서울중앙지방법원 2023타경6292. 관악구 남현동 씨에스타운 비동 2층 205호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 감정가는 271,000,000원이지만 16회 유찰돼 현재 최저매각가는 7,628,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 감정가의 약 2.81%여서 극단적으로 싸 보입니다. 그러나 이 물건은 가격보다 먼저 임차인의 대항력과 매수인 인수금을 봐야 합니다.
말소기준은 2021.04.28. 접수된 국의 압류입니다. 이후 국민건강보험공단·계양구·관악구· 서울특별시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 강수진과 허진영의 전입일은 각각 2017.08.24., 2015.04.27.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 등기된 임차권이 매각으로 말소된다는 사실만으로 보증금 부담까지 사라지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2023타경6292 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현3길 39, 비동 2층205호 (남현동,씨에스타운) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전유 28.33㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 · 현황 205(A), 205(B)로 출입문이 구분됨 |
| 소유자 | 강민아 · 2021.02.15. 매매 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 7,628,000원 (16회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 허진영 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘대항력’
과거 노량진새마을금고와 윤지은의 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.04.28. 국 압류입니다. 그 뒤의 각종 압류와 2024.01.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력은 별도 판단해야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 강수진 주거 · 임차권등기 | 2017.08.24 2017.08.24 | 150,000,000원 | 대항력 有 우선변제 배당 부족분 인수 가능 |
| 허진영 주거 · 임차권등기 | 2015.04.27 2015.04.13 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 신청채권자와 동일인 |
| 문패상 주거 · 매각물건명세서 기재 | 2015.04.27 2023.12.12 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 확인 필요 |
17회 유찰 시 최저가는 6,102,400원으로 내려가지만 매수인 인수는 284,407,443원으로 늘고, 18회 유찰 시 최저가는 4,881,920원으로 더 내려가는 대신 인수는 285,605,955원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 내려가면 인수액이 그만큼 커지는 구조라 최저가만 보고 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다.
또한 허진영은 임차권자이면서 이 사건의 신청채권자로 나타납니다. 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있으므로, 임대차의 실체와 청구채권의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — ‘762만원’이 아니라 ‘2.91억’을 비교해야 한다
비교 가능한 거래 표본은 CS타운B동의 2022.02 거래 1건으로, 전용 22.51㎡·2층·거래가 220,000,000원입니다. 대상 전유면적 28.33㎡와 면적이 일치하지 않고 거래 표본도 1건뿐이므로 현재 시세를 정밀하게 대표한다고 보기는 어렵습니다. 그럼에도 현재 제공된 비교 기준에서는 최저가가 아닌 실질취득액으로 비교해야 합니다.
| 구분 | 금액 | 비교 |
|---|---|---|
| 감정가 | 271,000,000원 | 비교 실거래보다 높음 |
| 현재 최저매각가 | 7,628,000원 | 실거래의 3.5% |
| 매수인 인수 | 282,909,304원 | 최저가와 별도 부담 |
| 실질취득 | 290,537,304원 | 실거래의 약 132.1% |
| 비교 실거래 | 220,000,000원 | 2022.02 · 표본 1건 |
따라서 “감정가 2.71억짜리를 762만원에 산다”는 해석은 틀립니다. 배당 시뮬레이션대로라면 현재 회차에서 매수인의 경제적 부담은 약 2.905억이고, 이는 비교 가능한 2.2억 거래보다 약 7,053만원 높습니다. 가격 판단 기준은 최저가 3.5%가 아니라 실질취득 약 132.1%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,628,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 537,304원 |
| 1. 임차인 강수진 보증금 | 150,000,000원 | 7,090,696원 |
| 인수 · 문패상 보증금 | 140,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 허진영 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
강수진 미배당 142,909,304원과 별도 140,000,000원 인수가 반영되어 현재 회차 매수인 인수액은 282,909,304원입니다. 국세·지방세 압류가 6건 존재해 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시립남서울미술관 남서측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입 가능, 인근 버스정류장과 지하철 2호선·4호선 사당역이 위치합니다.
- 건물. 2015.02.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 세로한면(가) 접면. 공시지가 5,237,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 2층 다세대주택 205호를 2세대로 무단 대수선한 위반건축물로 등재돼 있습니다.
- 현황. 205(A), 205(B) 두 개의 출입문으로 구분되어 있어 등기 전유부분과 실제 점유범위를 재확인해야 합니다.
- 거래표본. 비교 가능한 거래는 2022.02 한 건이고 면적도 22.51㎡로 대상 28.33㎡와 일치하지 않아 시세 표본의 한계가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 기준 7,628,000원 + 인수 282,909,304원 = 290,537,304원입니다.
- 강수진 미배당 확인. 배당 가정상 150,000,000원 중 7,090,696원만 배당되고 142,909,304원이 남습니다.
- 허진영 임차권·신청채권 관계 확인. 동일인이 임차권자이면서 신청채권자로 나타나므로 임대차와 청구채권의 실체를 원본으로 대조해야 합니다.
- ‘문패상’ 140,000,000원 중복 여부 확인. 허진영과 보증금·전입일이 같아 동일 관계인지 별도 관계인지 명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건의 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 205호를 2세대로 무단 대수선한 사항과 현황 205(A)·205(B)의 점유범위를 관할관청·현황자료와 대조해야 합니다.
- 시세 재확인. 비교 거래는 2022.02 한 건이고 면적도 일치하지 않으므로 2026.09.29. 입찰 전 주변 다세대의 최신 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “16회 유찰 ≠ 97% 할인”
이 사건의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 현재 최저가는 7,628,000원으로 감정가의 약 2.81%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차관계 때문에 매수인 인수액이 282,909,304원으로 계산됩니다. 그래서 실질취득은 290,537,304원입니다.
비교 가능한 거래가 220,000,000원 한 건뿐이고 면적도 달라 시세 판단에는 한계가 있지만, 현재 자료만 놓고 보면 실질취득은 그 거래가의 약 132.1%입니다. 게다가 16회 유찰, 대항력 임차권, 국세·지방세 압류, 위반건축물, 205(A)·205(B) 분할 현황이 동시에 얽혀 있습니다. 이 물건은 최저가가 극단적으로 낮다는 사실 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 되며, 인수액과 임차관계의 실체를 확정하는 것이 먼저입니다.
