서울중앙지방법원 2024타경119669. 관악구 신림동 1621-19 토지와 철근콘크리트구조 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택(다중주택)이고, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다. 말소기준은 2014년 중소기업은행 근저당이며, 이후 등기된 9건의 주택임차권과 두 건의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 인수만 보면 단순하지만, 현장관계는 단순하지 않습니다. 등기부 임차권자뿐 아니라 현황조사·매각물건명세서상 점유자까지 합쳐 13명이 확인되며, 일부 점유자는 보증금이나 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 모두 전입일이 2014.12.19. 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 인도 시 각 호실의 점유 상태와 퇴거 여부를 개별적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경119669 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1621-19 · 남부순환로168길 67 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다중주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 |
| 토지 | 대 137.4㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 변선희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,817,587,900원 / 930,605,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장형종 / 78,752,941원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준은 2014.12.19. 중소기업은행 근저당권입니다. 확인된 점유자와 임차권자의 가장 빠른 전입일은 2018.04.02.로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 임차권등기 9건과 그 밖의 점유자들은 대항력이 없고, 제공된 권리판정과 배당 시나리오상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 현황 — 대항력은 없지만 명도는 개별 확인
| 성명 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안치혁 | 미상 | 2019.10.17 / 미상 | 미확인 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 강호윤 | 미상 | 2020.07.27 / 미상 | 2024.12.24 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 조주희 | 미상 | 2020.02.21 / 2022.07.04 | 2024.11.26 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김제겸 | 95,000,000원 | 2018.04.02 / 2018.03.13 | 2024.04.11 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 장형종 | 75,000,000원 | 2022.04.06 / 2022.03.04 | 2024.04.23 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김병윤 | 220,000,000원 | 2022.03.23 / 2022.02.28 | 2024.04.23 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 우승완 | 70,000,000원 | 2021.05.10 / 2021.04.19 | 2024.05.17 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 윤대원 | 210,000,000원 | 2022.05.31 / 2022.05.02 | 2024.06.10 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김지희 | 70,000,000원 | 2022.05.10 / 없음 | 2024.08.26 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김진영 | 230,000,000원 | 2022.09.15 / 2022.08.09 | 2024.11.07 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이화진 | 319,725,000원 | 2019.10.17 / 2019.09.09 | 2024.12.02 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 정지수 | 88,200,000원 | 2019.10.22 / 2019.10.22 외 | 2025.01.16 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 차권자 | 200,000원 | 2019.10.22 / 2019.10.22 | 2024.12.05 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
모든 전입일이 2014.12.19. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정일자·배당요구·소액임차인 해당 여부와 배당절차 원본을 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 시세 비교는 유보
현재 최저매각가는 930,605,000원으로 감정가 1,817,587,900원의 51.2%입니다. 다만 동일하거나 유사한 다중주택의 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 930,605,000원 | 0원 | 353,393,068원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 744,484,000원 | 0원 | 169,133,278원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 595,587,200원 | 0원 | 21,725,446원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 930,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,706,050원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 408,000,000원 | 408,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 장형종 | 78,752,941원 | 78,752,941원 |
| 4. 갑구 3번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 78,752,941원 | 78,752,941원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 353,393,068원 |
현재 회차 시뮬레이션상 채권 미배당과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 중소기업은행 근저당 변경등기 및 두 경매개시결정의 청구금액 반영 관계는 원본 채권계산서와 배당요구종기 문서로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남서울중학교 남동측 인근으로 단독주택과 다세대주택이 주를 이루며, 공원·학교·근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 3층 건물로 단독주택(다중주택)으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 137.4㎡, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 4,933,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각물건명세서상 제시외 건물이 포함돼 현황 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유현황 재조사. 13명의 점유·임차관계를 호실별로 구분하고 현재 퇴거 여부와 실제 점유자를 확인하세요.
- 장형종 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일인으로 기재된 원인과 임대차계약·채권관계를 대조하세요.
- 근저당 변경 확인. 408,000,000원 설정등기와 235,800,000원 변경등기 중 실제 배당기준이 되는 채권최고액을 최신 등기부와 채권계산서로 확인하세요.
- 제시외 건물 실측. 일괄매각 대상과 제시외 건물의 위치·면적·사용상태를 감정평가서 도면 및 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 51.2%라는 할인율만 보지 말고 인근 다중주택 거래, 호실별 임대수익과 수선비를 별도로 검토하세요.
- 세금·최우선변제. 당해세와 소액임차인 최우선변제 가능성은 배당표에 반영되지 않았으므로 법원 기록과 관할기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 말소기준보다 앞선 임차권이 없어 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 권리 순위 자체는 안전한 편입니다. 그러나 다중주택에 13명의 점유·임차관계와 9건의 임차권등기가 얽혀 있고, 동일인 관계 확인과 근저당 채권최고액 대조, 제시외 건물 확인이 남아 있습니다.
또한 3회 유찰로 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 실거래 비교 없이 응찰하려면 호실별 임대수익·공실·명도비용·수선비와 토지가치를 별도로 계산해야 합니다. 결론은 권리 인수는 합격, 명도·배당 검증과 가격 판단은 보류입니다.
