청주지방법원 2021타경1977. 충청북도 음성군 원남면 상당리 683-2, 음성원남일반산업단지 안에 있는 공장 및 부속시설과 토지의 경매입니다. 공장용지 면적은 13,204.4㎡이고, 공장 건물은 일반철골구조와 철근콘크리트구조 등이 포함된 산업용 부동산입니다. 소유자는 농업회사법인주식회사지엘바이오팜입니다.
권리의 중심은 2020.02.05 설정된 대전서부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고, 이후 2022.01.13 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 뒤따르는 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건을 일반적인 권리정리형 경매로만 평가해서는 안 됩니다. 선순위 임차인의 보증금 인수와 유치권·점유 문제는 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2021타경1977 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 원남면 상당리 683-2 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 부속시설 |
| 토지 | 공장용지 13,204.4㎡ · 일반공업지역 |
| 건물 | 가동·나동·다동 등 공장 및 부속시설 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 2층 건물 및 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 3층 건물 등 |
| 사용승인 | 2019.07.10 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사지엘바이오팜 |
| 감정가 | 9,019,032,150원 |
| 최저매각가 | 5,772,181,000원 (5회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 대전서부새마을금고 (등기상 근저당권 이전: 엠씨아이대부주식회사) |
| 청구금액 | 5,089,561,643원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.05 · 을구 7번 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 실질취득 추산 | 5,772,182,000원 (최저가 + 인수보증금, 제비용 별도) |
① 권리 흐름 — 등기는 정리돼도 점유 문제는 남는다
과거 설정됐던 근저당권과 다수의 가압류·강제경매 등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2020.02.05 을구 7번 근저당권이며, 이후 설정된 을구 8·9·14~22번 근저당권 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 갑구 28·29·36·37번 가압류와 음성군 압류, 본건 경매개시결정도 매각 소멸 대상입니다.
말소기준 근저당권에는 토지 683-2와 나동·다동 건물이 공동담보로 기재되어 있습니다. 현재 확인된 등기증명서는 가동 건물에 관한 것이므로 토지와 다른 건물의 개별 등기 및 일괄매각 조건까지 대조해야 권리분석을 최종 확정할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 소액이지만 인수는 0원이 아니다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)동인리그라운드 | 목적물 전부 | 2020.01.09 | 1,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 해당 없음 |
실제 신고 임차인은 1명입니다. (주)동인리그라운드의 전입일은 2020.01.09로, 말소기준권리 설정일인 2020.02.05보다 앞섭니다. 현황조사상 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있으며, 배당계산에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 있습니다.
따라서 최저매각가 기준 매수인 인수보증금은 1,000원입니다. 계산상 실질취득은 5,772,181,000원 + 1,000원 = 5,772,182,000원입니다. 금액은 극히 작지만, 선순위 점유관계가 있다는 사실 자체는 무시할 수 없습니다.
③ 유치권 분석 — 이 물건의 핵심 위험
이 사건에서는 건물 전체를 대상으로 공사대금 유치권 신고가 여러 차례 제기됐습니다. 다만 모든 신고가 동일하게 살아 있는 것은 아닙니다. 부존재 판결이 확정된 신고와 성립 여부가 아직 불분명한 신고를 구별해야 합니다.
| 신고인 | 공사대금채권 | 판단 상태 |
|---|---|---|
| (주)나라종합건설 | 3,000,000,000원 | 부존재 판결 확정 |
| 유창전설(주) | 800,000,000원 | 부존재 판결 확정 |
| 김원하 | 14,850,000원 | 부존재 판결 확정 |
| (주)영진 | 229,000,000원 | 부존재 판결 확정 |
| 장용자 | 209,500,000원 | 부존재 판결 확정 |
| 윤효선 | 800,000,000원 | 부존재 판결 확정 |
| (주)나라종합건설의 하도급인 오한세 | 23,000,000원 | 성립 불분명 |
| (구)합자회사 상건전기 · (현)주식회사 상건전력 | 60,000,000원 | 성립 불분명 |
유치권 신고금액이 곧바로 매수인 인수금액으로 확정되는 것은 아닙니다. 유치권의 성립요건과 실제 점유가 인정되는지에 따라 인도·명도 및 분쟁 대응 부담이 달라질 수 있습니다. 따라서 확정되지 않은 유치권 신고액을 단순 합산해 법적 인수금액으로 처리하지 않되, 별도의 거래위험으로 평가하는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,772,181,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 60,121,810원 |
| 임차인 · (주)동인리그라운드 | 1,000원 | 0원 |
| 을구 7 · 대전서부새마을금고 설정 근저당 | 6,000,000,000원 | 5,712,059,190원 |
| 을구 8 · 김순배 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 9 · 주식회사대산포크 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 을구 14 · 김민희 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 28 · 이금화 | 22,000,000원 | 0원 |
| 갑구 29 · 김수남 | 20,585,000원 | 0원 |
| 을구 15 · 김인중 | 350,000,000원 | 0원 |
| 갑구 36 · 하하케이에프월드 | 99,997,730원 | 0원 |
| 갑구 37 · 하하케이에프월드 | 346,536,990원 | 0원 |
| 을구 16 · 합자회사상건전기 | 30,000,000원 | 0원 |
| 을구 17 · 김영복 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 18 · 주식회사케이판넬 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 19 · 조성업 | 40,000,000원 | 0원 |
| 을구 20 · 박종성 | 40,000,000원 | 0원 |
| 을구 21 · 조영애 | 150,000,000원 | 0원 |
| 을구 22 · 송태숙 | 34,400,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용 60,121,810원, 채권자 배당액 5,712,059,190원으로 매각대금이 모두 배분됩니다. 채권총액 10,253,519,720원 대비 미배당액은 4,541,460,530원, 소유자 잔여는 0원입니다. 대전서부새마을금고가 설정한 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으므로 실제 배당수령권자와 채권잔액은 최종 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
임차보증금 1,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산했습니다. 또한 유치권 신고금액은 배당표의 확정 인수채무로 취급하지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 (64%) | 5,772,181,000원 | 4,541,460,530원 | 1,000원 |
| 6회 유찰 (51.2%) | 4,617,744,800원 | 5,684,352,368원 | 1,000원 |
| 7회 유찰 (40.96%) | 3,694,195,840원 | 6,598,665,838원 | 1,000원 |
6회 유찰 시 예상 선순위 근저당 배당액은 4,569,167,352원, 7회 유찰 시에는 3,654,853,882원으로 감소합니다. 이에 따라 채권 미배당액은 더 커지지만, 대항력 임차인의 인수보증금은 각 시나리오에서 1,000원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 음성원남일반산업단지 내에 위치하며 주변은 공장이 밀집한 공장지대입니다. 산업시설 용도의 토지와 건물로서 일반 주거용 부동산과 수요 구조가 다릅니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 산업단지 북서측으로 국도 및 시내버스 노선이 경유합니다. 감정상 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 면적은 13,204.4㎡입니다. 지형은 평지·가로장방이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·음성원남일반산업단지에 해당합니다. 가축사육제한구역 등 관련 토지이용 제한도 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 122,500원/㎡입니다. 이는 개별 토지의 실거래가 또는 경매 적정입찰가와 동일한 개념이 아닙니다.
- 건물. 일반철골구조 스라브지붕 2층, 일반철골구조 판넬지붕 2층, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 3층 건물 등이 있으며 사용승인일은 2019.07.10입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 일부 난방설비, 소화전설비, 화재탐지·경보설비, 전기설비 등이 확인됩니다. 수변전설비의 포함 범위와 매각 제외 기계기구를 구분해야 합니다.
- 환금성. 공장·대규모 산업용 토지는 실제 사용 가능한 업종, 건물 적합성 및 시설 재활용 가능성에 따라 매수 수요가 달라집니다. 5회 유찰 이력만으로 시장가치가 확정되지는 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 오한세 및 주식회사 상건전력의 유치권 신고와 관련해 실제 점유자, 점유 범위, 공사대금채권 및 성립요건을 확인하세요.
- 확정판결의 범위. 2022가합404948 유치권 부존재 판결의 확정 내용과 별도 신고 2건의 관계를 판결문 원문으로 대조하세요.
- 임차인 대항력. (주)동인리그라운드의 전입일, 임대차계약, 보증금 1,000원 및 현재 점유관계를 확인하세요. 명도와 인도 가능성도 별도로 검토해야 합니다.
- 공동담보·채권양도. 대전서부새마을금고 근저당권의 엠씨아이대부주식회사 이전과 가동·나동·다동 및 토지의 공동담보 관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물·수변전설비의 포함 여부, 수목·기계기구의 제외 범위, 미등기 계단실의 현황을 목록별로 확인하세요.
- 산업시설 활용성. 일반공업지역 내 실제 사용 가능 업종, 설비 상태, 소방·전기시설 및 시설 유지비용을 검토하세요.
- 시세 검증. 동일 산업단지 또는 비교 가능한 공장·토지의 최근 거래사례를 확보하고 건물 및 부속시설의 가치를 구분해 적정입찰가를 판단하세요.
- 기타 채무·비용. 미납 세금, 관리·운영비, 공과금, 시설 복구비와 인도 관련 비용을 확인하세요.
- 원본 서류 재확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 관련 판결문과 신청서를 최종 매각기일 전에 대조하세요.
맺으며 — “64%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건의 장점은 말소기준권리 이후에 설정된 다수의 담보권과 가압류가 매각으로 소멸한다는 점입니다. 과거 제기됐던 주요 유치권 신고 6건에 대해서도 부존재 판결이 확정됐습니다. 다만 이것만으로 권리가 완전히 안전하다고 단정하기는 어렵습니다.
대항력 있는 임차인 1명의 보증금 1,000원은 인수되며, 별도 유치권 신고 2건의 성립 여부는 불분명합니다. 공장·토지의 일괄매각 구조와 설비 제외 범위, 명도와 인도 문제도 확인해야 합니다.
최저매각가 5,772,181,000원에 임차보증금 인수를 더한 실질취득은 5,772,182,000원으로 계산됩니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액이 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
결론은 신중 접근입니다. 5회 유찰에 따른 큰 폭의 가격 하락은 확인되지만, 아직 정리되지 않은 유치권·점유 위험과 공장 특유의 환금성 불확실성이 남아 있습니다. 유치권 성립 여부와 실제 인도 가능성, 비교 시세를 확인하기 전에는 할인율만을 이유로 입찰을 추천하기 어렵습니다.
