춘천지방법원 2025타경20946. 원주시 행구동 산55-8의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 907,133,760원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 444,496,000원, 감정가의 49%입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 단독주택이고, 토지는 1,203㎡입니다. 등기상 말소기준은 2025.09.08. 설정된 원주신용협동조합 근저당권 492,000,000원이며, 경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
다만 권리부만 보고 “안전하다”고 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 사용에 제한이 있을 수 있다고 기재되어 있고, 현장에는 유치권행사중이라는 현수막이 있습니다. 유치권은 등기부만으로 성립 여부를 확인할 수 없으므로 실제 점유자, 피담보채권, 공사내역과 점유 개시 시점 등을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20946 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 행구동 산55-8 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 |
| 토지 | 1,203㎡ · 공부상 임야, 현황 대 |
| 감정가 / 최저가 | 907,133,760원 / 444,496,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 원주신용협동조합 / 492,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기상 소유관계 | 김순분, 김영애, 김옥분, 김일동, 김일범, 김차순, 김홍덕, 김홍래, 문광철, 박금순, 박수일, 박영순, 박영자, 정성영, 정재희 공유 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2024.03.08. 원주신용협동조합이 근저당권 추가설정등기청구권을 피보전권리로 처분금지가처분을 했으나, 해당 가처분은 등기부상 이미 말소되었습니다. 이후 2025.09.08. 공유지분 소유권경정등기가 이루어졌고, 같은 날 원주신용협동조합 명의의 채권최고액 492,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2025.10.13. 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 진짜 핵심 — 미사용승인 건물과 유치권 현수막
이 사건은 최저가보다 물건 상태 확인이 우선입니다. 매각물건명세서에는 목록 2 건물이 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라고 명시되어 있습니다. 사용에 제한이 있을 수 있으므로, 실제 사용 가능 범위와 향후 사용승인 가능 여부를 확인하지 않고 일반적인 단독주택과 같은 조건으로 평가하는 것은 위험합니다.
여기에 토지는 공부상 지목이 임야지만 감정평가 현황은 대입니다. 토지정보에는 도로접면이 맹지로 표시되어 있는 반면, 감정평가에서는 대상물건까지 차량 접근 가능하다고 평가했습니다. 공부·현황 및 실제 진입로 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 444,496,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,844,960원 |
| 1. 근저당 · 원주신용협동조합 | 492,000,000원 | 437,651,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 444,496,000원 가정 시 원주신용협동조합에는 437,651,040원이 배당되고, 채권최고액 기준 54,348,960원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 행구동 소재 관음사 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하나 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 1,203㎡. 공부상 지목은 임야지만 현황은 대이며, 토지정보상 토지이용상황은 자연림입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 준보전산지와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로. 토지정보상 도로접면은 맹지로 표시되어 있으나 감정평가상 차량 접근이 가능하므로 실제 진입관계 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 26,500원/㎡입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 LPG가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 실제 사용 가능 범위와 제한사항을 반드시 확인하세요.
- 유치권. 현수막만으로 성립 여부를 단정하지 말고, 현장 점유자·공사내역·피담보채권·점유 시점을 확인하세요.
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물이 포함된 일괄매각 조건을 원본 목록과 대조하세요.
- 지상권. 목록 1 지상권에 대해 2025.10.15. 말소동의서가 제출된 상태이므로 실제 말소 처리 여부를 확인하세요.
- 임대·점유. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 토지 현황. 공부상 임야와 현황 대의 차이, 토지정보상 맹지 표시와 감정평가상 차량접근 가능이라는 차이를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것이 있다
이 물건은 감정가 907,133,760원에서 두 번 유찰되어 현재 최저가가 444,496,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 근저당 이후 권리는 정리되고 배당가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 경매의 승부처는 그 숫자가 아닙니다.
사용승인 미취득 건물, 유치권행사중 현수막, 임대관계 미상, 그리고 공부상 임야·현황 대라는 확인사항이 함께 있습니다. 시세 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 실제로 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 0원이라는 장점보다 물건 리스크 확인이 먼저인 고난도 단독주택 경매로 보는 편이 맞습니다.
