매각으로 정리되고, 앞선 부천시 압류도 이미 말소됐습니다. 명시 인수권리도 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 두 가지는 남습니다. 첫째, 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유를 확인해야 합니다. 둘째, 현재 최저가 75,600,000원이 감정가의 70%까지 내려왔어도 최신 동일평형 실거래 가격이 확인되지 않은 이상 “시세보다 싸다”는 결론은 아직 이릅니다. 따라서 이 물건은 권리 측면은 양호하지만, 최종 응찰가는 점유와 현재 시세를 확인한 뒤 결정할 사건으로 보는 것이 적절합니다.