청주지방법원 2025타경30612. 충주시 수안보면 수회리에 자리한 관광농원·펜션 복합부동산입니다. 감정평가상 관광농원 펜션 마당바위로 설명되며, 식당과 휴게음식점, 일반음식점 및 다가구주택 형태의 펜션 건물들이 함께 구성되어 있습니다. 일반적인 주거용 아파트와 달리 영업시설과 토지, 여러 건축물을 일괄 취득하는 성격이 강합니다.
현재 소유자로 등재된 사람은 박노현입니다. 2022년 12월 5일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 청주농업협동조합 채권최고액 840,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 이번 분석의 말소기준권리입니다. 이후 이운형의 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 매각으로 소멸할 등기권리의 순위는 비교적 명확하지만, 이 물건에서 더 중요한 변수는 임차·점유 실태와 자산 자체의 활용 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30612 |
|---|---|
| 물건 소재지 | 충청북도 충주시 수안보면 수회리 779-1 |
| 건물 등기상 소재지 | 충청북도 충주시 수안보면 수회리 796-4 도로명주소: 충청북도 충주시 수안보면 중원대로 1859 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 관광농원·펜션·음식점 복합시설 |
| 건축물 구성 | 식당 등으로 이용되는 근린생활시설, 일반음식점, 다가구주택 형태의 펜션 등 6개동 |
| 소유자 | 박노현 · 2022.12.05 임의경매 매각으로 취득 |
| 감정가 | 2,108,176,120원 |
| 최저매각가 | 1,349,233,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 181,731,792원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.05 청주농업협동조합 근저당권 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각방식 | 일괄매각 · 제시외 수영장 등 일부 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인이 핵심
현재 권리분석의 기준은 2022년 12월 5일 설정된 청주농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 2022년 12월 22일 이운형의 가압류 150,000,000원이 설정됐고, 2025년 6월 23일에는 같은 채권자의 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 여러 차례 설정됐던 근저당권·가압류·전세권 등은 이미 말소된 이력이 있어 현존하는 선순위 인수권리로 합산하지 않습니다. 특히 2022년 12월 22일 가압류와 2025년 6월 23일의 본압류 이행을 별개의 독립 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 임차·점유 관계 — 후순위 전입 3건, 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 임차·점유 조사 대상은 3명(법인 2곳·개인 1명)입니다. 기재된 전입일은 모두 2022년 12월 5일 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로 한 선순위 대항력은 확인되지 않습니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 및 계약관계가 명확하지 않아 실제 점유와 임대차의 성격까지 확정할 수는 없습니다.
| 임차·점유 조사 대상 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 충주호영농레저개발 주식회사 | 2023.01.11 |
후순위 전입 전입일 기준 없음 |
미상 확정일자·배당요구 미확인 |
보증금 미상 승계 신고 없음 |
| 주식회사 월곡 | 2023.07.05 |
후순위 전입 전입일 기준 없음 |
미상 확정일자·배당요구 미확인 |
보증금 미상 승계 신고 없음 |
| 노해영 | 2023.05.04 |
후순위 전입 전입일 기준 없음 |
미상 확정일자·배당요구 미확인 |
보증금 미상 승계 신고 없음 |
대항력 판정은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 실제 점유 개시·계약 종류·사업자등록 등 별도 요건에 따른 권리 발생 여부는 추가 확인 대상입니다. 보증금과 확정일자 미상 상태에서 대항력이나 우선변제권의 존재를 확정적으로 인정하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 2회 유찰은 할인율이지 시세 검증이 아니다
최초 감정가는 2,108,176,120원이고, 현재 최저매각가는 1,349,233,000원입니다. 감정가의 64% 수준까지 내려온 상태지만, 이 금액을 실제 거래 가능한 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 관광농원·펜션·음식점과 토지가 결합된 특수목적 부동산은 일반 주거용 부동산처럼 단순한 평형별 실거래 비교가 어렵습니다.
특히 일부 건물의 장기간 공실, 설비 작동 여부의 불확실성, 토지 이용제한과 제시외 시설의 포함·제외 범위가 실질 가치에 영향을 줍니다. 낙찰가만이 아니라 운영 재개에 필요한 보수·설비·인허가 비용과 재매각 가능성을 함께 검토해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 1,349,233,000원 | 64% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 1,079,386,400원 | 51.2% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 863,509,120원 | 40.96% | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,349,233,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 15,892,330원 |
| 1. 근저당 · 청주농업협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이운형 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 강제경매 · 이운형(본압류 이행) | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 343,340,670원 |
집행비용은 추정치이며 근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 계산했습니다. 이운형의 본압류 이행 채권은 금액을 중복 합산하지 않았습니다. 당해세, 임차인의 최우선변제 및 실제 확정채권액에 따른 차이는 반영되지 않았으므로 법원의 실제 배당결과와 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 변화
| 구분 | 현재(2회 유찰) | 3회 유찰 | 4회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 매각가 | 1,349,233,000원 | 1,079,386,400원 | 863,509,120원 |
| 채권자 배당 | 990,000,000원 | 990,000,000원 | 852,474,029원 |
| 미배당액 | 0원 | 0원 | 137,525,971원 |
| 소유자 잔여 | 343,340,670원 | 76,192,536원 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
추정 배당모형에서는 현재 회차와 3회 유찰 시 채권자 배당대상액 990,000,000원이 전부 지급되는 것으로 계산됩니다. 4회 유찰 시에는 배당 부족액이 137,525,971원으로 나타납니다. 다만 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 구분해야 합니다. 후순위 채권에 미배당액이 발생해도, 그것만으로 낙찰자가 그 채무를 승계하는 것은 아닙니다.
⑥ 시설·토지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 충주시 수안보면 수회리 중앙경찰학교 남서측 인근에 위치한 관광농원 펜션 시설입니다. 주변은 국도변 상업용 부동산, 농촌마을, 농경지 및 임야가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 중원대로와 버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물 구성. 감정평가상 기호 5는 식당 등으로 쓰이는 농산물직판장, 기호 18은 펜션과 휴게음식점이 포함된 다가구주택, 기호 19는 일반음식점, 기호 20·21·22는 펜션 형태의 다가구주택입니다.
- 공실과 설비. 기호 22 건물을 제외한 대부분 건물이 장기간 공실 상태로 평가됐습니다. 난방·위생·급배수설비가 있으나 정상 작동 여부는 미상입니다. 영업 재개를 계획한다면 설비 점검과 수선비 산정이 필수입니다.
- 토지 이용. 계획관리지역과 보전관리지역 등이 관련돼 있으며, 일부 토지는 하천·하천구역·준보전산지·접도구역 등과 관련됩니다. 건축과 시설 활용의 제한을 필지별로 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 과수원·도로 지목의 일부 토지가 관광농원 부속토지로 이용되고, 임야가 현황 하천인 부분도 있습니다. 하천제방과 경사면에 해당하는 토지도 있어 전체 토지를 동일한 활용 가능 면적으로 간주하면 안 됩니다.
- 환금성. 관광농원·펜션·음식점이 결합된 특수목적 시설은 일반 주거용 건물과 매수층이 다릅니다. 사업성, 시설 상태, 법적 이용 가능성과 유지비가 재매각 가격에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 일괄매각 범위 — 포함되는 시설과 제외되는 시설
| 대상 | 시설 | 매각 여부 |
|---|---|---|
| 목록 7 | 제시외 수영장 | 포함 |
| 목록 7 | 제시외 컨테이너구조 창고·견사 | 제외 |
| 목록 4·5 | 제시외 보일러실·다용도실 | 포함 |
| 목록 19 | 제시외 부분 소재 | 범위 확인 |
| 목록 2·8 | 제시외 지하수관정·대형물탱크 | 포함 |
수영장과 지하수관정, 대형물탱크처럼 시설 운영에 직접적인 영향을 주는 부분이 매각에 포함되지만, 컨테이너 창고와 견사는 제외됩니다. 매수 후에도 사용하려는 시설이 실제 소유권 취득 대상인지 구분해야 합니다. 또한 목록 19의 제시외 부분은 감정평가도면 및 매각물건명세서 원본으로 위치와 법적 취급을 확인할 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 검증. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 유사 관광농원·펜션의 실거래와 처분 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 임차·점유 원본 확인. 충주호영농레저개발 주식회사, 주식회사 월곡, 노해영의 계약관계·보증금·확정일자·점유 장소와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 전체 등기 확인. 수회리 779-1과 수회리 796-4를 포함한 일괄매각 대상 토지·건물의 등기와 지적 경계를 목록별로 대조하세요.
- 시설 상태 점검. 장기간 공실 건물의 누수·난방·급배수·전기설비와 수영장·지하수 시설을 점검하고, 수리 및 재가동에 필요한 자금을 산정하세요.
- 인허가와 용도 확인. 농산물직판장으로 등재된 건물의 현황 식당 이용과 펜션·일반음식점의 운영 허가, 건축물대장상 용도 및 위반 여부를 확인하세요.
- 제시외 시설 구분. 매각에 포함되는 수영장·보일러실· 다용도실·지하수관정·물탱크와 제외되는 창고·견사를 현장에서 구분하세요.
- 토지 이용제한 확인. 하천구역·접도구역·보전관리지역, 공부상 지목과 현황 이용의 차이를 필지별로 검토하세요.
- 배당관계 점검. 근저당 채권최고액과 실제 채권액을 구분하고, 이운형의 가압류·본압류 이행 및 신청채권자 배당액을 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 등기사항전부증명서와 최신 법원 기일 정보를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “64% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 가치와 운영 가능성”
이 물건은 권리와 가격을 구분해서 판단해야 하는 관광농원·펜션 경매입니다. 2022년 청주농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 구조만 보면 접근 가능한 물건입니다.
그러나 현황조사에 나타난 임차·점유 관련 3건의 보증금이 미상이고, 시설 대부분의 공실과 정상 가동 여부의 불확실성, 복수 필지의 토지 이용제한, 매각대상에 포함되지 않는 시설까지 검토할 부분이 적지 않습니다. 일반 아파트와 달리 운영 가능성과 환금성도 중요합니다.
결론은 가격 매력 판단 보류, 권리·현장 실사 우선입니다. 최저가 1,349,233,000원이 감정가의 64%라는 사실은 분명하지만, 실거래 시세와 운영 수익성이 확인되지 않은 현재 단계에서 저렴하다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다. 추가 유찰 여부보다 중요한 것은 실제 취득 가능한 시설의 범위, 법적 사용 가능성, 임차관계, 필요한 보수비와 재매각 가치를 확인하는 일입니다.
