9,535,000원
서울중앙지방법원 2023타경6292. 관악구 남현동 씨에스타운 비동 2층 205호, 전유면적 28.33㎡의 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 271,000,000원이 15회 유찰돼 최저가 9,535,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금이 취득원가를 결정합니다. 강수진의 보증금 150,000,000원과 허진영의 보증금 140,000,000원이 각각 205호 내부의 구분된 부분에 설정돼 있고, 두 임차인 모두 2021.04.28. 말소기준 압류보다 먼저 전입·점유·확정일자를 갖췄습니다.
등기상 임차권은 매각으로 말소될 수 있어도, 대항력 있는 보증금 중 배당받지 못한 금액까지 사라지는 것은 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 강수진에게 8,963,370원이 배당되고 부족분 141,036,630원이 남으며, 허진영 측 140,000,000원은 전액 인수 대상으로 계산됩니다. 따라서 낙찰자가 부담할 인수액은 281,036,630원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2023타경6292 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현3길 39, 비동 2층205호 (남현동, 씨에스타운) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 28.33㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 현황 205(A), 205(B)로 두 개의 출입문을 두고 구분 |
| 소유자 | 강민아 (2021.02.16. 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 9,535,000원 (15회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 허진영 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 사용승인일 | 2015.02.13 |
| 위반건축물 | 해당 · 205호를 2세대로 무단 대수선 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2021.04.28. 북인천세무서 압류입니다. 허진영은 2015.04.24. 점유를 시작하고 2015.04.27. 주민등록을 마쳤으며, 최초 보증금 120,000,000원에 대한 확정일자는 2015.04.13.입니다. 2021.03.13. 증액한 20,000,000원도 2021.04.08. 확정일자를 받아 말소기준보다 앞섭니다.
강수진 역시 2017.08.24. 전입·점유·확정일자를 갖췄습니다. 두 임차인 모두 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 있고 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서에도 을구 5번과 6번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차권자 2명
등기부상 실제 임차권자는 강수진과 허진영 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 각 임차권은 205호 내부의 서로 구분된 부분을 대상으로 합니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강수진 205호 28.33㎡ 중 14.165㎡ 문패상 205호A | 150,000,000원 | 2017.08.24 2017.08.24 | 있음 | 있음 | 없음 | 141,036,630원 |
| 허진영 전유부분 중 북쪽 14.16㎡ 문패상 205호 | 140,000,000원 | 2015.04.27 2015.04.13 증액분 2021.04.08 | 있음 | 있음 | 없음 | 140,000,000원 |
예상 인수액은 제공된 현재 회차 배당 시뮬레이션 기준입니다. 강수진에게 8,963,370원이 배당되고, 허진영 측 배당은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 953만원 낙찰이 2.91억 취득으로 바뀐다
현재 최저가는 9,535,000원이지만, 배당 후 남는 임차보증금 281,036,630원을 합치면 실질취득은 290,571,630원입니다. 이는 감정가 271,000,000원보다 19,571,630원 높습니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 15회 유찰 | 9,535,000원 | 281,036,630원 | 290,571,630원 | 0원 |
| 16회 유찰 시 | 7,628,000원 | 282,909,304원 | 290,537,304원 | 0원 |
| 17회 유찰 시 | 6,102,400원 | 284,407,443원 | 290,509,843원 | 0원 |
낙찰가가 9,535,000원에서 7,628,000원, 6,102,400원으로 내려갈수록 배당 가능한 금액이 줄어 임차보증금 인수액은 오히려 282,909,304원, 284,407,443원으로 늘어납니다. 그 결과 실질취득은 세 회차 모두 약 290,500,000원으로 유지됩니다. 추가 유찰이 가격 메리트를 만들어 주지 않는 대항력 인수형입니다.
④ 시장 참고값 — 직접 비교 가능한 최신 거래가 없다
시장 자료에는 CS타운B동 19세대, 사용승인일 2015.02.13로 표시돼 있습니다. 확인되는 거래는 2022.02. 2층 전용 22.51㎡, 220,000,000원 1건입니다. 대상 물건은 전용 28.33㎡로 면적이 일치하지 않고 거래 시점도 매각기일보다 앞서 있어, 이를 직접적인 최신 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 대상 물건과 비교 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.02 | 22.51㎡ | 2층 | 220,000,000원 | 면적 불일치 대상 28.33㎡ |
비교 신뢰도가 제한된 1건의 자료임을 감안하더라도, 실질취득 290,571,630원은 참고 거래보다 70,571,630원 높습니다. 감정가보다도 실질취득이 높고, 동일면적의 최신 거래가 확인되지 않으므로 최저가만 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 9,535,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 571,630원 | - |
| 1. 임차인 강수진 보증금 | 150,000,000원 | 8,963,370원 | 141,036,630원 |
| 인수 · 허진영 보증금 | 140,000,000원 | 0원 | 140,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 허진영 | 140,000,000원 | 0원 | 140,000,000원 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 시뮬레이션상 배당재원은 집행비용 571,630원과 강수진 배당 8,963,370원으로 모두 소진됩니다. 국세·지방세 중 당해세, 최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑥ 물건 하자·환금성 — 205호가 두 세대로 나뉘어 있다
- 위반건축물. 집합건축물대장에 지상 2층 다세대주택 205호를 2세대로 무단 대수선한 위반건축물로 표기돼 있습니다.
- 현황 구분. 감정평가상 현황은 205(A), 205(B)이며 두 개의 출입문으로 구분돼 있습니다. 두 임차권의 점유 범위도 각각 약 절반으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 서울시립남서울미술관 남서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선·4호선 사당역이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 평지 토지이며 남측으로 세로에 접합니다. 공시지가는 5,237,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 포함돼 있습니다.
- 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 9.7회이고 매각률은 0.0으로 표시돼 있습니다. 이 사건은 이미 15회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 기준 9,535,000원에 낙찰돼도 예상 인수액을 합친 부담은 290,571,630원입니다.
- 두 임차인의 대항력 원본 확인. 전입세대확인서, 확정일자 현황, 임대차계약서, 보증금 지급자료, 실제 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 허진영의 이중 지위 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일인으로 표시된 경위와 경매신청 채권의 원인을 확인해야 합니다.
- 205(A)·205(B) 현황 확인. 각 출입문, 내부 구조, 전기·수도·가스 계량, 점유자와 임차권 범위가 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
- 위반건축물 시정 위험. 원상복구 명령, 이행강제금, 대출·매매 제한 가능성을 관악구청과 건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 압류 6건의 체납액과 당해세 여부를 확인해 배당표와 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 공매 진행 여부 확인. 공매공고는 취소·말소됐으나 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 확인된 거래는 2022.02. 전용 22.51㎡ 1건으로 대상 28.33㎡와 면적이 다릅니다. 동일 면적의 최신 거래와 현재 매물을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장과 배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “953만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 최저매각가는 9,535,000원이지만, 그 숫자는 취득원가의 일부일 뿐입니다. 현재 시뮬레이션에서 매수인이 떠안을 임차보증금은 281,036,630원이고, 이를 더한 실질취득은 290,571,630원입니다. 16회·17회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 계속 약 290,500,000원에 머뭅니다.
실질취득은 감정가 271,000,000원보다 높고, 면적이 다른 2022.02. 참고 거래 220,000,000원보다도 32.1% 높습니다. 여기에 대항력 임차인 2명, 15회 유찰, 위반건축물, 205(A)·205(B) 분할 점유, 세금 압류 6건과 관계인 의심 경고가 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 취득원가는 낮지 않습니다. 권리·물리·환금성 위험을 모두 감안하면 원본 확인 전에는 입찰가를 논할 단계가 아닙니다.
