청주지방법원 2025타경1302. 이번 물건은 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 10 소재의 공장시설과 토지입니다. 주변은 음성하이텍일반산업단지 남측 인근의 기존 공장지대로, 중소규모 공장과 농경지가 함께 분포합니다. 감정상 공장·창고·사무실·식당 등으로 이용되는 여러 건물이 확인되며, 토지자료상 공장용지 면적은 9,950㎡입니다.
등기상 소유자는 주식회사노브입니다. 2021년 7월 14일 강제경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했고, 2023년 3월 29일 주식회사우리은행 명의로 채권최고액 6,240,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 다수의 가압류와 압류가 이어졌으며 우리은행이 임의경매를 신청했습니다.
중요한 것은 채권자가 많다는 이유만으로 그 채무를 모두 낙찰자가 떠안는 것은 아니라는 점입니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 권리의 존속 여부, 공장 점유관계, 조세 배당순위, 매각 대상의 실제 범위는 각각 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1302 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 10 |
| 도로명주소 | 충청북도 음성군 삼성면 하이텍산단로 36-34 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장, 창고, 사무실 등 산업시설 |
| 토지 | 공장용지 · 9,950㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 가동·마동 공장, 다동 현장사무실, 라동 공장(쇼트장), 바동 공장(창고), 사동 사무실·식당 |
| 소유자 | 주식회사노브 (2021.07.14 강제경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 | 5,580,427,270원 |
| 최저매각가 | 5,580,427,270원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 우리은행 |
| 청구금액 | 4,949,580,757원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.29 을구 15번 우리은행 근저당권 · 채권최고액 6,240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 발급일 | 2026.08.26 · 청주지방법원 음성등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 집중됐다
핵심 기준은 2023년 3월 29일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 6,240,000,000원이며, 공동담보목록 제2023-185호와 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-90호가 기재되어 있습니다.
이후 등기된 한국파렛트풀, 중소기업은행, 국민은행, 한국무역보험공사, 신용보증기금, 기술보증기금 등을 포함한 후순위 가압류 13건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 경매개시결정과 후순위 압류도 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다.
2017~2023년에 설정됐던 종전 근저당권들도 과거 경매 매각 또는 해지를 통해 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리 판단에서는 말소 이력과 존속 등기를 구분하는 것이 중요합니다.
② 점유·임차 및 가격 판단 — 공장에서는 현장 확인이 핵심
현재 확인된 임차인 명세상 등재된 임차인은 0명이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 공장은 주거용 아파트와 달리 실제 사업장 운영자와 등기상 소유자가 다를 수 있습니다. 공장 운영 주체, 건물별 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 현장 설비 소유관계를 확인하기 전에는 명도 부담까지 없다고 단정할 수 없습니다.
| 검토 항목 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 등재된 임차인 0명 | 별도 임차보증금 인수 산출 없음 |
| 매수인 인수액 | 0원 | 배당 시뮬레이션 기준 |
| 말소기준권리 | 우리은행 근저당권 | 2023.03.29 |
| 후순위 가압류 | 13건 | 매각으로 소멸 |
| 실제 점유관계 | 공장·창고·사무실 사용 | 운영 및 점유 주체 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 신건 5,580,427,270원이 적정한가
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 5,580,427,270원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 따라서 가격 자체의 경매 할인은 없습니다.
공장은 아파트처럼 동일 평형 거래만으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 토지가격 외에도 건물 구조, 생산시설, 설비, 도로 접근, 업종별 사용 가능성, 인허가 및 매수 수요가 가격에 영향을 줍니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않은 상태이므로 감정가가 시세보다 비싸거나 저렴하다고 단정할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 5,580,427,270원 | 100% | 최저매각가 |
| 1회 유찰 시 | 4,464,341,816원 | 80% | 가정 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 3,571,473,452원 | 64% | 가정 시나리오 |
④ 예상배당표 (매각가 5,580,427,270원 가정)
신건 최저매각가에 매각된다는 가정하에서, 집행비용을 먼저 공제한 뒤 우리은행 근저당권에 배당하는 구조입니다. 우리은행의 채권최고액이 매각대금보다 크므로 후순위 가압류 채권자에게는 배당 재원이 남지 않는 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 58,204,273원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 6,240,000,000원 | 5,522,222,997원 |
| 2. 한국파렛트풀 | 9,405,000원 | 0원 |
| 3. 중소기업은행 | 617,195,895원 | 0원 |
| 4. 국민은행 | 22,578,459원 | 0원 |
| 5. 한국무역보험공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 6. 신용보증기금 | 180,978,459원 | 0원 |
| 7. 김종주 | 38,085,850원 | 0원 |
| 8. 기술보증기금 | 1,870,000,000원 | 0원 |
| 9. 하나은행 | 15,193,939원 | 0원 |
| 10. 모두팩토리 | 7,634,242원 | 0원 |
| 11. 신한은행 | 111,717,053원 | 0원 |
| 12. 전북은행 | 149,627,388원 | 0원 |
| 13. 우리금융캐피탈 | 8,828,366원 | 0원 |
| 14. 서울보증보험 | 13,780,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 대상 채권 총액 | 9,570,025,371원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 | 5,522,222,997원 |
| 예상 미배당액 | 4,047,802,374원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 |
우리은행 예상배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 실제 확정채권액, 조세 우선배당, 집행비용, 기타 법정 우선변제 항목에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 예상 미배당액은 채권자에게 배당되지 못한 금액이며 매수인의 인수채무를 뜻하지 않습니다.
⑤ 유찰 시 배당 시나리오
유찰이 진행되어 매각가격이 하락하면 우선권자에 대한 배당액도 감소하고 채권자 미배당 규모는 커집니다. 다만 산출된 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
| 구분 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 5,580,427,270원 | 5,522,222,997원 | 4,047,802,374원 |
| 1회 유찰(80%) | 4,464,341,816원 | 4,417,298,398원 | 5,152,726,973원 |
| 2회 유찰(64%) | 3,571,473,452원 | 3,533,358,717원 | 6,036,666,654원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 소재 음성하이텍일반산업단지 남측 인근. 중소규모 공장과 농경지로 형성된 기존 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 시내버스 이용 등 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 토지 현황. 공장용지 9,950㎡, 평지·사다리형으로 조사됐으며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도 및 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 확인됩니다. 토지이용계획상 세부 행위제한을 검토해야 합니다.
- 공시지가. 토지자료상 105,900원/㎡입니다. 공시지가는 개별 공장시설의 전체 시장가격을 직접 나타내는 금액은 아닙니다.
- 건물 구조. 가동·라동·마동·바동은 일반철골구조 판넬지붕 단층, 다동은 경량철골구조 판넬지붕 단층, 사동은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층으로 조사됐습니다.
- 설비. 마동과 사동에는 급수·급탕 겸용 위생설비가 있고, 사동에는 보일러를 이용한 난방설비가 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 별도 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장 확인과 건축물대장 대조는 필요합니다.
- 환금성. 공장시설의 시장성은 사용 가능한 업종, 건물·설비의 상태, 사업장 수요와 부지 활용도에 좌우됩니다. 비교 실거래 및 실제 매수 수요를 확인하기 전에는 높은 환금성을 전제로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위. 공장용지와 가동·다동·라동·마동·바동·사동을 포함한 건물별 매각목록을 확인하고, 기계기구·제시외 물건이 포함되는지 대조하세요.
- 공동담보·공장저당 목록. 우리은행 근저당권의 공동담보목록 제2023-185호 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-90호를 확인하세요.
- 임차·점유. 등재 임차인은 없지만 공장 운영 사업자, 실제 점유자, 임대차·사용대차 및 유치권 주장 여부를 현장에서 확인하세요.
- 조세 채권. 국세·지방세 압류 이력, 당해세 해당 여부, 법정기일 및 교부청구 내역을 확인하고 예상배당액과 대조하세요.
- 설비·건축 현황. 건물별 구조와 실제 이용상태, 설비의 가동 여부, 안전·환경 및 공장 인허가 관련 사항을 점검하세요.
- 가격 검증. 동일 권역의 유사 공장용지·공장시설 실거래와 매물가격을 조사해 감정가와 비교하세요. 유찰 시나리오의 80%·64%를 곧바로 적정 시세로 간주해서는 안 됩니다.
- 입찰자금. 매각가격 외에 법원 공고상 입찰보증금, 취득세, 등기·명도·수선비 등 실제 취득비용을 별도로 산정하세요.
- 원본 대조. 2026.11.02 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획을 다시 확인하세요.
맺으며 — “채권자 미배당과 매수인 인수는 다르다”
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 4,047,802,374원의 예상 미배당액입니다. 그러나 이는 매각대금으로 채권자에게 지급하지 못하는 금액이며, 낙찰자가 그대로 갚아야 하는 금액은 아닙니다. 산출상 매수인 인수액은 0원이고, 우리은행 근저당권 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그렇다고 권리가 안전해 보인다는 이유로 곧바로 응찰하기에는 확인할 부분이 많습니다. 공장·토지의 적정 시세가 검증되지 않았고, 건물별 점유관계 및 기계기구 등 매각 범위도 실제로 확인해야 합니다. 과거 압류 말소 이력과 조세 우선배당까지 점검해야 하므로 아파트형 단순 경매로 접근하기는 어렵습니다.
권리상 인수금은 0원, 그러나 가격 판단은 보류. 이 사건은 감정가 할인보다 먼저 현장실사·담보목록 확인·비교 시세 검증을 완료하는 것이 핵심입니다. 종합적으로 보수적 접근이 필요한 공장·토지 경매로 판단합니다.
