청주지방법원 2025타경30497. 이 사건은 충주시 대소원면 만정리의 연립주택 + 토지를 대상으로 하는 강제경매입니다. 등기상 소유자는 노화자 9분의 3, 황정민·황정실·황정현 각 9분의 2 지분의 공유 구조이며, 이번 매각 대상은 황정민의 2/9 지분입니다. 따라서 낙찰자가 전체 부동산을 단독 취득하는 구조가 아니라 다른 공유자들과 공유관계에 들어간다는 점부터 가격 판단에 반영해야 합니다.
등기부상 과거 서충주 농업협동조합 근저당권 7,000,000원은 2007.06.15 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 직접 원인이 된 권리는 2024.06.07 황정민 지분에 설정된 주택도시보증공사 가압류 87,000,000원이며, 이후 2025.05.28 그 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시됐습니다. 해당 권리들은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30497 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 대소원면 만정리 362-13 |
| 물건종류 | 연립주택 + 토지 |
| 등기 부동산 | 충청북도 충주시 대소원면 만정리 362-5 |
| 공유자 | 노화자 9분의 3 · 황정민 9분의 2 · 황정실 9분의 2 · 황정현 9분의 2 |
| 매각 지분 | 목록1·2·3·4 모두 2/9 지분 |
| 감정가 / 최저가 | 25,934,100원 / 20,747,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 90,079,008원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 공유지분은 남는다
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 점유·사용관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다. 2006.11.15 서충주 농업협동조합 근저당권은 2007.06.15 해지로 이미 말소됐고, 2024.06.07 주택도시보증공사의 황정민 지분 가압류 및 2025.05.28 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세보다 ‘지분가치’ 검토가 우선
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저매각가가 감정가의 80%라는 사실만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 현재 최저가는 20,747,000원이고, 2회 유찰 시 16,597,600원, 3회 유찰 시 13,278,080원으로 내려가지만, 모두 2/9 지분 매각이라는 동일한 제약을 안고 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 20,747,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 16,597,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 13,278,080원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 배당 부족액은 커집니다. 현재 회차에서는 주택도시보증공사의 87,000,000원 청구금액 중 19,973,554원이 배당되고 67,026,446원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 이 미배당액은 배당 시나리오상 매수인에게 인수되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,747,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 773,446원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 87,000,000원 | 19,973,554원 |
| 갑구 4번 · 주택도시보증공사 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 20,747,000원 가정. 집행비용은 773,446원, 주택도시보증공사 예상배당은 19,973,554원이며 미배당액은 67,026,446원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·이용관계 — 농지와 독립 건물이 핵심
- 입지. 충주시 대소원면 만정리 소재 만정리복지회관 남측 인근. 주변은 전답지 및 자연림이 주를 이루고 농가주택과 공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 일반차량 접근 가능. 북서측 방향 도보 4~5분 거리에 노선버스정류장(만적)이 있으며 교통편익성은 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지면적은 487.0㎡, 지목과 이용상황은 전, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 31,600원/㎡.
- 농지취득자격증명. 목록1은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 건물 이용 제약. 목록2 지상 건물은 독립된 물건으로 토지에 부합되지 않으며, 이로 인한 토지 이용 제약을 고려한 가액은 22,237,620원입니다.
- 현황 차이. 목록3은 공부상 지목이 ‘목’이나 현황은 ‘전’으로 이용 중이며, 목록4 축사는 현황 멸실입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 저촉·포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2/9 지분 매각 확인. 전체 소유권을 취득하는 경매가 아닙니다. 다른 공유자 지분이 존속하는 구조를 전제로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 농지취득자격증명 선확인. 목록1은 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 토지·건물 관계 확인. 목록2 지상 건물이 독립된 물건으로 평가돼 있어 토지 사용 및 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 현황 대조. 목록3은 공부상 지목과 현황이 다르고 목록4 축사는 현황 멸실 상태입니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 단정 금지. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다.
맺으며 — “인수 0원보다 2/9 지분이 더 중요하다”
이 사건에서 등기상 금전 인수 위험은 크지 않습니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 본질은 전체 부동산이 아니라 황정민의 2/9 공유지분만 매각된다는 점입니다.
여기에 농지취득자격증명, 독립된 지상 건물로 인한 토지 이용 제약, 공부와 현황의 차이, 멸실 축사까지 겹칩니다. 현재 최저가가 감정가의 80%라는 사실은 보이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이를 가격 메리트로 단정할 근거는 없습니다. 금전 인수는 0원, 그러나 공유지분·농지·이용관계 검토가 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
