춘천지방법원 2026타경50160. 홍천군 화촌면 구성포리 100-2 소재 물건으로, 분류상 연립/다세대와 토지가 함께 잡혀 있으나 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 경량철골구조 경량철골트러스지붕 단층으로, 방3·거실 및 주방·욕실2·다용도실·보일러실 등으로 이용 중입니다. 토지는 660㎡의 대지이고 생산관리지역에 속합니다.
권리관계의 기준점은 2025.08.22. 접수된 롯데카드의 가압류입니다. 이후 국민카드 가압류, 전서현의 근저당권 2건, 강제경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없으며 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있어, 현재 자료상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50160 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 화촌면 구성포리 100-2 · 굽들길 65 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택(방3, 거실 및 주방, 욕실2, 다용도실, 보일러실 등) |
| 건물 구조 | 경량철골구조 경량철골트러스지붕 단층 |
| 토지 | 대 · 660㎡ · 생산관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 노재현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 278,569,350원 / 136,499,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 47,925,186원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 태양광발전설비 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 모두 소멸
2025.08.22. 롯데카드 가압류가 권리분석 기준점입니다. 이후 2025.09.23. 국민카드 가압류, 2025.10.01. 및 2025.10.30. 전서현 근저당권, 2026.03.25. 강제경매개시결정이 순차적으로 접수됐습니다. 현재 자료상 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교 근거가 없다
감정가는 278,569,350원, 현재 최저매각가는 136,499,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰로 절대가격은 크게 낮아졌지만, 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시돼 있지 않습니다.
따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 특히 토지 660㎡와 단독주택, 제시외 건물, 태양광발전설비가 함께 매각되는 복합 물건이라 단순 주택 실거래와도 바로 비교하기 어렵습니다. 가격 메리트 판단은 현장 상태와 토지·건물의 실제 가치, 주변 거래사례를 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,499,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,710,986원 |
| 1. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 42,803,643원 | 42,803,643원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 18,193,921원 | 18,193,921원 |
| 3. 근저당권 · 전서현 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 근저당권 · 전서현 | 45,000,000원 | 12,790,450원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 롯데카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 165,997,564원 중 예상배당은 133,788,014원, 미배당은 32,209,550원입니다. 을구 2번 전서현 근저당권에서 일부 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍천군 화촌면 구성포리 ‘안말교’ 북동측 인근이며, 주변은 단독주택과 농경지가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대지 660㎡, 생산관리지역, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 75,900원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 공장설립승인지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 경량철골구조 경량철골트러스지붕 단층으로, 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 플라스틱샤시 창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 LPG보일러에 의한 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 49%만 보고 응찰가를 정하지 말고 주변 토지·주택 거래사례를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 태양광발전설비가 포함됩니다. 현장에서 위치·상태·소유관계를 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 평가돼 있습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권 미배당 32,209,550원이 발생합니다. 이는 매수인 인수액과는 별개이며 현재 자료상 인수액은 0원입니다.
- 토지 규제. 생산관리지역 및 가축사육제한구역·공장설립승인지역의 제한 내용을 입찰 목적과 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인은 없으며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 다른 문제입니다. 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%인 136,499,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없기 때문에 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 토지 660㎡와 단독주택, 제시외 건물·태양광발전설비가 함께 매각되는 만큼 권리는 합격, 가격은 현장·시세 확인 후 결정이 이 사건의 핵심입니다.
