춘천지방법원 2025타경2783. 원주시 명륜동 황소마을길 23-11에 위치한 주택과 토지의 경매입니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택으로 기재되어 있습니다. 건물은 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕의 단층 건물이고, 토지면적은 217㎡입니다. 소유자 김종국이 상속으로 취득한 부동산에 신한은행 근저당이 설정되었으며, 해당 은행의 신청으로 임의경매가 진행되고 있습니다.

눈에 띄는 것은 감정가와 최저매각가의 큰 차이입니다. 253,557,000원에서 86,970,000원으로 내려왔고, 이미 3회 유찰된 상태입니다. 다만 이 가격 차이를 곧바로 수익 가능성으로 해석할 근거는 충분하지 않습니다. 정상 사용을 위한 추가 비용이 경고되어 있고, 주변 실거래 가격과의 비교도 확정하기 어렵기 때문입니다. 특히 건물의 현재 상태와 제시외 건물의 범위가 실제 경제성을 크게 좌우할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준

말소기준은 2021.03.08. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원이고, 토지 명륜동 639-8이 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 서울신용보증재단, 소상공인시장진흥공단, 케이비국민카드의 가압류와 국가의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 임희수 명의의 근저당권 (채권최고액 34,200,000원)과 한국주택금융공사 명의의 근저당권 (채권최고액 358,000,000원)은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 특히 한국주택금융공사의 근저당권은 2021.03.10. 말소되었으며, 이에 연결된 금지사항등기도 말소되었습니다. 과거 등기금액을 현재 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.

점유·명도에 대해서는 별도 확인이 필요합니다. 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택으로 기재되어 있지만, 매각물건명세서에는 장기간 방치된 상태라는 경고가 있습니다. 현재 실제 점유자 유무, 내부 접근 가능 여부, 남겨진 물품과 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 명도 문제가 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.

② 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 86,970,000원으로 감정가의 약 34% 수준입니다. 그러나 가격 하락의 상당 부분은 이미 진행된 3회 유찰의 결과입니다. 이를 정상적인 실거래 시세 대비 할인율과 혼동해서는 안 됩니다.

4회·5회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 매각 결과나 향후 진행을 확정한 금액은 아닙니다.

매수인의 권리 인수액이 0원이므로 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득 기준액은 86,970,000원입니다. 그러나 이 금액은 세금, 취득 부대비용, 수리비, 제시외 건물 정비비, 명도 관련 비용을 포함한 최종 총취득비용이 아닙니다. 추가 비용에 따라 실제 투자금액은 크게 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 86,970,000원 가정)

채권액 합계 148,957,033원 · 채권자 예상배당 85,004,540원 · 미배당 63,952,493원 · 소유자 잔여 0원. 신한은행에는 채권최고액 84,000,000원을 배당하는 단순 추정이 적용되었습니다. 실제 신청 청구액은 73,657,184원이며 확정 채권액과 실제 배당액은 다를 수 있습니다. 집행비용과 채권액 기준의 가정 계산으로, 국가 압류에 관련된 조세채권·당해세·법정 우선변제 등이 반영되면 배당 결과와 순위가 달라질 수 있습니다.

④ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 강원특별자치도 원주시 명륜동 소재 명륜2동 행정복지센터 남측 인근입니다. 주위는 저층 단독주택을 중심으로 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 대상 부동산까지 일반 차량의 접근이 가능합니다. 버스노선 및 운행빈도를 고려한 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 면적은 217㎡, 지목은 대, 정방형의 평지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 제1종일반주거지역이고 공시지가는 534,900원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역과 가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 현황과 제시외 건물의 범위는 별도로 대조해야 합니다.
• 건물. 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 주택으로, 외벽은 드라이비트 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 플라스틱 프레임으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비와 보일러에 의한 난방설비가 기재되어 있습니다. 다만 장기간 방치된 상태라는 경고가 있으므로 현재 정상 작동 여부까지 확인된 것은 아닙니다.
• 환금성. 개별 주택과 토지의 조합으로, 일반적인 동일 평형 아파트와 직접 비교하기 어렵습니다. 특히 건물의 노후 상태, 수리 범위, 제시외 건물의 활용 가능성이 향후 매각·임대 가능성과 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 건물 내·외부 현장 확인. 장기간 방치된 상태에서 누수, 구조 손상, 설비 고장, 내부 훼손 등이 발생했는지 확인하세요. 외관만 보고 수리비를 판단해서는 안 됩니다.
• 제시외 건물 확인. 매각조건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 매각 대상, 위치, 구조, 실제 사용상태와 정비 필요성을 감정평가서 및 현장에서 대조하세요.
• 실제 이용상태 확인. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 공부상 건물 현황과 실제 이용상태를 대조하고 향후 사용·수선 가능 여부를 확인하세요.
• 토지 권리 확인. 신한은행 근저당의 공동담보로 기재된 명륜동 639-8 토지의 등기사항, 경계, 도로접면, 제시외 건물과의 관계를 최종 매각목록과 대조하세요.
• 체납세금·압류 확인. 서초세무서장의 압류등기가 있습니다. 등기상 압류는 매각으로 소멸할 예정이지만 조세채권의 법정 우선순위와 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 관련 자료를 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 조사된 임차인은 없지만 현재 점유자 유무와 인도 가능 상태는 별도로 확인해야 합니다. 장기 방치 건물의 잔존 물품과 폐기물 처리 가능성도 살펴보세요.
• 총취득비용 계산. 현재 최저가 86,970,000원에 취득 관련 세금, 수리비, 정비비, 명도비 등 실제 필요한 비용을 더해 투자금을 계산하세요. 최저가만을 기준으로 수익성을 판단하지 마세요.
• 시세 및 출구전략 검증. 원주시 명륜동의 유사한 개별주택·토지 거래를 비교하고, 주택 상태를 반영한 가치를 검토해야 합니다. 실제 사용, 임대, 재매각 등 목적에 맞는 환금성도 확인하세요.
• 경매 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록과 기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “싸진 가격보다 정상화 가능한 건물인가”

이 사건은 권리상 인수 부담이 작아 보인다는 장점이 있습니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류는 소멸 예정이며 조사된 임차인도 없습니다. 현재 추정된 매수인 권리 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 건물의 물리적 상태입니다. 장기간 방치된 상태로 정상적인 사용에 추가 비용이 필요할 수 있다는 명시적 경고가 있고, 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다. 이미 3회 유찰되어 감정가 34%까지 내려온 사실도 가격만으로 접근하기보다는 유찰 원인과 실물 상태를 면밀히 확인해야 할 이유입니다.

권리 인수는 낮지만, 가격 매력은 아직 검증되지 않았습니다. 실제 시세를 확인하고 건물 정상화에 필요한 비용을 검토하기 전에는 감정가 대비 큰 할인율을 매수 기회로 단정할 수 없습니다. 현장 상태·제시외 건물·실제 총취득비용을 먼저 확인한 후 입찰 여부를 판단하는 보수적 접근이 적절합니다.