청주지방법원 2025타경1302. 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 10 소재 공장·토지 사건입니다. 감정평가 이용상태를 보면 가동·마동은 공장, 다동은 현장 사무실, 라동은 공장(쇼트장), 바동은 공장(창고), 사동은 사무실 및 식당과 사무실로 이용 중입니다. 토지는 공장용지 9,950㎡, 토지이용상황은 공업용입니다.
현재 소유자는 주식회사노브로, 2021.07.14 강제경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023.03.29 주식회사우리은행이 채권최고액 6,240,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025년부터 다수의 가압류와 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 판정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1302 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 10 · 충청북도 음성군 삼성면 하이텍산단로 36-34 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장·현장 사무실·공장(쇼트장)·공장(창고)·사무실 및 식당 |
| 토지 | 공장용지 9,950㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사노브 (2021.07.14 강제경매로 인한 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 5,580,427,270원 / 5,580,427,270원 (0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 4,949,580,757원 |
| 말소기준 | 2023.03.29 을구 15번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 6,240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 다수 채권에도 매수인 인수는 0원
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 없습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 현재 회차, 1회 유찰, 2회 유찰 모두 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다. 후순위 가압류 채권이 대규모로 미배당되더라도 그 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — ‘신건 최저가’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 5,580,427,270원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 5,580,427,270원입니다.
다만 동일 용도·인근 공장 거래의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 단순 주거형이 아니라 공장용지 9,950㎡와 여러 용도의 건물이 결합된 물건이므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 5,580,427,270원 | 4,047,802,374원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 4,464,341,816원 | 5,152,726,973원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,571,473,452원 | 6,036,666,654원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 5,580,427,270원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 58,204,273원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 6,240,000,000원 | 5,522,222,997원 |
| 3. 갑구 19번 가압류 · 한국파렛트풀 주식회사 | 9,405,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 20번 가압류 · 중소기업은행 | 617,195,895원 | 0원 |
| 5. 갑구 22번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 22,578,459원 | 0원 |
| 6. 갑구 23번 가압류 · 한국무역보험공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 24번 가압류 · 신용보증기금 | 180,978,459원 | 0원 |
| 8. 갑구 25번 가압류 · 김종주 | 38,085,850원 | 0원 |
| 9. 갑구 26번 가압류 · 기술보증기금 | 1,870,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 27번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 15,193,939원 | 0원 |
| 11. 갑구 28번 가압류 · 주식회사 모두팩토리 | 7,634,242원 | 0원 |
| 12. 갑구 29번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 111,717,053원 | 0원 |
| 13. 갑구 30번 가압류 · 주식회사전북은행 | 149,627,388원 | 0원 |
| 14. 갑구 31번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 8,828,366원 | 0원 |
| 15. 갑구 32번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 13,780,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권총액 9,570,025,371원 중 예상배당액은 5,522,222,997원, 미배당 총액은 4,047,802,374원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 소재 ‘음성하이텍일반산업단지’ 남측 인근으로, 주위는 중소 규모의 공장과 농경지로 형성된 산업단지 주변 기존공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 9,950㎡, 공업용, 평지, 사다리형이며 공시지가는 105,900원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 준보전산지는 접하는 것으로 확인됩니다.
- 건물 이용. 가동·마동은 공장, 다동은 현장 사무실, 라동은 공장(쇼트장), 바동은 공장(창고), 사동은 사무실 및 식당과 사무실로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 가동·라동·마동·바동은 일반철골구조 판넬지붕 단층, 다동은 경량철골구조 판넬지붕 단층, 사동은 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 5,580,427,270원에 매수인 인수액 0원이므로 실질취득 기준도 5,580,427,270원입니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 최근 실거래 값이 확인되지 않으므로 감정가만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고 공장·공업용 토지의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 반드시 확인해야 합니다.
- 다수 후순위 채권. 현재 회차 미배당 총액이 4,047,802,374원이고 후순위 채권 대부분이 0원 배당으로 계산됩니다. 권리 인수와는 별개로 이해관계인 정리와 배당절차를 확인하세요.
- 공장 활용성. 공장·현장 사무실·쇼트장·창고·사무실 및 식당 등 여러 용도로 이용되는 만큼 실제 매수 목적에 맞는 시설 구성인지 현장을 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 향후 사용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금 관련 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증해야 한다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.03.29 주식회사우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 배당구조는 무겁습니다. 현재 회차에서도 채권총액 9,570,025,371원 가운데 5,522,222,997원만 배당되고 4,047,802,374원이 미배당됩니다. 여기에 당해세 선순위 차감 가능성도 남아 있습니다. 무엇보다 현재는 0회 유찰 신건이고 동일 용도 실거래 비교값이 확인되지 않아 5,580,427,270원이 시장 대비 유리한 가격인지 입증되지 않았습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 전까지 보류. 이 공장·토지 사건은 ‘권리 정리’보다 실제 활용성과 시장가격 확인이 입찰 판단의 승부처입니다.
