청주지방법원 2025타경30612. 충주시 수안보면 수회리 소재 관광농원 펜션 ‘마당바위’ 관련 부동산입니다. 감정평가 이용상태를 보면 식당, 일반음식점, 휴게음식점, 다가구주택·펜션 등으로 이용되는 6개동 건물과 여러 토지가 결합돼 있습니다. 권리의 중심은 2022.12.05. 설정된 청주농업협동조합 근저당 840,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 뒤에 붙은 이운형의 150,000,000원 가압류와 2025.06.23. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

현재 회차 매각가를 최저가인 2,108,176,120원으로 놓은 배당 계산에서는 집행비용 23,481,761원, 청주농업협동조합 840,000,000원, 이운형 가압류 150,000,000원을 배당하고도 소유자 교부액이 1,094,694,359원 남습니다. 계산상 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 시세자료가 제시되지 않았기 때문에 이 잔여배당이 곧 가격 메리트를 뜻하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

현재 소유자 박노현은 2022.12.05. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 날 청주농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 그 뒤 2022.12.22. 이운형의 가압류가 설정되고 2025.06.23. 그 가압류가 본압류로 이행된 강제경매가 개시됐습니다. 현재 권리분석에서 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수금액은 0원입니다.

② 점유·임차 조사 — 실제 조사 3건, 대항력은 모두 없음

실제 조사된 점유·전입자는 3건이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 세 전입일은 모두 말소기준일인 2022.12.05. 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 세 건 모두 보증금이 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확인되지 않았으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다. 현재 제공된 배당 계산에는 임차인에 대한 별도 배당액이나 매수인 승계액이 반영돼 있지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 가격 판단 — 시세 비교자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 2,108,176,120원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 2,108,176,120원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가 제시돼 있지 않으므로, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 ‘신건인데 싸다’, ‘감정가 대비 할인됐다’는 평가를 붙일 근거가 없습니다.

회차 시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 1,686,540,896원, 2회 유찰 시 1,349,232,716원입니다. 세 시나리오 모두 계산상 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 권리·배당 구조의 변화일 뿐, 해당 가격이 적정 시장가격이라는 의미는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,108,176,120원 가정)

현재 배당 계산상 확인된 채권 990,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 교부 예상액은 1,094,694,359원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 일괄매각·제시외 시설 — 무엇을 받는지 먼저 확인

• 일괄매각. 여러 토지와 건물이 함께 매각되는 구조입니다.
• 목록 7. 제시외 수영장은 매각에 포함되지만, 제시외 컨테이너구조 창고와 견사는 매각에서 제외됩니다.
• 목록 4·5. 제시외 보일러실과 다용도실은 매각에 포함됩니다.
• 목록 19. 제시외 부분이 소재합니다.
• 목록 2·8. 제시외 지하수관정과 대형물탱크가 매각에 포함됩니다.

특히 포함·제외되는 시설이 섞여 있으므로 현장에서 경계와 사용관계를 확인하지 않고 등기부상의 건물만 보고 접근하면 실제 취득 범위를 오해할 수 있습니다.

⑥ 건물 현황 — 6개동, 대부분 장기간 공실

각 건물에는 난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있으나, 기호 22 건물을 제외한 대부분의 건물이 장기간 공실로 조사돼 정상적인 작동 여부는 미상입니다. 현재 위반건축물 사항은 제시돼 있지 않지만, 실제 시설 상태와 수선 필요 범위는 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충주시 수안보면 수회리 소재 중앙경찰학교 남서측 인근으로, 국도변 상업용부동산·농촌마을·농경지·임야 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 국도 중원대로와 버스승강장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 일부 토지는 공부상 과수원·도로이지만 현황 관광농원 부속토지로 이용되고 있습니다.
• 하천 현황. 일부 임야는 현황 하천이며, 일부 과수원은 하천제방·경사면 또는 관광농원 부속토지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역·보전관리지역 등이 포함되고, 일부 토지는 성장관리계획구역·하천구역·접도구역·가축사육제한구역·공장설립승인지역 등의 영향을 받습니다.
• 토지 표본. 토지면적 436.0㎡, 공시지가 20,400원/㎡, 지목 과수원, 완경사·부정형, 도로접면 세로한면(불)로 제시된 토지가 있습니다.
• 환금성. 주거용 집합건물이 아니라 관광농원·펜션·음식점과 토지가 결합된 복합 부동산이므로 실제 사용·영업 가능성, 토지 규제, 시설 상태를 함께 판단해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 시세부터 별도 확인. 비교 실거래 자료가 없어 2,108,176,120원이 시장 대비 유리한 가격인지 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
• 일괄매각 범위 확인. 수영장·보일러실·다용도실·지하수관정·대형물탱크는 포함되고, 컨테이너구조 창고·견사는 제외됩니다.
• 점유관계 재확인. 충주호영농레저개발 주식회사, 노해영, 주식회사 월곡의 전입은 말소기준 이후지만 보증금은 모두 미상입니다.
• 공실·설비 확인. 기호 22 건물을 제외한 대부분 건물이 장기간 공실이며 난방·위생·급배수설비의 정상 작동 여부가 미상입니다.
• 토지 규제 확인. 하천구역·접도구역·성장관리계획구역 등 개별 필지별 제한과 공부상 지목·현황 차이를 대조해야 합니다.
• 경계·제시외 확인. 여러 필지와 건물이 결합된 만큼 토지 경계, 제시외 부분, 실제 사용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리보다 현황이 어려운 물건”

이 사건은 등기만 보면 비교적 명확합니다. 2022.12.05. 청주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 이운형 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유·전입 3건 역시 모두 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 물건 자체는 단순하지 않습니다. 여러 토지와 6개동 건물이 결합된 관광농원·펜션이고, 일부 제시외 시설은 포함되지만 일부는 제외되며, 대부분 건물은 장기간 공실이라 설비 작동 여부도 미상입니다. 토지도 하천구역·접도구역을 비롯한 여러 제한과 공부·현황 차이가 있습니다. 여기에 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 2,108,176,120원의 가격 경쟁력을 확인할 자료도 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현황조사 난도는 높음입니다.