청주지방법원 2025타경30666. 충주시 중앙탑면 용전리 ‘신우희가로아파트’ 104동 1층 101호, 전용 59.8332㎡ 아파트입니다. 감정가 153,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 122,400,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사신우산업개발이고, 경매개시결정 채권자는 주택도시보증공사입니다.
권리분석의 핵심은 2018.01.17 설정된 우리은행 근저당과 임차인 신혜령의 전입·점유 시점입니다. 신혜령은 2019.10.29 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고, 임차보증금 113,020,000원을 낙찰자가 추가로 떠안는 구조도 아닙니다. 주택도시보증공사는 신혜령의 임차보증금반환채권 양수인으로 대항력 및 우선변제권을 승계한 것으로 기재돼 있어, 이를 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30666 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 104동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8332㎡ · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 122,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 131,734,682원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수는 0원
말소기준권리는 2018.01.17 우리은행 근저당권입니다. 임차인 신혜령의 주민등록일·점유개시일은 2019.10.29로 그보다 늦으므로 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 2023.07.25 주택임차권등기가 설정됐지만 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신혜령 전유부분 건물 전부 | 113,020,000원 | 2019.10.29 | 2022.05.20 | 대항력 없음 | 배당요구 2023.07.25 | HUG 승계 | 0원 |
실제 임차인은 신혜령 1명입니다. 을구 2-2는 신혜령 임차권의 경정등기로 최초 보증금 91,990,000원, 증액 후 보증금 113,020,000원 및 최초 확정일자 2019.10.29를 정정 기재한 내용입니다. 주택도시보증공사는 신혜령의 임차보증금반환채권 양수인으로 기재되어 있으므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 83.2%
신우희가로아파트는 741세대, 사용승인일은 2018.01.15이며 대상 면적과 동일평형으로 매칭된 최근 거래는 12건입니다. 가격 판단은 전체 과거 평균보다 최근 12개월 평균 147,166,666원과 최신 거래 150,000,000원을 기준으로 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 147,166,666원 |
최근 12개월 동일평형 거래 범위는 140,000,000원~150,000,000원이고 평균은 147,166,666원, 최신 거래는 150,000,000원입니다. 현재 최저가 122,400,000원은 최근 12개월 평균의 83.2%입니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 착시가 아니라, 제공된 최근 실거래 기준으로도 현재 최저가가 시세 아래에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,513,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 119,886,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 131,734,682원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 122,400,000원 전액이 집행비용과 선순위 우리은행 근저당 배당으로 소진되며, 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 우리은행 근저당의 변경기재와 계산 기준이 상이하므로 실제 배당액은 원본 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 122,400,000원 | 119,886,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 97,920,000원 | 95,757,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 78,336,000원 | 76,525,952원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 유형이 아니므로, 제공된 각 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려가는 일반적인 구조로 볼 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주중앙탑초등학교 남측 인근이며, 공동주택과 초·중학교 등 각급학교, 북서측 근린생활시설이 혼재된 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 간선도로가 통과해 일반적 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 신우희가로아파트는 741세대이며 2018.01.15 준공됐습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 단지는 동측 중로와 접해 이를 통해 진·출입합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며, 공시지가는 367,600원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 중복계상 금지. 실제 임차인은 신혜령 1명입니다. 을구 2-2는 임차권 경정이고, 주택도시보증공사는 신혜령의 임차보증금반환채권 양수인이므로 같은 보증금을 다시 합산하지 않습니다.
- 대항력 기준 확인. 말소기준 2018.01.17보다 신혜령의 전입·점유일 2019.10.29가 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
- 근저당 변경기재 확인. 우리은행 원등기 채권최고액 54,003,600,000원과 변경등기 62,160,000원의 관계, 공동담보 해제 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 매각조건 확인. 금지사항등기와 민간임대주택등기가 현존 기재되어 있으므로 매각물건명세서의 소멸·인수 조건을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 1층 현장 확인. 최근 실거래 평균에는 여러 층 거래가 섞여 있습니다. 대상이 1층 101호인 만큼 채광·사생활·소음·상태 등 개별 요소를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 122,400,000원은 최근 12개월 평균의 83.2%입니다. 감정가보다 최근 12개월 평균 147,166,666원과 최신 거래 150,000,000원을 우선 비교하세요.
맺으며 — “인수 0원, 가격은 시세 아래. 다만 등기 원문 대조가 필수”
이 물건의 임차권 구조는 생각보다 단순합니다. 실제 임차인은 신혜령 1명이고, 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 주택도시보증공사의 채권 승계도 같은 임차보증금의 양수 관계이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 결과적으로 제공된 분석상 매수인 인수는 0원, 현재 실질취득은 122,400,000원입니다.
가격도 최근 시세와 비교하면 불리하지 않습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 동일평형 평균 147,166,666원의 83.2%이고, 최신 거래 150,000,000원 아래입니다. 다만 우리은행 근저당의 원등기와 변경등기 사이 금액 차이, 금지사항등기 및 민간임대주택등기라는 확인 포인트가 남습니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮고 가격도 시세 아래지만, 배당·등기 원문 대조를 마친 뒤 들어갈 물건”입니다.
