136,800,000원
청주지방법원 2025타경30660. 충주시 중앙탑면 신우희가로아파트 102동 15층1502호입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 보증금 122,700,000원의 주택임차권이 보인다는 점입니다. 그러나 임차권자 김동준의 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.08.18이고, 말소기준권리인 우리은행 근저당은 2018.01.17입니다. 선후관계가 명확해 김동준은 매수인에게 보증금을 주장할 수 있는 대항력이 없고, 경매로 임차권도 소멸합니다.
매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차인 김동준의 임차보증금반환채권을 양수해 경매신청채권자가 되었고 대항력 및 우선변제권을 승계했다고 기재되어 있습니다. 이는 실제 임차인이 김동준 1명인 상태에서 그 반환채권의 권리행사 주체가 주택도시보증공사로 이어진 구조입니다. 김동준 보증금과 주택도시보증공사 채권을 별개의 임차보증금으로 중복 합산할 사안은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30660 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 102동 15층1502호 |
| 물건종류 | 아파트 · 15층 제1502호 · 사용승인 2018.01.15 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 136,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,471,699원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동준 | 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 122,700,000원 | 없음 2021.08.18 전입·점유 | 확정일자 2021.08.18 배당요구 2023.11.10 | 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권 양수 |
말소기준은 2018.01.17 우리은행 근저당권입니다. 이후 2023.11.10 등기된 김동준의 주택임차권과 2025.07.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김동준의 전입신고·점유개시가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력 없음, 따라서 보증금 122,700,000원을 낙찰자가 별도로 떠안을 구조가 아닙니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
신우희가로아파트는 741세대, 사용승인일 2018.01.15이며 대상 평형은 전용 약 59.83㎡입니다. 동일 평형 최근 12건의 평균 거래가는 147,166,666원, 최신 거래는 2026.08의 150,000,000원입니다. 현재 최저매각가 136,800,000원은 최근 12개월 평균의 93.0%로, 최근 평균보다 약 10,366,666원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 147,166,666원 |
최근 거래 범위는 140,000,000원~150,000,000원입니다. 현재 최저가 136,800,000원은 이 표본의 최저 실거래 140,000,000원보다도 3,200,000원 낮고, 최신 거래 150,000,000원보다 13,200,000원 낮습니다. 신건 감정가 171,000,000원에서는 가격 부담이 컸지만, 1회 유찰된 현재 회차에서는 최근 거래 대비 가격 여유가 생긴 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,715,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 134,084,800원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 130,471,699원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 136,800,000원 가정 시 집행비용 2,715,200원을 제외한 134,084,800원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사의 신청채권에는 배당 여력이 없으며 총 채권 미배당액은 53,999,986,899원입니다. 그 미배당이 낙찰자 인수로 전환되는 것은 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 136,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 109,440,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 87,552,000원 | 0원 |
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.2회입니다. 현재 물건은 이미 1회 유찰돼 통계상 평균 유찰 수준에 접근했고, 최저가 역시 최근 실거래 평균보다 낮아졌습니다. 추가 유찰 시 가격은 109,440,000원, 87,552,000원까지 내려가지만 현재 회차에서도 최근 거래와의 차이는 이미 확인됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙탑초등학교 남측 인근이며 아파트·학교·자연림이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상17층 건물 내 15층 제1502호이며 사용승인일은 2018.01.15입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 위생·급배수 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주거용 토지이며 남동측 왕복 4차선 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며 공시지가는 367,600원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 신우희가로아파트는 741세대이고 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 140,000,000원~150,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후관계 재확인. 우리은행 근저당 2018.01.17, 김동준 전입·점유·확정일자 2021.08.18이라는 순서를 원본 등기부와 명세서에서 다시 대조하세요.
- 주택도시보증공사 승계 확인. 김동준 임차보증금반환채권 양수인이라는 구조이므로 실제 임차인과 양수 채권을 중복 계산하지 마세요.
- 현재 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 147,166,666원, 최신 거래 150,000,000원, 최근 최저 거래 140,000,000원을 응찰가 판단의 기준으로 두세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택 관련 등기 확인. 2022.12.02 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 서류에서 재확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “임차권등기 금액보다 선후관계가 먼저다”
등기부에 122,700,000원의 임차보증금이 보여 처음에는 부담스럽지만, 이 사건의 결론을 정하는 것은 금액 자체가 아니라 기준권리와의 선후관계입니다. 우리은행 근저당은 2018.01.17, 김동준의 전입·점유·확정일자는 2021.08.18이므로 후순위입니다. 따라서 임차권은 매각으로 소멸하고 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 신건 단계와 달라졌습니다. 감정가 171,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 136,800,000원이고, 이는 최근12개월 동일 평형 평균 147,166,666원의 93.0%, 최신 거래 150,000,000원보다 13,200,000원 낮습니다. 권리상 인수 위험은 낮고, 현재 회차부터 최근 시세 대비 할인도 확인되는 물건입니다. 다만 실제 응찰가는 점유·내부상태와 명도비용까지 확인한 뒤 최근 거래 범위 안에서 보수적으로 정하는 것이 핵심입니다.
