29,530,000원
서울중앙지방법원 2024타경109242. 강남구 역삼동 풀향기주택 건물에 대한 강제경매입니다. 공부상 용도는 제2종 근린생활시설이지만 현황은 근린생활시설과 주택이 함께 있는 주상용 건물입니다. 감정가는 275,011,200원이지만 10회 유찰돼 최저가는 29,530,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 토지를 함께 취득하는 일반적인 건물 경매가 아니라 건물만의 매각이고, 제3자 소유 토지 위 건물에 관한 법정지상권 등 대지사용권의 존재도 불분명합니다.
권리관계도 최저가만 보고 접근할 수 없는 구조입니다. 말소기준은 2024년 5월 13일 접수된 강제경매개시결정이지만, 그보다 앞서 유한님·백송희·김재헌·이재숙·강우민·조혜진 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 명세서 비고는 을구 1번부터 10번까지의 주택임차권등기에 대해 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하거나 인수할 수 있다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경109242 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼로11길 17 (역삼동, 풀향기주택) |
| 매각 대상 | 건물만의 매각 · 토지는 제3자 소유 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 공부상 제2종 근린생활시설 · 현황 근린생활시설 및 주택 · 주상용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 · 사용승인일 2010.04.30 |
| 소유자 | 최승천 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 275,011,200원 / 29,530,000원 (10회 유찰) |
| 채권자 / 청구액 | 유한님 / 262,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 건축물 상태 | 위반건축물 등재 |
| 대지사용권 | 법정지상권 등 존재 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
갑구 7번 소유권이전청구권가등기는 2024년 6월 5일 접수돼 말소기준 이후 권리로 분류되며 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 별도 주의사항에는 담보가등기 여부와 종류를 확인할 필요가 있다고 적혀 있으므로, 가등기 원인증서와 신고 내역을 원본 대조해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 보증기관 승계 없이 명의 14건
조사·등기상 확인되는 임차·점유 명의는 14건이며, 보증기관의 대위변제 또는 승계로 표시된 명의는 없습니다. 따라서 보증기관 중복신고를 제외해 보증금을 줄일 사정도 확인되지 않습니다. 등기된 주택임차권 9건의 보증금 합계만 1,422,500,000원입니다.
| 성명 | 점유·임차 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최흥식 | 미상 | 2008.09.19 | 2021.03.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 양현철 | 미상 | 2022.07.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.05.22 |
| 김하윤 | 미상 | 2024.05.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김양래 | 미상 | 2022.07.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 유한님 | 4층 북쪽 약 30㎡ · 문패상 402호 | 2019.04.19 | 2019.04.03 | 262,500,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 | 2023.07.26 |
| 백송희 | 5층 20㎡ · 문패상 502호 | 2021.08.30 | 2021.08.30 | 110,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 | 2023.09.14 |
| 김재헌 | 3층 남쪽 약 20.1㎡ · 문패상 304호 | 2020.02.21 | 2020.02.21 | 125,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 | 2023.10.16 |
| 이재숙 | 3층 20.095㎡ · 문패상 303호 | 2022.02.18 | 2022.02.18 | 120,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 | 2024.02.27 |
| 강우민 | 2층 19.8㎡ · 문패상 202호 | 2019.06.27 | 2019.06.27 | 150,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 | 2024.02.29 |
| 조혜진 | 2층 약 20.09㎡ · 문패상 201호 | 2022.04.21 | 2022.05.02 | 130,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 | 2024.04.25 |
| 강현민 | 2층 약 19.8㎡ · 문패상 204호 | 2019.09.23 | 2019.08.28 | 130,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 | 2024.09.12 |
| 오수정 | 4층 남쪽 약 29.29㎡ · 문패상 401호 | 2022.06.03 | 2022.06.03 | 270,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 | 2024.10.21 |
| 최예진 | 2층 약 26.793㎡ · 문패상 203호 | 2022.06.07 | 2021.03.05 | 125,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 | 2025.06.11 |
| 기사항전 | 미상 | 2022.07.19 | 2022.07.19 | 150,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 | 2024.05.22 |
보증금·확정일자·점유 부분이 미상인 점유자는 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 표시했습니다. 반대로 임차권등기와 전입·확정일자·보증금이 함께 확인되는 임차인은 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 잔액 인수 위험이 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 본다
현재 최저가는 29,530,000원으로 감정가 275,011,200원의 10.74%입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 매수인이 인수할 미배당액은 늘어납니다. 따라서 최저가만 내려가고 총부담은 거의 줄지 않는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 유한님 배당 | 유한님 미배당·인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 29,530,000원 | 28,598,460원 | 233,901,540원 | 263,431,540원 |
| 11회 유찰 시 | 23,624,000원 | 22,798,768원 | 239,701,232원 | 263,325,232원 |
| 12회 유찰 시 | 18,899,200원 | 18,159,014원 | 244,340,986원 | 263,240,186원 |
11회 또는 12회까지 추가 유찰돼 낙찰가가 내려가도, 유한님 한 명만 반영한 최소 실질취득은 263,240,186원~263,431,540원으로 거의 고정됩니다. 즉 2,953만원짜리 물건이 아니라 최소 약 2.63억원을 부담하는 구조입니다. 여기에 다른 임차권의 미배당 잔액과 보증금 미상 점유자의 권리가 더해질 수 있습니다.
동일 물건의 최근 실거래 비교 근거는 확인되지 않으므로 가격 가점도 줄 수 없습니다. 더욱이 건물만 매각되고 대지사용권이 불명확한 상태에서는 일반적인 토지·건물 일괄 소유 부동산의 거래가와 단순 비교할 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 29,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 931,540원 | 약 매각가의 3.2% 추정 |
| 1. 임차인 유한님 보증금 | 262,500,000원 | 28,598,460원 | 부족분 233,901,540원 매수인 인수 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 유한님 | 262,500,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 계산은 유한님 우선변제 배당과 그 미배당 인수를 중심으로 한 시나리오입니다. 당해세·최우선변제와 명세서상 다른 임차권의 실제 배당·인수액은 확정 배당순위에 따라 달라질 수 있으므로, 233,901,540원은 전체 인수액이 아니라 확인된 최소 위험액으로 봐야 합니다.
⑤ 건물·토지 리스크 — 소유권을 받아도 사용이 문제
- 건물만의 매각. 토지는 매각 대상에 포함되지 않으며, 건물은 제3자 소유 토지 위에 있습니다.
- 대지사용권 불명확. 법정지상권 등 대지사용권의 존재가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 토지 사용료·철거·명도 분쟁 가능성을 원본 권원으로 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 지상 2~3층 사무소를 주택으로 사용하고 각 층을 4가구씩 구성했으며, 지상 5층 주택 1가구를 2가구로 사용한 내용으로 위반건축물에 등재돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 제2종 근린생활시설이지만 현황은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다.
- 다수의 독립 점유. 201호·202호·203호·204호·303호·304호·401호·402호·502호 등 여러 부분에 임차권이 설정돼 있어 건물 전체 인도와 사용 정상화가 단순하지 않습니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·대공방어협조구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지면적은 142.7㎡, 공시지가는 10,800,000원/㎡이며 평지·사다리형·세로각지입니다. 다만 토지는 매각 대상이 아닙니다.
⑥ 입찰 전 확인사항
- 을구 1~10번 원문 확인. 명세서가 언급한 10번 임차권등기의 권리자·보증금·전입일·확정일자·배당요구 여부를 추가 확인해야 합니다.
- 임차권별 예상배당 재작성. 유한님뿐 아니라 백송희·김재헌·이재숙·강우민·조혜진·강현민·오수정·최예진의 보증금과 배당순위를 모두 넣어 잔액 인수액을 계산해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 조사. 최흥식·양현철·김하윤·김양래의 임대차계약서, 실제 점유, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 유한님 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일한 사유, 보증금 지급증빙, 집행권원, 임대차 종료와 점유관계를 대조해야 합니다.
- 대지사용 권원 확인. 토지 소유자, 토지 임대차, 사용승낙, 지료, 법정지상권 성립요건과 철거청구 가능성을 검토해야 합니다.
- 위반건축물 시정 가능성. 원상복구 범위, 이행강제금, 용도변경 가능성, 주택 사용 지속 가능 여부를 관할 행정기관 자료로 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 주식회사더삼원가 명의 소유권이전청구권가등기가 순수 매매예약인지 담보가등기인지 원인증서와 신고 내역을 확인해야 합니다.
- 입찰가가 아니라 총부담 상한 설정. 낙찰가·미배당 인수액·지료·위반건축물 시정비·명도비용을 합친 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “2,953만원짜리 강남 건물”이 아니다
이 사건의 핵심은 10회 유찰이나 감정가 대비 10.74%라는 숫자가 아닙니다. 현재 최저가 29,530,000원에 낙찰받더라도 유한님 보증금 미배당액 233,901,540원을 인수하면 최소 실질취득은 263,431,540원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘기 때문에 총부담은 약 2.63억원으로 거의 고정됩니다.
그마저도 유한님 한 명만 반영한 하한입니다. 등기된 주택임차권 9건의 보증금 합계는 1,422,500,000원이고, 보증금 미상 점유자도 있습니다. 여기에 건물만 매각, 대지사용권 불명확, 위반건축물, 가등기 성격 확인이라는 문제가 겹칩니다. 따라서 결론은 최저가 착시가 매우 큰 고위험 물건입니다. 모든 임차권의 배당·인수액과 대지사용 권원을 확정하기 전에는 가격 메리트를 논할 단계가 아닙니다.
