춘천지방법원 2026타경50152. 강원특별자치도 춘천시 조양동 49-17 소재의 근린시설 + 토지입니다. 등기상 소유자는 신유진 2%·최미숙 98% 공유자이고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2026년 3월 20일 접수됐습니다. 말소기준권리는 2023년 4월 20일 설정된 을구 5번 신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 압류·가압류·근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 아파트형 권리분석과 달리 근린생활시설과 토지의 일괄매각 구조입니다. 감정평가서상 건물은 철골조·철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층이고 일련번호 3은 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 일반상업지역에 위치하며, 일련번호 1·2는 용도상 불가분의 관계를 가진 일단의 토지로 평가됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50152 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 조양동 49-17 |
| 등기 부동산 | 강원특별자치도 춘천시 조양동 49-17, 32 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 소유자 | 신유진(지분 2%) · 최미숙(지분 98%) |
| 감정가 / 최저가 | 3,267,245,880원 / 1,600,950,000원 |
| 청구금액 | 2,358,865,571원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 유찰 | 2회 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
매수인 인수권리는 0원입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항이 없고, 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 다만 세금 우선순위는 별도 확인이 필요합니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당할 경우 0순위 차감 후 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
② 현재 최저가 — 감정가의 49%까지 하락
현재 회차는 2회 유찰 상태로, 최저매각가는 1,600,950,000원입니다. 감정가 3,267,245,880원 대비 현재 최저가 비율은 데이터상 49%입니다. 후속 회차 시나리오는 3회 유찰 시 1,120,665,000원, 4회 유찰 시 784,465,500원으로 계산되어 있습니다. 가격 하락폭은 크지만 이 물건은 근린시설 + 토지이므로 단순히 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 1,600,950,000원 | 2,878,408,871원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 1,120,665,000원 | 3,353,891,021원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 784,465,500원 | 3,686,728,526원 |
③ 예상배당표 (현재 매각가 1,600,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 18,409,500원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 2,400,000,000원 | 1,582,540,500원 |
| 을구 6번 근저당권 · 국 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 99,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 38,674,372원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 김종한 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 박혜림 | 388,389,038원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 강원신용보증재단 | 14,885,961원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 진선종합건설주식회사 | 480,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 김영엽 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 김희자 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 홍주영 | 120,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오에서는 총 채권청구액 4,460,949,371원 중 예상배당 1,582,540,500원이 지급되고 2,878,408,871원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 강원특별자치도 춘천시 조양동 소재 ‘신용보증기금 춘천지점’ 남서측 인근이며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재해 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골조·철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물이며, 외벽은 타일붙임 및 몰탈위 페인팅, 내벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 새시창호 마감입니다. 일련번호 3은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 173.6㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 지형 평지·가로장방, 도로접면은 광대로한면입니다. 공시지가는 4,478,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 대로3류 접함 등의 지정이 확인됩니다.
- 지적. 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 지적 관련 사항은 측량 등을 통한 재확인이 필요하다고 평가됐습니다. 일련번호 1·2는 용도상 불가분의 관계를 가진 일단의 토지로 평가됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 자체는 크게 내려왔다. 현재 1,600,950,000원은 감정가 3,267,245,880원의 49%입니다. 다만 근린시설 + 토지라서 감정가 대비 할인율만으로 상한가를 정하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 1,120,665,000원, 4회 유찰 시 784,465,500원입니다. 회차별 가격과 물건 현황을 함께 비교해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 일괄매각·제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 기재되어 있으므로 현장 및 감정평가서상의 포함 범위를 대조하세요.
- 지적 경계. 지적 경계가 다소 불분명하다는 평가가 있으므로 필요 시 측량을 통해 토지 현황을 재확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·배당·감정평가 정보를 토대로 한 분석 의견이므로 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49%는 강하지만, 물건 자체를 먼저 봐야 한다”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 1,600,950,000원입니다. 감정가 3,267,245,880원의 49%이고 이미 두 차례 유찰됐습니다. 게다가 매수인 인수권리는 0원입니다. 권리만 놓고 보면 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 비교적 명확한 구조입니다.
하지만 근린시설 + 토지라는 물건 성격 때문에 가격만으로 결론을 내리면 안 됩니다. 현재 배당구조상 총 채권액 4,460,949,371원 중 1,582,540,500원만 배당되고 2,878,408,871원이 미배당으로 남습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건, 일괄매각, 제시외 건물, 지적 경계 재확인 필요사항이 함께 있습니다.
결론은 “인수 0원이라 권리는 깔끔하지만, 가격 판단은 현황과 세금 확인을 끝낸 뒤”입니다. 현재 회차의 1,600,950,000원이 매력적인지 여부는 근린시설의 실제 이용상태, 토지 및 건물의 일괄매각 범위, 세금 우선순위, 현장 상태를 종합한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
