청주지방법원 2024타경34435. 충주시 주덕읍 대곡리 401-5 일원의 기타 + 토지 물건입니다. 등기에는 대곡리 401-1·401-5와 제가동호가 표시되어 있고, 토지는 공장용지 8,482㎡, 토지이용상황은 공업용입니다. 소유자는 주식회사한국면가이며, 2021.04.08. 설정된 중소기업은행 근저당권 2,112,000,000원이 말소기준권리입니다.
이후 중소기업은행 추가 근저당권, 가압류, 경매개시결정 등이 이어졌고 현재 회차 배당 가정에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 등기권리의 소멸 여부와 별개로 농업법인 솔향의 일부 점유가 확인됩니다. 전입신고일이 알려져 있지 않으므로 대항력을 “없다”고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경34435 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 401-5 |
| 등기 표시 | 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 401-1, 401-5 제가동호 · 충청북도 충주시 주덕읍 대창길 77 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 주식회사한국면가 |
| 감정가 / 최저가 | 3,272,173,200원 / 2,094,191,000원 |
| 유찰 | 2회 · 감정가 64% |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2021.04.08. 을구 5번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,112,000,000원이며 채무자는 주식회사한국면가입니다. 이후 설정된 중소기업은행의 132,000,000원·144,000,000원 근저당권, 이창우·근로복지공단·주식회사 진경이엔씨의 가압류, 우정욱 및 중소기업은행의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 — 대항력 단정 금지
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 전입신고 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업법인 솔향 | 목적물 4번 나동에 일부점유 | 8,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이나 우선변제권을 긍정 또는 부정으로 확정할 수 없습니다. 현재 배당표에는 별도 인수액이 반영되어 있지 않지만, 입찰 전 점유관계와 대항요건 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 64%라고 해서 곧바로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 3,272,173,200원, 현재 최저매각가는 2,094,191,000원으로 2회 유찰된 감정가 64% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,675,352,800원, 4회 유찰 시 1,340,282,240원입니다.
다만 이 물건은 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다. 토지의 지목·이용상황과 기계기구를 포함하는 일괄매각 특성을 함께 검토해 가격을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,094,191,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,341,910원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,112,000,000원 | 2,070,849,090원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 132,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 이창우 | 6,655,900원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 근로복지공단 | 27,337,220원 | 0원 |
| 7. 갑구 14번 가압류 · 주식회사 진경이엔씨 | 13,600,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 15번 경매개시결정 · 우정욱 | 40,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 16번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 40,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 18번 가압류 · 중소기업은행 | 28,846,024원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,544,439,144원 중 예상 배당액은 2,070,849,090원이며, 현재 회차 미배당액은 473,590,054원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 면적은 8,482㎡입니다.
- 형상. 평지·부정형이며 도로접면은 소로각지입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 기타 지정. 가축사육제한구역에 포함되고, 영농여건불리농지·준보전산지·산업개발진흥지구·제2종지구단위계획구역에 접합니다.
- 공시지가. 99,700원/㎡입니다.
- 가격 판단. 직접 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 64%라는 수치만으로 환금성이나 가격 우위를 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 대항요건. 농업법인 솔향의 전입신고일이 미상입니다. 목적물 4번 나동 일부 점유의 실제 범위와 대항요건을 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록 제2022-88호·제2022-89호·제2022-101호가 포함됩니다.
- 가격 검증. 최저가 2,094,191,000원이 감정가 64%라고 해서 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 토지·건물·기계기구를 함께 검토해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권자 미배당액이 473,590,054원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 대항력·세금 확인이 먼저
이 사건은 등기상으로는 구조가 비교적 명확합니다. 2021.04.08. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이를 곧바로 “안전하다”로 끝내면 안 됩니다. 농업법인 솔향이 일부 점유하고 있으며 전입신고일이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 또 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당순서를 바꿀 수 있습니다. 가격 역시 현재 최저가가 감정가의 64%라는 사실만 있을 뿐 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 정리되지만, 점유자 대항력·세금 우선순위·일괄매각 범위를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
