춘천지방법원 2026타경50104. 춘천시 남면 한덕리 436-8의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트 및 경량철골구조 기타지붕 2층으로, 1층은 근린생활시설, 2층은 세미나실로 이용 중입니다. 토지는 599.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 소유자 김태규 명의의 소유권보존은 2017.10.27, 농협은행주식회사 근저당권은 2018.08.06 설정됐습니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 채권최고액 180,000,000원의 농협은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 신용보증기금 49,500,000원 가압류, 강원신용보증재단 33,430,000원 가압류, 춘천시 압류, 국 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 주민등록등재자 2명 중 장기선의 전입일이 말소기준보다 2년 이상 앞서기 때문에, 실제 임대차관계·점유·보증금과 배당관계를 확인해야 실질취득액을 확정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50104 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 남면 한덕리 436-8 · 한덕발산길 49 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설 · 2층 세미나실 |
| 토지 | 599.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김태규 |
| 감정가 / 최저가 | 490,776,800원 / 490,776,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 141,461,273원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.06 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입 확인이 핵심
| 성명 | 전입일 | 점유·용도 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계(매수인) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장기선 | 2016.03.11 | 주민등록등재자 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
| 장성순 | 2024.08.02 | 주민등록등재자 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인 대상은 주민등록등재자 2명입니다. 장성순은 2024.08.02 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 장기선은 전입일만 놓고 보면 선순위이므로 실제 임차 여부와 보증금부터 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음으로 기재돼 있지만, 이 사실만으로 장기선 관련 확인 절차를 생략하는 것은 위험합니다.
② 가격·물건성 — 싸다고 단정할 근거보다 현장 확인 이슈가 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 490,776,800원으로 0회 유찰 신건입니다. 이 사건은 확인된 동일 비교 실거래가가 없어, 감정가나 최저가만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다. 특히 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액 자체도 아직 확정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 490,776,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,307,768원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 49,500,000원 | 49,500,000원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 33,430,000원 | 33,430,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 220,539,032원 |
예상배당은 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 하며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이지만, 장기선의 보증금·배당관계가 미상인 이상 이 수치를 최종 실질 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 등기채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 490,776,800원 | 0원 | 220,539,032원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 392,621,440원 | 0원 | 123,394,740원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 314,097,152원 | 0원 | 45,969,792원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 1층은 근린생활시설, 2층은 세미나실로 이용 중이며 토지이용상황은 주상용입니다.
- 입지. 춘천시 남면 한덕리 소재 ‘강언덕 부엉이마을’ 북서측 인근으로, 주위는 주택(펜션), 농경지 및 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지면적 599.0㎡, 공시지가 189,200원/㎡, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지에 접합니다. 감정평가 요약상 토지의 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 근린시설과 토지가 결합된 비표준형 물건으로, 동일 평형 아파트처럼 단순 실거래 평균에 기대기보다 현장 이용수요·임대수요·매각범위를 개별 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장기선 실체 확인. 2016.03.11 전입의 실제 임대차관계, 현재 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류와 현황에서 확인하세요.
- 실질취득액 재계산. 선순위 임차관계가 확인되면 최저가에 미배당 인수액을 더해 입찰 상한을 다시 산정해야 합니다.
- 증축 부분 확인. 2019.12.04 증축된 37.3㎡ 1층 및 19.45㎡ 2층 부분의 건축물대장·현황·매각 포함관계를 직접 대조하세요.
- 매각 제외 시설. 저온저장창고 1동은 평가 및 매각 제외이므로 소유관계와 사용관계, 인도 범위를 현장에서 분리 확인하세요.
- 주소 차이. 등기상 한덕발산길 49와 건축물대장상 한덕발산길 49-9가 실제 어느 건물을 지칭하는지 확인하세요.
- 가격 판단. 신건 최저가 490,776,800원 자체를 ‘저렴한 가격’으로 보지 말고, 비교 시세와 임차인 인수 여부를 확인한 뒤 판단하세요.
맺으며 — 등기부는 단순하지만, 실질 권리는 아직 끝나지 않았다
이 사건의 말소기준은 분명합니다. 농협은행 근저당 이후 등기권리는 매각으로 소멸하고, 예상배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰까지 등기채권 미배당은 0원입니다. 하지만 권리분석의 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 장기선의 전입은 2016.03.11로 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 여기에 증축 부분, 매각 제외 저온저장창고, 도로명주소 차이까지 확인해야 합니다. 등기상 소멸은 명확하지만, 선순위 전입자의 실체가 확인되기 전까지 실질취득액은 미확정. 이 물건의 핵심은 신건 최저가가 아니라 그 미확정 요소를 입찰 전에 얼마나 정확히 걷어내느냐입니다.
