청주지방법원 2024타경1391. 단양군 대강면 두음리 550 일대의 근린시설 + 토지 경매입니다. 감정평가 이용상태를 보면 기호(6)은 방3·욕실·주방 및 거실로 구성된 단독주택, 기호(7)은 근린생활시설인 “단양한옥펜션,카페”로 이용 중입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다. 목록(1~5) 지상의 마당포장·울타리·수도시설·조경석·간판 등은 거래관행을 고려해 토지에 포함하여 평가됐으며, 제시외 수목도 매각대상에 포함된 것으로 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2020.12.02 설정된 매포신용협동조합 근저당권 768,000,000원입니다. 이보다 앞선 대강농업협동조합·단양농업협동조합·우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있고, 말소기준 이후 신한카드 가압류, 신용보증기금 가압류, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 계산에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경1391 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 단양군 대강면 두음리 550 · 충청북도 단양군 대강면 사인암로 780 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 기호(6) 단독주택 · 기호(7) 근린생활시설(단양한옥펜션,카페) |
| 소유자 | 신유섭 지분 5분의 2 · 지영애 지분 5분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 1,415,200,950원 / 579,666,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 41% |
| 신청채권자 / 청구 | 매포신용협동조합 / 673,647,924원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.12.02 매포신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.04.12 신한카드 가압류 6,763,914원, 2025.03.10 지영애 지분에 대한 신용보증기금 가압류 9,443,833원, 2025.03.19 임의경매개시결정, 2025.05.26 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격·회차 — 4회 유찰, 감정가 41%
감정가는 1,415,200,950원, 현재 최저매각가는 579,666,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 감정가 41% 구간입니다. 다음 시나리오에서는 5회 유찰 시 463,732,800원, 6회 유찰 시 370,986,240원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 579,666,000원 | 212,738,407원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 463,732,800원 | 327,512,275원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 370,986,240원 | 419,215,314원 | 0원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않아 “감정가 대비 41%”를 곧바로 “시세보다 싸다”로 바꿔 해석할 수는 없습니다. 특히 펜션·카페와 단독주택, 토지가 결합된 물건이므로 실제 가격 판단은 건물 상태·영업 이용상태·토지 가치·점유상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 579,666,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,196,660원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 매포신용협동조합 | 768,000,000원 | 571,469,340원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,763,914원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 9,443,833원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 784,207,747원 중 예상 배당액은 571,469,340원이며, 미배당은 212,738,407원입니다. 매수인 인수액은 현재 계산상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 물건 구성·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(6)은 단독주택으로 방3·욕실·주방 및 거실 이용, 기호(7)은 근린생활시설인 “단양한옥펜션,카페”로 이용 중입니다.
- 건물. 기호(6)은 연와조 및 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층, 사용승인일 1996.08.21. 기호(7)은 일반목구조 기와 및 합판지붕 2층, 사용승인일 2011.06.24입니다.
- 증축. 기호(7)은 2012.07.03 및 2020.07.21 일부 증축됐으며, 당초 건물과 구조·사용자재·이용상태가 유사한 실제 1동 건물로 보고 1·2층을 일괄평가했습니다.
- 공부와 실제 이용. 기호(7)은 공부상 제1·2종 근린생활시설 및 창고시설 용도이나 실제는 근린생활시설인 펜션 및 카페 등으로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함하고, 마당포장·울타리·수도시설·조경석·간판 등은 토지에 포함해 평가했습니다. 제시외 수목도 매각대상으로 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 대강초등학교 남서측 인근으로 체육공원·농경지·임야·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남동측 인근에 중앙고속도로 단양IC, 북측 인근에 국도 5번이 통과하며 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역 · 지목 대 · 623.0㎡ · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 공시지가 113,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함 또는 저촉돼 있습니다.
- 공부와 차이. 감정요항표에는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 임대차, 보증금·확정일자·사업자등록 등 실제 점유관계를 원본 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물·수목·마당포장·울타리·수도시설·조경석·간판 등 매각대상 범위를 감정평가서 도면·사진과 대조해야 합니다.
- 인접지 수목. 제시외 수목은 551-3 및 타지상인 552-1 외에도 소재하는 것으로 기재돼 있어 실제 위치와 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 증축 부분. 기호(7)의 2012.07.03 및 2020.07.21 일부 증축 부분의 현황을 감정평가서와 직접 대조해야 합니다.
- 이용상태. 공부상 용도와 실제 펜션·카페 이용상태가 다른 부분이 있으므로 인허가·영업 관련 현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 41%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 토지·건물·영업시설의 실제 가치와 매수수요를 함께 검토해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 계산상 매수인 인수는 0원이지만 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 원본 서류로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 할인”보다 중요한 것은 복합물건의 실제 상태
이 사건은 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서는 권리 구조가 비교적 선명합니다. 그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 단독주택과 펜션·카페 근린생활시설, 여러 토지와 제시외 건물·시설·수목이 함께 매각되고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다.
최저가는 4회 유찰을 거쳐 감정가의 41%인 579,666,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 자료가 없는 만큼 이 할인율만으로 “싸다”고 단정해서는 안 됩니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 현장·점유·구성 확인은 필수. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율보다 실제 이용상태와 점유관계, 일괄매각 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
