청주지방법원 2021타경1977. 음성군 원남면 상당리 683-2, 음성원남일반산업단지 안에 있는 토지와 공장·부속시설 물건입니다. 토지는 공장용지 13,204.4㎡, 일반공업지역이며 감정평가상 건물은 공장 및 부속시설로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 7,215,226,000원으로, 감정가 9,019,032,150원의 80% 수준입니다.
등기 흐름의 기준은 2020.02.05 설정된 대전서부새마을금고의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 근저당권·가압류·압류와 2021.05.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 외 권리인 유치권 신고가 남아 있어 이 사건은 단순히 “등기가 깨끗하니 끝”으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2021타경1977 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 원남면 상당리 683-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 부속시설 |
| 토지 | 13,204.4㎡ · 공장용지 · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사지엘바이오팜 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 9,019,032,150원 / 7,215,226,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 80% |
| 청구액 | 5,089,561,643원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인 1,000원 승계
말소기준보다 앞선 2020.01.09에 (주)동인리그라운드가 목적물 전부에 전입한 것으로 조사됐습니다. 보증금은 1,000원, 확정일자와 우선변제권은 없고, 전입일이 말소기준일보다 빠르므로 대항력 有로 분류됩니다. 배당으로 회수하지 못하는 보증금 1,000원은 매수인이 승계합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)동인리그라운드 | 목적물 전부 | 2020.01.09 | 1,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 1,000원 |
말소기준 이후에는 김순배의 근저당권 1,000,000,000원, 주식회사대산포크의 근저당권 1,800,000,000원, 김민희의 근저당권 200,000,000원, 이금화·김수남 가압류, 하하케이에프월드 주식회사의 가압류, 음성군 압류 및 그 밖의 후순위 근저당권이 이어집니다. 이들 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
2022.01.13에는 말소기준 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전된 등기가 있습니다. 배당 단계에서는 최신 권리자 관계를 원본과 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 현재 감정가 80%
현재 회차의 최저매각가는 7,215,226,000원입니다. 시나리오상 5회 유찰 시 5,772,180,800원, 6회 유찰 시 4,617,744,640원으로 내려갑니다. 각각 감정가의 64%, 51.2% 수준입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 80% | 7,215,226,000원 | 1,000원 | 3,112,845,980원 |
| 5회 유찰 시 | 64% | 5,772,180,800원 | 1,000원 | 4,541,460,728원 |
| 6회 유찰 시 | 51.2% | 4,617,744,640원 | 1,000원 | 5,684,352,526원 |
③ 예상배당표 (매각가 7,215,226,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 74,552,260원 |
| 인수 · (주)동인리그라운드 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 대전서부새마을금고 | 6,000,000,000원 | 6,000,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김순배 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사대산포크 | 1,800,000,000원 | 140,673,740원 |
| 5. 근저당 · 김민희 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이금화 | 22,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김수남 | 20,585,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 김인중 | 350,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하하케이에프월드 주식회사 | 99,997,730원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 하하케이에프월드 주식회사 | 346,536,990원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 합자회사상건전기 | 30,000,000원 | 0원 |
| 12. 근저당 · 김영복 | 60,000,000원 | 0원 |
| 13. 근저당 · 주식회사케이판넬 | 60,000,000원 | 0원 |
| 14. 근저당 · 조성업 | 40,000,000원 | 0원 |
| 15. 근저당 · 박종성 | 40,000,000원 | 0원 |
| 16. 근저당 · 조영애 | 150,000,000원 | 0원 |
| 17. 근저당 · 송태숙 | 34,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 10,253,519,720원 중 예상배당은 7,140,673,740원, 미배당은 3,112,845,980원입니다. 대항력 임차인 보증금 1,000원은 배당되지 않고 매수인이 승계합니다. 실제 배당은 당해세 등으로 변동될 수 있습니다.
④ 유치권 — 대부분 부존재 확정, 23,000,000원 신고는 불명확
매각물건명세서에는 과거 이 사건 건물 전부에 대해 여러 공사대금 유치권 신고가 접수된 이력이 적혀 있습니다. (주)나라종합건설 3,000,000,000원, 유창전설(주) 800,000,000원, 김원하 14,850,000원, (주)영진 229,000,000원, 장용자 295,000,000원, 윤효선 800,000,000원의 각 유치권에 대해서는 유치권이 부존재한다는 판결이 2026.02.14 확정됐습니다.
⑤ 입지·이용·매각범위 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 원남면 상당리 소재 음성원남일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 공장이 소재하는 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 산업단지 북서측으로 국도 및 시내버스노선이 경유해 교통상황은 보통시됩니다.
- 용도. 감정평가상 공장 및 부속시설로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 2층 건물과 철근콘크리트구조 지하1층·지상3층 건물 등이 있고 사용승인일은 2019.07.10입니다.
- 설비. 급배수·위생·일부 난방·소화전·화재탐지 및 경보·전기설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 13,204.4㎡, 일반공업지역, 공업용, 평지, 가로장방, 소로한면이며 공시지가는 122,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·음성원남일반산업단지 등에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 수변전설비는 포함되고, 제시외 수목과 기계기구는 매각에서 제외됩니다.
- 미등기 부분. 목록4 제시외 건물인 계단실은 일반건축물대장에는 등재돼 있으나 미등기 상태로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인. (주)동인리그라운드의 전입일 2020.01.09가 말소기준 2020.02.05보다 빠릅니다. 보증금 1,000원 전액 승계를 전제로 계산해야 합니다.
- 유치권 23,000,000원. 오한세의 신고는 성립 여부가 불분명합니다. 부존재 확정된 기존 유치권 신고와 별개로 확인해야 합니다.
- 현장 점유. 목적물 전부에 대한 임차인 조사와 유치권 신고가 함께 존재하므로 실제 공장 점유자와 각 공간 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 자산. 제시외 건물·수변전설비는 포함되지만 제시외 수목·기계기구는 제외됩니다. 운영 목적이라면 필요한 설비가 실제 매각대상인지 구분해야 합니다.
- 미등기 계단실. 목록4 계단실이 일반건축물대장에는 등재돼 있으나 미등기 상태라는 점을 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 80%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 활용가치와 매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
- 후순위 배당부족. 현재 매각가 가정에서도 채권자 미배당액이 3,112,845,980원이고 소유자 잔여는 0원입니다.
맺으며 — 등기보다 ‘현장 유치권’이 승부처
이 사건의 말소기준은 2020.02.05 근저당권이고, 그 뒤 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 말소기준보다 먼저 점유한 (주)동인리그라운드가 대항력을 갖지만 보증금은 1,000원이어서 현재 회차의 확정적 실질취득은 7,215,227,000원입니다.
반면 등기 밖에서는 상황이 다릅니다. 대규모 공사대금 유치권 신고들은 2026.02.14 부존재 판결 확정으로 정리됐지만, 오한세의 23,000,000원 유치권 신고는 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 이미 4회 유찰된 공장·토지 물건이라는 특성까지 더해집니다. 따라서 이 사건은 “등기상 인수는 작지만 현장 확인 없이는 안전하다고 단정할 수 없는 물건”입니다. 감정가의 80%라는 할인율보다 유치권 성립 여부, 실제 점유, 매각 포함 자산과 공장 활용성을 먼저 확인하는 접근이 필요합니다.
