서울중앙지방법원 2024타경6060. 보라매삼성쉐르빌 지하 1층 지112호, 대상면적 90.28㎡의 근린시설입니다. 감정평가서상 내부가 임의로 구획되어 운동시설인 골프연습장 2개호로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 김기식과 김새로미가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 이 사건 경매개시결정은 김기식 지분에 기입됐습니다. 따라서 최저가 108,790,000원을 ‘지112호 전체를 단독 취득하는 가격’처럼 해석해서는 안 됩니다.
권리순위만 보면 말소기준은 2022.07.08. 국민은행 근저당권입니다. 이후의 한수임 근저당권 2건, 한국캐피탈 근저당권, 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기권리 인수 0원과 투자위험 0은 전혀 다른 의미입니다. 공유지분 물건은 다른 공유자의 지분이 그대로 남고, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 실제 점유·사용관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경6060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 보라매로5길 43, 지1층 지112호 (신대방동, 보라매삼성쉐르빌) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 대상면적 90.28㎡ · 내부 구획 운동시설(골프연습장) 2개호 이용 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 49층 건물 내 지하 1층 · 사용승인 2003.01.03. |
| 소유관계 | 김기식 2분의 1 · 김새로미 2분의 1 (2022.06.08. 매매, 거래가액 310,000,000원) |
| 매각대상 표시 | 등기상 김기식 지분 임의경매개시결정 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 108,790,000원 (5회 유찰, 감정가의 32.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국캐피탈 주식회사 / 278,371,263원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기권리 인수는 0원
말소기준은 2022.07.08. 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 201,600,000원입니다. 한수임의 근저당권 100,000,000원·75,000,000원, 한국캐피탈의 김기식 지분 근저당권 100,000,000원과 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 배당에서는 집행비용을 뺀 106,466,940원이 국민은행에 배당되고, 후순위 채권자는 전액 미배당입니다.
② 점유·임차 확인 — 등록 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 배당계산에는 임차보증금 배당이나 매수인 승계액이 반영되지 않았습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 내부는 골프연습장 2개호로 구획 이용 중입니다. 실제 운영자·점유자와 소유자 사이의 사용관계는 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 32.8%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
최저가는 감정가 332,000,000원의 32.8%인 108,790,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 제공된 단지 실거래 표본은 전용 120.59㎡·163.83㎡이고 대상면적 90.28㎡와 일치하지 않습니다. 대상은 지하 근린시설·운동시설 이용 물건이므로, 아래 거래를 직접 시세로 대입하거나 최저가가 최근 평균의 7.1%라는 수치만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 163.83㎡ | 12 | 1,620,000,000원 |
| 2026.05 | 120.59㎡ | 34 | 1,527,000,000원 |
| 2026.05 | 163.83㎡ | 16 | 1,570,000,000원 |
| 2026.05 | 120.59㎡ | 8 | 1,470,000,000원 |
| 2026.05 | 120.59㎡ | 33 | 1,520,000,000원 |
| 2026.05 | 163.83㎡ | 46 | 1,590,000,000원 |
| 2026.03 | 120.59㎡ | 21 | 1,500,000,000원 |
| 2026.03 | 120.59㎡ | 27 | 1,470,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 9건 | 1,529,666,666원 |
가격판단에서 우선할 최근 12개월 평균은 1,529,666,666원, 최신 거래는 2026.05. 1,620,000,000원입니다. 그러나 대상면적·층·용도가 일치하지 않아 직접 비교가 불가능합니다. 더구나 최근 거래 평균은 이전 구간보다 6.0% 하락했습니다. 전체 평균 1,553,916,666원이나 최저가 대비 비율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,323,060원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 201,600,000원 | 106,466,940원 |
| 2. 근저당 · 한수임 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 한수임 | 75,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사현대렌탈서비스 | 40,251,420원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국캐피탈주식회사 | 110,801,462원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울신용보증재단 | 13,328,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 145,510,121원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 보라매삼성쉐르빌상가관리단 | 134,505,118원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 보라매삼성쉐르빌상가관리단 | 9,275,920원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 신용보증기금 | 10,087,084원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 근로복지공단 | 2,940,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 943,299,205원 중 예상배당은 106,466,940원이고, 미배당액은 836,832,265원입니다. 신청채권자 한국캐피탈의 청구액 278,371,263원도 현재 회차에서는 예상배당 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위에서 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 구조는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 108,790,000원 | 106,466,940원 | 836,832,265원 |
| 6회 유찰 시 | 87,032,000원 | 85,065,424원 | 858,233,781원 |
| 7회 유찰 시 | 69,625,600원 | 67,972,339원 | 875,326,866원 |
추가 유찰 시 산출된 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 가격이 내려가도 김기식 지분만 취득하는 공유구조, 골프연습장 2개호로 이용 중인 내부 현황, 점유·임대관계 미상이라는 핵심 조건은 바뀌지 않습니다. 이 물건은 “더 싸지면 해결되는 권리”보다 “싸져도 남는 구조”를 먼저 분석해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림선 보라매병원역 남측 인근으로, 주상복합 건물·오피스텔·업무시설·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 이용상태. 지하 1층 근린시설 내부가 임의 구획돼 운동시설인 골프연습장 2개호로 이용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 49층 건물로 위생·급배수시설, 승강기, 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·정방형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 서측 중로와 북측 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 11,290,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 4.2회, 낙찰률 0.0%이고 이 사건은 5회 유찰됐습니다. 지하 운동시설과 공유지분이라는 특성이 매수층을 제한할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 매각물건명세서와 등기부 원본에서 김기식 2분의 1 지분만 매각되는지 반드시 대조하세요.
- 공유관계 확인. 김새로미의 지분과 실제 사용구역, 출입·관리·수익배분 관계를 확인하세요.
- 점유자 확인. 골프연습장 2개호의 실제 운영자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 점유개시일을 현장에서 확인하세요.
- 상가관리단 채권 확인. 보라매삼성쉐르빌상가관리단의 가압류 청구액은 134,505,118원과 9,275,920원입니다. 청구원인과 공용부분 관리비 부담 여부를 원본으로 확인하세요.
- 조세 압류 확인. 서울특별시동작구·국·서울특별시 압류가 있어 당해세 해당 여부와 배당 우선순위를 확인하세요.
- 구획 상태 확인. 내부 임의 구획이 공부상 전유부분 경계와 일치하는지, 원상복구나 시설 철거가 필요한지 확인하세요.
- 가격 비교 주의. 제공된 실거래는 120.59㎡·163.83㎡로 대상면적 90.28㎡와 불일치합니다. 단지 평균이나 최신 거래를 대상 근린시설의 직접 시세로 쓰지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균이 이전 구간보다 6.0% 낮습니다. 전체 평균 대비 할인율만으로 응찰가를 높이지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·세금 및 관리비 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “무엇을 취득하는가”가 먼저다
이 사건은 말소기준 이후의 등기권리가 소멸하고 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 낙찰자가 취득하는 것은 지112호 전체의 단독소유권이 아니라 등기상 김기식의 2분의 1 지분입니다. 여기에 지하 근린시설, 골프연습장 2개호 이용, 임대관계 미상, 상가관리단 가압류, 조세 압류, 5회 유찰과 낙찰률 0.0%가 겹칩니다.
최저가가 감정가의 32.8%라는 사실은 분명하지만, 비교 가능한 동일 용도·동일 면적 실거래가 없고 제공된 거래 추세도 6.0% 하락했습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 구조적 난도는 높음입니다. 공유관계와 실제 점유·운영 상태를 해소할 구체적 방안 없이 “많이 유찰됐으니 싸다”는 이유만으로 접근하기에는 위험도가 높은 물건입니다.