서울중앙지방법원 2024타경115858. 관악구 봉천동 아크로팰리스 5층 501호, 전용 28.24㎡의 도시형생활주택(다세대형)입니다. 감정가 361,000,000원에서 8회 유찰돼 최저매각가는 60,566,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 유찰 횟수나 최저가 할인율만 보고 접근하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 임차권자 이다예는 임대차계약일 2021.01.11, 확정일자 2021.01.12, 점유개시일 2021.02.05, 전입일 2021.02.08이고 보증금은 368,000,000원입니다. 말소기준인 2023.10.12 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 60,566,000원을 가정하면 집행비용 1,490,188원 후 임차인에게 59,075,812원이 배당되고, 보증금 미변제액 308,924,188원이 남습니다. 낙찰가와 인수액을 단순 합산한 현재 시나리오 부담은 369,490,188원이지만, 구조적으로는 낙찰가가 더 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 실질취득 비용이 약 368,000,000원 수준에서 고정됩니다. 따라서 “최저가가 최근 시세의 19.1%”라는 숫자는 투자 메리트를 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경115858 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 양녕로6다길 26, 5층501호 (봉천동,아크로팰리스) |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(다세대형) · 전용 28.24㎡ · 방2·주방 및 거실·발코니 · 6층 건물 중 5층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2020.10.08 · 15세대 |
| 소유자 | 김영진 · 2021.04.05 소유권이전 · 거래가액 368,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 60,566,000원 (8회 유찰) |
| 경매 신청채권자 | 이다예 · 신청채권 368,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기상 특기 | 2021.04.05 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권 인수
2020.10.29 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당 2건은 2021.02.05 이미 말소되어 현 경매의 말소기준이 아닙니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.10.12 주택도시보증공사 가압류 255,000,000원입니다. 이에 앞선 이다예의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다. 이후 관악구·강서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이다예 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.08 · 2021.01.12 | 368,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 잔액 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 필요 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 비교해야 한다
아크로팰리스 전용 28.24㎡ 및 유사 면적의 확인된 거래는 4건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균 318,000,000원보다 최근 12개월 평균 317,333,333원, 최신 거래 314,000,000원, 최근 추세 -0.8%를 우선해서 보는 것이 중요합니다. 최근 가격 흐름은 상승이 아니라 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.24㎡ | 4 | 314,000,000원 |
| 2026.01 | 28.24㎡ | 4 | 328,000,000원 |
| 2025.10 | 29.9㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2025.05 | 29.9㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 317,333,333원 |
최저매각가만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 19.1%에 불과하지만 이 비율은 이 사건의 경제적 취득비용을 나타내지 못합니다. 실질취득 기준인 약 368,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 116.0%, 최신 거래 314,000,000원의 약 117.2% 수준입니다. 즉 8회 유찰 뒤의 60,566,000원이라는 숫자만으로는 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,566,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,490,188원 |
| 1. 임차인 이다예 보증금 | 368,000,000원 | 59,075,812원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이다예 | 368,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 이다예에게 59,075,812원이 배당되고, 부족분 308,924,188원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 임차인 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 60,566,000원 | 308,924,188원 | 59,075,812원 |
| 9회 유찰 시 | 48,452,800원 | 320,819,350원 | 47,180,650원 |
| 10회 유찰 시 | 38,762,240원 | 330,335,480원 | 37,664,520원 |
표에서 보듯 낙찰가가 60,566,000원에서 48,452,800원, 38,762,240원으로 내려가도 임차인 미배당 인수액은 각각 308,924,188원, 320,819,350원, 330,335,480원으로 증가합니다. 따라서 이 물건은 유찰 자체가 실질취득비용을 크게 낮춰주는 구조가 아닙니다. 최저가가 내려갈수록 인수가 늘어 총부담이 보증금 수준에 수렴하는 점이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신봉초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·연립주택·단독주택·다가구주택 등 주거용 부동산이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 서울대입구역이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(다세대형)으로 방2, 주방 및 거실, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2020.10.08입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지·도로. 인접필지 및 도로 대비 평탄한 정방형 토지이며 북측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 최저매각가 60,566,000원이 아니라 선순위 임차보증금 인수를 포함한 약 368,000,000원 수준을 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 배당 가정의 이다예 미배당액은 308,924,188원입니다. 실제 매각대금과 배당 결과에 따라 확정 잔액을 다시 확인해야 합니다.
- 추가 임차관계 확인. ‘기사항전’ 표기는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상 상태로 두고 원본을 대조해야 합니다.
- 임차권자와 신청채권자 관계 확인. 이다예가 임차권자이면서 강제경매 신청채권자와 동일하므로 임대차계약·보증금 지급·점유관계의 실체를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.05 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원본 등기와 법적 효과를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 318,000,000원보다 최근 12개월 평균 317,333,333원, 최신 314,000,000원, 추세 -0.8%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “60,566,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 8회 유찰도, 감정가 대비 16.78%인 최저가도 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 368,000,000원입니다. 현재 회차에서 임차인 이다예에게 배당되는 금액은 59,075,812원에 그치고 나머지 308,924,188원은 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 함께 늘어나므로 실질취득은 약 368,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
반면 최근 12개월 거래 평균은 317,333,333원, 최신 거래는 314,000,000원이고 최근 가격 추세도 -0.8%입니다. 여기에 8회 유찰, 15세대 다세대형 물건, 추가 임차인 표기의 대항력 미상까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가를 가격 메리트로 해석할 수 없는 권리구조이며, 핵심은 선순위 임차권의 실제 인수 범위와 추가 임차관계를 원본에서 확정하는 것입니다.
