춘천지방법원 2025타경2783. 강원특별자치도 원주시 명륜동 639-8, 도로명 황소마을길 23-11 소재 물건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지면적은 217.0㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이며 현재 소유자는 김종국입니다. 이 사건의 권리분석 기준점은 2021.03.08 설정된 주식회사신한은행 근저당 84,000,000원입니다. 그 뒤의 서울신용보증재단 가압류, 국 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 주식회사 케이비국민카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 253,557,000원에서 2회 유찰되어 현재 124,243,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 ‘감정가보다 크게 내려왔다’는 사실과 ‘시세보다 싸다’는 판단은 구분해야 합니다. 특히 매각물건명세서 비고에는 장기간 방치된 상태로 정상적인 사용을 위해 추가 비용이 발생할 수 있으므로 입찰 시 확인이 필요하다고 적시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2783 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 명륜동 639-8 · 황소마을길 23-11 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 중 |
| 토지 | 217.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김종국 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 253,557,000원 / 124,243,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 73,657,184원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 없습니다. 2019.07.17 한국주택금융공사 근저당 358,000,000원과 금지사항등기는 이미 말소되었고, 현존 권리의 말소기준은 2021.03.08 신한은행 근저당 84,000,000원입니다. 이후 등기된 서울신용보증재단 가압류 23,707,261원, 국 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류 26,435,983원, 주식회사 케이비국민카드 가압류 14,813,789원 및 2025.12.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 124,243,000원으로 감정가 253,557,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 86,970,100원, 4회 유찰 시에는 60,879,069원입니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 현재 가격이 지역 시세보다 낮은지, 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,243,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,539,402원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 23,707,261원 | 23,707,261원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 26,435,983원 | 13,996,337원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 14,813,789원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 148,957,033원 중 121,703,598원이 배당되고, 27,253,435원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 국 압류 금액, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 명륜동 명륜2동 행정복지센터 남측 인근이며, 주위는 저층 단독주택으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 일반 차량 접근이 가능하고, 버스노선 및 운행빈도 등 전반적인 교통사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건물이며 외벽은 드라이비트 및 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 플라스틱 프레임입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비와 보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 217.0㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가), 제1종일반주거지역이며 공시지가는 534,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 제1종일반주거지역에 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 상태 확인. 장기간 방치 상태라는 비고가 있으므로 내부·외부 훼손과 정상 사용에 필요한 추가 비용을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되므로 매각 범위와 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 시세가 없어 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 세금·압류 확인. 국 압류가 존재하므로 배당요구 및 조세채권의 실제 금액·우선순위를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2021.03.08 신한은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조인지 등기부와 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 상태와 가격”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이며, 2021.03.08 신한은행 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 권리 단순형입니다. 현재 최저가는 124,243,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 시세가 없기 때문에 이 할인폭을 곧바로 ‘저가 매수 기회’로 해석할 수는 없습니다. 더 중요한 변수는 장기간 방치와 정상 사용을 위한 추가 비용입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 현장 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 할인율보다 실제 상태입니다.
