춘천지방법원 2025타경20946. 강원특별자치도 원주시 행구동 산55-8 소재 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가가 약 9억 원인 물건이 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 약 4억 4,449만 원까지 낮아졌습니다. 근저당권자는 원주신용협동조합이며, 2025.09.08 설정된 채권최고액 492,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.

일반적인 후순위 권리의 소멸 여부만 보면 비교적 명확한 구조지만, 문제는 등기상 근저당권보다 건물의 이용 가능성 및 현장 권리관계에 있습니다. 매각물건명세서에는 사용승인을 받지 않은 건물과 유치권 행사 현수막이 명시되어 있습니다. 토지에는 기존 지상권등기가 있으며, 지상권자의 말소동의서는 제출됐지만 실제 말소 여부를 확인해야 합니다.

특히 이 사건은 아파트처럼 인근 동일 평형 실거래로 가격을 단순 비교하기 어려운 단독주택·토지 결합 물건입니다. 감정가 대비 할인율이 크다는 사실과 현재 시세보다 저렴하다는 판단은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소와 별개인 확인사항

말소기준권리는 2025.09.08 설정된 원주신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 492,000,000원이고, 채무자는 김선자입니다. 등기에는 행구동 산55-8 토지를 공동담보로 추가한 내용이 기재되어 있습니다.

이후 2025.10.13 기록된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2024.03.08 접수된 원주신용협동조합의 가처분은 소유권경정에 따라 이미 말소된 것으로 기록되어 있습니다.

② 점유·임대관계와 건물 이용 위험

감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 이를 곧바로 점유자가 없거나 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는다는 의미로 확정해서는 안 됩니다.

현장 유치권 현수막까지 확인된 만큼, 점유자의 실제 신원과 점유 원인, 임대차 및 기타 권원 여부를 입찰 전에 직접 조사할 필요가 있습니다. 점유자가 있다면 그 점유가 소유자, 임차인, 유치권 주장자 중 누구의 점유인지 구분해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가 907,133,760원 대비 현재 최저매각가는 444,496,000원입니다. 2회 유찰로 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다.

그러나 이 물건은 일반적인 정상 사용승인 단독주택과 동일하게 평가하기 어렵습니다. 미사용승인 상태, 유치권 주장, 토지 이용상태 및 진입권원 문제가 실제 시장가치와 환금성에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

따라서 444,496,000원이 주변 정상 거래가격보다 낮다는 결론은 아직 내릴 수 없습니다. 가격 판단에는 건물의 적법한 사용 가능성, 토지의 실제 활용성, 점유 해소 가능성, 관련 비용을 함께 반영해야 합니다.

현재 회차와 추가 유찰 시의 매각가격 및 배당 추정 비교입니다. 추가 유찰 가격은 가정된 시나리오이며 실제 진행 및 매각 조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 444,496,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 6,844,960원을 공제한 437,651,040원이 원주신용협동조합에 배당됩니다. 채권액 492,000,000원 중 54,348,960원은 배당받지 못하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

예상배당은 제공된 배당 추정치 기준입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 권리 신고와 우선순위 및 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액을 매수인이 그대로 인수한다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변 환경. 원주시 행구동 소재 관음사 북서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 분포합니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하나 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가되어 있습니다.
• 도로접면. 토지 특성상 맹지로 기록되어 있습니다. 차량 접근 가능 여부와 별개로 법적인 도로 접속권원, 통행로의 소유관계 및 건축 관련 도로 요건을 확인해야 합니다.
• 토지 규모와 형상. 토지면적 1,203.0㎡, 완경사 및 부정형 토지입니다. 공부상 임야이지만 현황은 대지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역 및 제한. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 준보전산지, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가 정보는 26,500원/㎡입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 2층 단독주택으로, 외벽은 적벽돌 및 스타코 등으로 마감되어 있습니다.
• 내부 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 LPG가스보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 사용 및 환금성. 건물 사용승인 미취득과 유치권 현수막은 매수자의 이용 및 처분 가능성에 영향을 줄 수 있어 일반적인 정상 사용승인 주택과 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유치권의 실체 확인. 현장 현수막의 게시 주체, 실제 점유 여부, 주장하는 채권의 내용, 성립요건 및 관련 소송·분쟁 여부를 확인하세요.
• 건물 사용승인 문제. 사용승인 미취득 사유, 적법한 이용 가능 여부, 보완공사 및 행정절차 필요성을 관할 기관과 확인하세요.
• 토지 지상권. 2021.03.10 등기된 지상권에 관해 제출된 2025.10.15 말소동의서가 실제 등기말소로 이어졌는지 확인하세요.
• 맹지와 통행권원. 감정평가서상 차량 접근이 가능한 것과 법적인 도로 접속권원은 별개입니다. 통행로의 지적·등기 관계를 확인하세요.
• 지목·현황 불일치. 공부상 임야를 현황 대지로 이용하는 경위와 필요한 산지·개발 관련 절차를 확인하세요.
• 점유자 및 임대관계. 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자의 신원과 점유 원인, 대항력 가능성 및 명도 위험을 확인하세요.
• 공유지분과 매각 범위. 소유권경정 내역, 공유자 지분, 토지·건물·제시외 건물의 일괄매각 범위를 서류상 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 실제 사용 가능 상태와 분쟁·정리 비용을 고려해 응찰가를 산정하세요.
• 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지 관련 공부를 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 해결해야 할 문제

이 사건의 첫인상은 매력적인 할인율입니다. 감정가 907,133,760원의 단독주택과 토지가 2회 유찰되어 444,496,000원까지 내려왔습니다. 배당 추정에서도 매수인 금전 인수액은 0원입니다.

그러나 실제 위험의 중심은 배당표 밖에 있습니다. 사용승인을 받지 않은 건물, 유치권 행사 현수막, 토지 지상권의 말소 확인, 공부상 임야와 현황 대지의 불일치, 맹지의 통행권원이 모두 입찰 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

특히 사용승인 문제와 유치권 주장은 단순히 몇 차례 더 유찰된다고 자동으로 해소되지 않습니다. 현재 가격이 감정가의 49%라는 이유만으로 충분한 안전마진이 있다고 보기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류·핵심 위험 우선 확인입니다. 지상권 말소와 점유관계가 명확해지고, 건물의 적법한 이용 가능성 및 관련 비용이 확인된 뒤에야 가격을 다시 평가할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 낙찰가 절감이 아니라 낙찰 후 실제로 사용할 수 있는 부동산인지 검증하는 것입니다.