청주지방법원 2025타경30670. 충주시 중앙탑면 신우희가로아파트 109동 11층 1106호, 전용 84.9565㎡ 아파트입니다. 감정가는 240,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 192,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018.01.17. 설정된 우리은행 근저당입니다. 이후 2023.10.31. 안창호 명의의 주택임차권이 등기됐고 2025.07.17. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
핵심은 임차인의 시간순서입니다. 안창호의 임대차계약일은 2016.07.11.이지만, 주민등록일자와 확정일자는 모두 2018.02.01., 점유개시일은 2018.02.08.입니다. 말소기준 근저당 2018.01.17.보다 전입이 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 배당 부족이 발생해도 낙찰자가 임차보증금을 별도로 떠안는 구조로 계산되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30670 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 11층 1106호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9565㎡ · 17층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 192,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,195,100원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
2018.01.17. 우리은행 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 소유권보존이 이뤄졌고, 이후 민간임대주택등기와 안창호의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리관계상 근저당과 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안창호 | 전유부분 건물전부 | 159,940,000원 | 2018.02.01 / 2018.02.01 | 대항력 없음 배당요구 |
안창호는 2023.10.31. 주택임차권등기권자이고 같은 날짜로 배당요구가 확인됩니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 안창호의 임차보증금반환채권 양수인으로서 대항력 및 우선변제권을 승계한 것으로 기재돼 있습니다. 다만 안창호의 전입신고 자체가 말소기준 근저당보다 늦다는 권리판정이 함께 제시돼 있어, 본 분석의 매수인 인수액은 제공된 배당계산과 동일하게 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래권 아래
신우희가로아파트는 741세대, 2018.01.15. 준공 단지입니다. 대상과 면적이 맞는 전용 84.96㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 220,833,333원입니다. 현재 최저가 192,000,000원은 이 평균의 86.9%입니다. 최신 거래는 2026.08. 212,000,000원이며, 현재 최저가는 최신 거래보다도 20,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 6 | 212,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 13 | 228,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 12 | 217,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 11 | 229,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 11 | 229,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 220,833,333원 |
표본 최저 거래는 195,000,000원, 최고는 240,000,000원입니다. 현재 최저가 192,000,000원은 최근 12건의 최저 거래보다도 3,000,000원 낮습니다. 감정가 240,000,000원에서는 가격 메리트가 크지 않았지만, 한 번 유찰되며 최근 동일평형 거래권 아래로 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 188,512,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 144,195,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 192,000,000원 가정 배당입니다. 집행비용 3,488,000원을 제외한 188,512,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사의 신청채권에는 배당액이 없는 계산입니다. 총 채권 미배당액은 53,959,283,100원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 122,880,000원 | 120,359,680원 | 0원 |
이 물건은 유찰될수록 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득가격이 고정되는 유형이 아닙니다. 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 회차가 내려가면 실제 취득가격도 함께 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 중앙탑면 용전리 중앙탑중학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 대중교통이 왕래하는 지방도 등이 있고, 단지 내 도로를 통해 공도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 중 11층 1106호이며, 위생·급배수·난방·옥내소화전·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며, 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역 등에 해당합니다.
- 단지. 신우희가로아파트는 741세대, 2018.01.15. 준공이며 최근 동일평형 거래 12건이 확인됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 확인. 안창호의 전입일·확정일·점유개시일과 주택임차권등기 내용을 등기부 및 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 승계관계 확인. 임차보증금반환채권 양수와 대항력·우선변제권 승계 기재가 실제 배당 및 권리행사에서 어떻게 처리되는지 원문을 대조하세요.
- 중복 보증금 합산 금지. 실제 임차인은 안창호 1명이고, 주택도시보증공사는 보증금반환채권 양수인으로 기재돼 있으므로 같은 보증금을 별도 채무처럼 더하지 않습니다.
- 현재 가격 비교. 최저가 192,000,000원은 최근 12개월 평균 220,833,333원의 86.9%, 최신 거래 212,000,000원보다 낮습니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 실제 점유자가 누구인지 현장과 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0, 가격은 최근 시세 아래
이 사건의 핵심 숫자는 단순합니다. 감정가 240,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 192,000,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 동일평형 평균 220,833,333원의 86.9%입니다. 최신 거래 212,000,000원과 최근 표본 최저 195,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다.
권리 측면에서는 2018.01.17. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 안창호의 전입일 2018.02.01.이 그보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 배당 부족에도 불구하고 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 이 물건은 대항력 있는 고액 임차보증금 때문에 최저가가 내려가도 실질취득가격이 유지되는 유형과 다릅니다.
다만 주택도시보증공사가 안창호의 임차보증금반환채권 양수인이자 대항력·우선변제권 승계인으로 기재돼 있고, 선순위 우리은행 채권으로 인해 현재 배당가정에서는 신청채권자에게 배당이 없는 구조입니다. 가격 메리트는 확인되지만, 입찰 전 임차권과 보증기관 승계관계를 원문으로 대조하는 것이 마지막 확인 포인트입니다.
