36,000,000원
청주지방법원 2025타경30643. 충주시 봉방동 상지씨티빌아파트 101동 5층 515호, 전용 25.19㎡ 아파트입니다. 감정가는 45,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 36,000,000원입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 47,250,000원, 최신 거래는 2026.06의 40,500,000원입니다. 가격표만 놓고 보면 감정가보다 낮고 최근 거래대보다도 낮은 구간입니다.
문제는 권리입니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.07.08 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 그런데 그보다 앞선 2025.02.24 갑구 16번 김동남 가압류 300,970,631원이 권리 판정상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다. 한편 매각가 36,000,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 같은 가압류에 34,952,000원을 배당하면서도 매수인 인수액을 0원으로 두고 있습니다. 두 결과가 동시에 존재하므로 실질취득액을 36,000,000원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30643 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 봉방동 143-3 상지씨티빌아파트 101동 5층515호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 25.19㎡ · 11층 건물 내 5층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 정경성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 36,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 302,026,231원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 상지씨티빌 · 177세대 · 2002-01-25 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2025년 가압류
과거 등기에는 국민은행 근저당, 전세권, 다수의 가압류·압류와 임의경매가 존재했지만 상당수가 이미 말소됐습니다. 특히 2019.10.17 충주시 압류는 2020.02.03 임의경매 매각 과정에서 12번 압류등기 말소 대상으로 기재돼 있습니다. 2020.01.14 정윤희의 주택임차권 20,000,000원도 2020.11.10 해제로 말소됐습니다.
현재 임차인 조사 내역은 없습니다. 등기상 과거 주택임차권은 이미 말소돼 현재 임차권 인수액에 포함되지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 임차인이 아니라 2025년 가압류와 말소기준의 관계입니다.
② 시세 비교 — 가격만 보면 감정가 아래
상지씨티빌 전용 25.19㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 47,250,000원, 최저 거래는 40,500,000원, 최고 거래는 58,000,000원입니다. 현재 최저매각가 36,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 25.19㎡ | 10 | 40,500,000원 |
| 2026.06 | 25.19㎡ | 9 | 41,000,000원 |
| 2026.05 | 25.19㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2026.02 | 25.19㎡ | 5 | 41,500,000원 |
| 2026.02 | 25.19㎡ | 6 | 58,000,000원 |
| 2026.01 | 25.19㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2026.01 | 25.19㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2025.12 | 25.19㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 25.19㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2025.11 | 25.19㎡ | 10 | 52,000,000원 |
| 2025.09 | 25.19㎡ | 5 | 41,000,000원 |
| 2025.08 | 25.19㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 평균 | 25.19㎡ | 12건 | 47,250,000원 |
최근 거래 범위는 40,500,000원부터 58,000,000원이고, 현재 최저가는 이 거래 범위 아래에 위치합니다. 따라서 낙찰대금 36,000,000원만 지불하는 구조가 확정된다면 가격상 할인은 명확합니다. 다만 이 사건은 바로 그 전제가 확정되지 않았습니다. 등기 판정상 선순위 가압류가 인수로 남아 있어, 실질취득액은 해당 권리의 처리 여부를 먼저 확정해야 계산할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,048,000원 |
| 2. 갑구 16번 가압류 · 김동남 | 300,970,631원 | 34,952,000원 |
| 3. 갑구 17번 · 김동남 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 36,000,000원 중 집행비용 1,048,000원을 제외한 34,952,000원이 갑구 16번 김동남 가압류에 배당되는 계산입니다. 해당 가압류의 미배당액은 266,018,631원, 전체 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 36,000,000원 | 34,952,000원 | 266,018,631원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 28,800,000원 | 27,881,600원 | 273,089,031원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 23,040,000원 | 22,225,280원 | 278,745,351원 |
회차가 내려갈수록 낙찰대금은 줄지만 김동남 가압류의 미배당액은 커집니다. 따라서 이 권리가 실제 매수인에게 승계되는 구조라면 유찰로 최저가가 내려가는 것만으로 투자매력이 커진다고 볼 수 없습니다. 반대로 매각으로 소멸하는 것이 원본 서류에서 확인된다면 현재 가격은 최근 실거래와 비교할 수 있는 구간이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 봉방동 주민센터 동측 인근. 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 박공 판넬지붕 11층 건물의 5층 515호이며, 위생·급배수·난방·승강기·지상주차장 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 각각 노폭 약 6M, 10M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 609,700원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성 참고. 상지씨티빌은 177세대이며 동일면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 16번 가압류 처리 확인. 2025.02.24 김동남 가압류 300,970,631원이 실제 매각으로 소멸하는지, 매수인에게 남는지 매각물건명세서와 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 현재 판정은 2025.07.08 강제경매개시결정을 기준으로 삼고 있습니다. 바로 앞 16번 가압류가 본압류로 이행된 관계까지 함께 확인해야 합니다.
- 과거 압류 말소 확인. 2019.10.17 충주시 압류는 2020.02.03 매각에 따른 말소 대상에 포함돼 있습니다.
- 과거 임차권. 정윤희 주택임차권 20,000,000원은 2020.11.10 해제로 말소됐습니다. 현재 임차인 조사 내역은 없습니다.
- 실거래 비교. 최근 12개월 평균 47,250,000원과 최신 거래 40,500,000원을 기준으로 응찰가를 비교하되, 실질취득액 확정이 먼저입니다.
- 원본 대조. 권리 판정과 배당 계산의 인수 결과가 서로 다르므로, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 등 원본 확인 없이는 인수액을 확정하지 마세요.
맺으며 — “가격 할인보다 권리 확정이 먼저”
이 물건은 감정가 45,000,000원에서 1회 유찰돼 36,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 평균 47,250,000원의 76.2%이고 최신 거래 40,500,000원보다도 최저가 자체는 낮습니다. 표면 가격은 분명 할인돼 있습니다.
하지만 경매에서 더 중요한 것은 실제로 얼마를 떠안느냐입니다. 2025.02.24 김동남 가압류 300,970,631원이 현재 권리 판정에서는 매수인 인수로 표시되는 반면, 배당 계산은 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 이 충돌이 해소되지 않은 상태에서 36,000,000원을 실질취득가로 보고 시세차익을 계산하는 것은 위험합니다. 가격은 검토 가능, 권리는 원본 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 갑구 16번 가압류의 최종 처리입니다.
