39,200,000원
춘천지방법원 2025타경21118. 원주시 태장동 뉴스테이아파트 104동 411호입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층에 위치하며, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 소유자 최종윤이 2024년 8월 거래가 52,000,000원에 취득한 뒤 우리인베스트대부의 근저당권이 설정됐고, 해당 채권자의 신청으로 임의경매가 진행됐습니다.
현재 최저매각가는 39,200,000원으로, 감정가보다 낮아졌습니다. 그러나 이 물건은 보통의 선순위 근저당 하나만 확인하면 끝나는 아파트가 아닙니다. 2005년 등기된 갑구 5번 가등기 관련 권리가 2024년 말소기준권리보다 앞서 있고, 감정평가서에는 위반건축물 등재가 명시되어 있습니다. 게다가 재매각으로 입찰보증금 20%라는 특별조건까지 붙었습니다. 이 사안에서는 가격보다 먼저 권리의 실체와 건축물 상태를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21118 (임의경매 · 원주지원) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1720-48 뉴스테이아파트 104동 4층 411호 도로명주소: 원주시 태장공단길 54-14 |
| 물건종류 / 규모 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 5층 중 4층 · 실거래 비교면적 60.0㎡ |
| 소유자 | 최종윤 (2024.08.02 소유권이전 · 거래가 52,000,000원) |
| 감정가 | 56,000,000원 |
| 최저매각가 | 39,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 입찰보증금 | 7,840,000원 (재매각 특별매각조건 · 최저매각가격의 20%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리인베스트대부 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 임차인 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 및 실제 점유는 별도 확인 필요 |
| 건축물 상태 | 위반건축물 등재 · 행위허가(신고)위반 |
| 대지권 관련 | 공부상 임야·공장용지이나 현황은 대지 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
통상적인 말소기준은 2024.09.13 설정된 을구 20번 주식회사우리인베스트대부 근저당권입니다. 채권최고액은 30,000,000원이며, 이를 근거로 한 2025.12.22 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 그보다 앞선 2005.02.02 갑구 5번입니다. 주식회사애드원 명의의 소유권이전청구권가등기 및 소유권이전 내용이 나타납니다. 선순위 가등기가 유효하다면 후순위 권리의 소멸 여부만으로 낙찰자의 소유권 취득이 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다. 반면 과거 경매 매각으로 이미 효력이 소멸했을 가능성도 있으므로, 기재만으로 현재 인수된다고 확정하는 것도 적절하지 않습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 전입세대 및 임대차관계를 입찰 전에 확인해야 합니다. 임차인이 확인되지 않았다는 이유만으로 현장 점유 문제나 대항력 가능성을 모두 배제해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
뉴스테이아파트 동일 비교면적 60.0㎡의 실거래 내역입니다. 전체 12건 평균은 46,100,000원이지만 과거의 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 최근 시세를 판단할 때는 최근 12개월 평균 43,385,714원과 최신 실거래 35,000,000원을 더 중요하게 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 60.0㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 2026.09 | 60.0㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 5 | 53,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 2 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 4 | 43,500,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 2025.12 | 60.0㎡ | 5 | 45,200,000원 |
| 2025.08 | 60.0㎡ | 1 | 48,000,000원 |
| 2025.05 | 60.0㎡ | 5 | 42,000,000원 |
| 2025.05 | 60.0㎡ | 1 | 52,500,000원 |
| 2025.04 | 60.0㎡ | 1 | 63,000,000원 |
| 2025.03 | 60.0㎡ | 3 | 44,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.0㎡ | 7건 | 43,385,714원 |
| 전체 평균 | 60.0㎡ | 12건 | 46,100,000원 |
최저가 39,200,000원은 최근 12개월 평균의 90.4%입니다. 평균만 보면 일정한 가격 차이가 존재합니다. 그러나 가장 최근인 2026년 10월 거래는 35,000,000원이므로, 현재 최저가는 이보다 4,200,000원 높습니다. 비교 대상 거래가 1층이고 경매물건은 4층이라는 차이는 있지만, 최저가 자체가 최신 거래보다 높다는 사실을 무시할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,105,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리인베스트대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 8,094,400원 |
집행비용 1,105,600원을 우선 공제하고, 근저당 채권최고액 30,000,000원을 배당하는 단순 추정입니다. 당해세·우선변제권 등 실제 배당순위 변동 요인은 미반영되어 있습니다. 소유자 잔여액은 확정 금액이 아닙니다. 선순위 가등기의 법적 효과는 별도로 판단해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 위험은 남는다
| 구분 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 39,200,000원 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 3,453,920원 |
| 3회 유찰(34%) | 19,208,000원 | 18,462,256원 | 11,537,744원 |
현재 최저가 기준으로는 근저당권 채권액 전액 배당이 가능하도록 추정됩니다. 반면 유찰이 반복되면 채권자의 미배당액이 발생합니다. 다만 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 말소되는 근저당권의 미배당 채권과 선순위 가등기처럼 소유권 취득에 영향을 줄 수 있는 권리는 구분해야 합니다.
⑤ 입지·건축물 상태·환금성 (감정요항표 기준)
- 위치. 원주시 태장동 원주태장농공단지 북측에 인접한 뉴스테이아파트입니다. 주변은 농공단지 중심의 지역으로, 일반적인 주거단지 입지와는 차이가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 내 포장도로를 통해 남측 약 10미터 아스팔트 포장도로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 중 4층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일 마감이며 위생·급배수 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 위반건축물. 2024.08.08 주택과-26270호에 따라 행위허가(신고)위반으로 위반건축물에 등재되어 있습니다. 위반 내용·시정명령·이행강제금·원상복구 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 대지권 관련. 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 임야·공장용지이나 현황은 대지로 이용되고 있습니다. 공부와 현황 차이 및 대지권 관련 서류의 확인이 필요합니다.
- 용도지역·제한. 일반공업지역·준공업지역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 공장설립제한지역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 주거환경과 환금성에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 단지 규모. 뉴스테이아파트는 200세대 규모로 2014.10.31 준공됐습니다. 동일면적 실거래가 35,000,000~63,000,000원으로 분산되어 있어 층별·시점별 가격 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 검증. 갑구 5번의 가등기·소유권이전 관련 권리가 현재 유효한지, 담보가등기인지, 과거 경매 매각과 관련해 어떤 효력이 남는지 원본 서류로 확인하세요. 본등기 가능성이 남는다면 입찰 판단이 크게 달라집니다.
- 위반건축물 확인. 2024.08.08 등재된 행위허가(신고)위반의 구체적인 내용과 시정 가능 여부, 행정조치 및 비용 부담 가능성을 확인하세요.
- 특별매각조건. 재매각 물건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 7,840,000원이며, 일반적인 10% 보증금으로 준비하면 안 됩니다.
- 최신 시세 반영. 최근 12개월 평균 43,385,714원뿐 아니라 최신 실거래 35,000,000원과 하락 추세 -13.1%를 고려하세요. 현재 최저가는 최신 거래보다 높은 수준입니다.
- 실제 점유. 임차인 신고가 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대·점유상태를 확인하고 명도 가능성을 별도로 판단하세요.
- 대지권·토지 용도. 공부상 임야·공장용지와 현황 대지의 차이, 대지권 범위 및 관련 제한사항을 확인하세요.
- 체납 및 비용. 관리비, 당해세, 건축물 위반 관련 행정상 부담, 명도비용 등 낙찰가 외 비용을 확인하세요.
- 최신 원본 대조. 2026.11.02 매각기일 전 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 다시 확인하고 특별매각조건 변경 여부도 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 중요한 것은 권리의 확실성”
뉴스테이아파트 411호는 감정가 56,000,000원에서 39,200,000원으로 최저가가 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균보다 낮다는 장점은 있지만, 최신 거래가격이 더 낮고 시장 흐름도 하락 추세입니다. 따라서 가격 측면에서도 명확한 저평가라고 단정하기 어렵습니다.
무엇보다 2005년 선순위 가등기 관련 권리의 현재 효력이 불분명하고, 위반건축물 등재라는 별도의 하자가 있습니다. 여기에 재매각 보증금 20% 조건까지 고려하면 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 입찰하기에는 위험이 큽니다.
결론은 입찰 보류·원본 확인 우선입니다. 선순위 가등기의 법적 효력과 위반건축물 문제를 해소할 수 있는지 확인한 다음, 최신 실거래 및 예상 추가비용을 바탕으로 입찰 여부를 다시 판단하는 것이 합리적입니다. 가격이 내려온 물건과 안전하게 취득할 수 있는 물건은 다릅니다.
